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Photo by uranus_xii_jp

マンション版アリとキリギリス〜夏編〜

きたじまさん

この記事を読んで、フロントと積立金についてのお話を書こうと思い筆を取った。

マンションには、管理費　と　積立金　がある。
※たまに中古で積立金ないマンション売っててビビる

ざっくり言うと、管理費は日常的な支出、光熱費や保険、管理会社への委託費などいわゆる家庭でいうお財布から出る経費

積立金は予定されている支出、計画工事や診断、いわゆる将来的に必要なものに使うための貯金

である。

この貯金の根拠になるもの、として長期修繕計画書がある。

通常、新築マンションでは、販売時に長期修繕計画がある。それに合わせて、積立金が今いくらですが、将来段階的に上がりますよ、というものが多い。
※最初から定額という商品もあるようだけど結構レアだと思う。
https://www.g-mark.org/award/describe/41779

この話、管理会社のフロントからすると、結構厄介な問題がある。

今回は、そんなお話を紹介しよう。

マンション版アリとキリギリス的な感じになったような、ならなかったような…

side有田

担当の有田は、総会資料を前に頭を抱えていた。

🐜桐生さんから引き継いだマンション、ほとんど積立金改定提案してないじゃないか…

有田はこの4月で異動する先輩である桐生のマンションを引き継いだ。桐生は、有田の３つ上で、課の中ではいわゆるエースと呼ばれる存在であった。

毎年大きな工事を受注し、お客様からの評判もよい、アンケートは毎年最高点で返ってきている。

今回の異動の際も、課長から桐生のようになるんだぞと言われて、後釜として頑張ろうとしていたところであった。

有田が今直面しているのは担当しているマンションの積立金に関する問題だ。

一つ目のマンション、マウス錦糸町。駅近にある築6年を迎えたマンションだ。
第5期の定期総会議案書を開いて驚いた。竣工時の計画では、積立金を5年毎35%改定しなくてはならないものの、議案書にそんな文言は一言も書いていない。すでに6期は半年過ぎたタイミング。そして担当は5年間桐生がやっていた。
「ここは、いいお客さんが多いから安心してくれよ」
そう桐生からは聞いていた。

今からでも間に合うだろうか。

積立金の改定は、1年あるいは数年かかる大仕事だ。通常の理事会の議題に加えてこの検討をすることになる。

🐜総会の前3ヶ月はほぼ総会の準備になってしまうから、ここ3ヶ月が勝負だな。今期で改定まではできないかもしれないが、せめて引き継ぎして来期にはなんとかしなければ…

有田は資料の作成に取り掛かった。

そもそもこのマウス錦糸町は、5年毎に35%積立金改定することになっており、今回の改定をしないと、大規模修繕前に工事費が不足する可能性もある。すでにスタートが出遅れている分、深刻だ。

有田は、引き継いだ初回の理事会で、用意されていた一通りの検討事項が終了し、予定時間残り1時間弱。

🐜皆様、今日は積立金の改定について検討をいただきたいのですが…

理事会の空気がぴっとなったのを、有田も感じていた。

🐜皆様のマンションは、販売時の計画で、5年毎に積立金を35%づつ値上げする予定となっています。とはいえ、この積立金改定は総会決議事項ですので、決議されなければ変わりません。
今期は6期ですので、今期の総会に上程したとして、7期の途中からしか改定出来ません。早めにご検討をいただきたいと思い、販売時の計画のコピーと、タイプ別の改定表をお持ちしました。

理事長が口を開いた。

理事長　そんな話は初耳ですね…今期は大きな議題がないと聞いていましたし、積立金の改定ということは、金額が上がると言うことですよね？うちのマンションはすでに月2万5000円くらいで結構高い管理費を払っていますよね？

🐜はい、積立金が戸当たり平均3500円程度改定になります。理事長がおっしゃられたのは、管理費と積立金の合計となりまして、だいたい15000円が管理費、10000円が積立金となっています。各部屋の大きさが広めで総戸数が少ないため、積立金は高めに感じられるかもしれません。

理事長　各戸3500円とはいえ、これを私たちの任期の残りの時間で住民に説明して改定するのは結構厳しいですね。そもそも多くの住民にその認識がないかと。

🐜そうですよね…とはいえ、改定が遅れれば、皆さんの負担が増える可能性もありますし、来期に引き継ぐにしても出来るところまで検討していただけないでしょうか？

理事長　わかりました。いろいろお願いすることになると思いますが、必要なことですからやってみましょう。

🐜ありがとうございます！

こうして、有田はマウス錦糸町積立金改定に取り掛かることとなった。

とはいえ、それはかなり有田にとっても負担になるものでもあった。日常の仕事にプラスの業務、かつ期間が短いのだから仕方ない。これまで2ヶ月一度だった理事会は毎月3時間を超えていた。

まず金額の根拠として、35%を販売時計画から引っ張ってきたものの、物価上昇などを考慮した方がいいのか？そもそも計画はどの程度堅く読んでいるのか、など初めての改定だけあり、理事会の質問も様々であった。これらの回答を含めた質疑応答書も作成した。

改定シミュレーションも、予定通り35%上げるもの、今回20%にして、次回を45%にするもの、今回から一気に50%上げるものなどを比較し、表にまとめた。

また、近隣のマンションや公的資料で積立金の適正値についての説明も盛り込み、説明会資料も丁寧に作成した。

説明会は出来る限り理事長が自分の言葉で説明出来るよう、事前にしっかり打ち合わせの上、確認し、当日はほとんど有田の話す機会はなかった。

質問で、管理経費の見直しについては検討しましたか、の質問に関しても、理事長からそれは管理費であり、積立金とは関係ありませんのでとコメントをしていただいた。

理事長　こうした提案をしていただいた有田さんのタイミングでそんなことを言うのも、さすがにかわいそうですしね

とチラッと見ていわれたのには、思わず、しどろもどろになりながらペコペコするしかない有田であった。

説明会は概ね問題なく終わり、その後のアンケートで無事に35%改定が大多数となった。

その後、理事長からは、何もなければ11期にまた35%上がることも今期併せて決議しましょう。こうした議論を大規模修繕工事近くの理事会に任せるのは大変ですから。と言ってもらい、通常総会では10期分も合わせて提案したが、反対者もほとんどなく可決された。

任期後のアンケートはとくに可もなく不可もなく、という結果だった。中には担当が変わってから理事会が多くなったという理由で担当者評価が下げられてるものもあった。まあ、理事会からしたらそうだよな。しかも結局積立金改定以外ほとんど何も出来なかったしな。

有田がアンケート結果の画面を閉じたと同時に、

🐀有田、理事長さんのコメント見た？ほれっ

先輩から渡されたアンケートに、マーカーで線が引かれていた。

途中から大変忙しくなりましたが、担当の有田さんのおかげで助かりました。担当直後にも関わらず、適切な提案をいただきましたこと、感謝申し上げます。

🐀ニヤリ

例え全員から最高点がもらえなくても、これが、僕にとっては満点だな。と思いながら、有田は飲んでいたコーヒーを一気に飲み干した。

🐜ちょっとやる気出てきましたわ〜！！！

🐀よし、その調子でロイヤルマウス葛西もよろしくね！あそこも積立金改定残ってたような…

🐜…

ｺｯｶﾗｯｽ！！！


side桐生

バンッ、と机を叩く音が聞こえた。

だいたい、どうしてこうなることが分かってて提案してないんだ！！！業務不履行だろ！！！訴えてやる！！

続きます！



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