自宅を売って、次も買う。　失敗しない「買換え・住替え・引越し」の5つのポイント

東京の自宅マンション専門の売却プランナーの関谷です。

今回は
自宅マンションを売って、次を買う。買換えの注意点をお伝えします。
「今の家を売って引越しをしたい」「買い換える場合はどう進めるの」という声をよく聞くため、作成しました。

買換えというのは「売る・買う」の両方を進めるので、複雑だから質問をよく受けるのだと思います。

もしくは「自宅マンションが狭い」「将来は確実に狭くなる」「今後どうしよう？」という気持ちで、こちらを見ている人も多いと思います。

「住宅ローンも借りている、また借りられるのかな？」
「どのような流れで進めるのかな。」
「次は戸建か、マンションかどちらにしようか」
など、次の物件を考え、悩むこともあると思います。

色々と考える事が多いものですが、ご安心ください。

（↓動画でも解説しています！）

今回のnoteを見れば、その悩みの根本が解決します。
気持ちもスッキリし、今後の流れ、どうすれば良いかが見えてきますので、最後まで、しっかりとご覧ください。

この記事は、不動産営業マンが、全ての風呂敷を広げた提案をしない場合に備え、売却方法の選択肢を広く提供し、あなたに見合った進め方を見つけてもらう為の記事です。

買換えやお引越しを考えるきっかけは、お子様が産まれて手狭になった、それとも子供が大きくなり個室を欲しがるようになったからでしょうか。
テレワークであと一部屋あると便利と感じた、それとも隣接住戸と上手くいかないからでしょうか。

その他にも買い換える理由はありますが、どの人も「毎日を快適に、そしてストレスなく過ごしたい」気持ちから検討していると思います。

私も25年近く不動産業界に関わっていますが、初めての買換えの経験は20年前、ミサワホーム時代の最初のお客様でした。
退職を迎えて、湘南エリアで注文住宅を建て、釣りなど海を楽しみながら老後の生活をのんびりを過ごしたい計画でした。私は初めての買換えでしたので、上司に確認し、私自身も勉強しながら計画を進めた記憶があります。


今は買換えのサポートは慣れていますが、当時の初めて経験した記憶は忘れずに、大切に頭と心に残っています。
よく分からないという気持ちは理解しています。それを理解している人として、丁寧に提案やサポートを致します。

買換えを検討の方は是非、お話をきかせてください。
（個別相談はこちらから（←ここをクリックする））

さて、本題の買換えですが、ご心配の通り、やはりリスクが伴います。
今回は、売る時にここに注意とか、買う時はここに気をつけて！という売る、買うという単体の出来事で注意することは、お伝えしません。膨大な量になってしまうからです。

よって、売って買うという両方を実施する事で生じるリスク等をお伝えします。

「こんなはずではなかった！」とならないように、最後まで見ていただき、記憶の片隅に残しておいてください。

これから紹介する7-8分で読めるの内容を覚えておくだけで、ポイントはしっかりと抑えられます。


営業マンに騙されたり、営業マンに好き勝手にされないようになり、営業マンの提案が良いものか、実はそうでないのか、理解できるようにもなり、大きなリスクを回避しながら、納得できる買換えができるようになります。

また、当社の書籍「自宅マンションを高く売る方法」にも買換えのノウハウは、書かれていますが、

みなさんにとって嬉しいニュースとして、
私の公式ラインのご登録いただいた方は、無料で、こちらの本をPDFにしたものを提供します。どこかで締切ますが、しばらく続ける予定です。
公式ラインにご登録して、丸っと一冊をお読みください。

また、いつか売却するかも、という人は、コツコツと知識構築ができますので、
今のうちに「好き」をしておいて貰えればと思います。

さぁ、本題の買換えの注意ポイント5つの発表です。

当たり前だろ！という内容がでてくるかもしれませんが、絶対に外してはいけない内容です、最後の5つまでお見逃しなく。

ポイント1：次の住宅ローン

まず気をつけたいのは、次の住宅ローンが借りられるか否かの確認です。

あなたは、転職・起業・大きな病気などしていないでしょうか。

他の不動産を購入したり、他の借入があったり、ちょっとした滞納など懸念はないでしょうか。

マンションを売った後に住宅ローンが借りられないという惨事にならないように、前もって確認しておきましょう。特に、動機が「賃貸がもったいない」と考えている人は特に注意です。

予め銀行に相談し、確認してから計画を進めましょう。

ポイント2　査定額を信じて買換えを計画してしまう

今のマンションを査定してもらい、いくらで売れるか確認すると思いますが、査定額を簡単に信じて計画してはいけません。

不動産会社は、査定を高く出した方が、売却を依頼されやすいと策略を練り、査定額を高く出す傾向にあるからです。

査定書を信じて「これくらいで売れるなら、次はこれくらいの価格の家が買える」と思って、先に新居を購入してしまい、後でマンションを売ってみたら、査定額より、かなり下回ってしまい、生活が苦しくなったという人生にならないようにしてください。

対策としては、計画は厳しくみておき、査定額から1割くらいは低く見積もって、新しい家を買うように計画しましょう。

特にネットの一括査定は、数社まとめて査定するサービスなので、各社がより競合を意識しますので、査定額が高くなりやすい査定書になります。
注意してください。

ポイント3　諸費用を確認しておく

売却した時の諸費用・購入した時の諸費用、諸費用が両方ダブルでかかります。しっかり確認しておきましょう。

売却する場合に、売却したお金を利用して、ローンを返済した場合、そのローン一括返済手数料という諸費用は、地銀や信金では高い場合があります。

購入する場合も、ローン手数料や登記料という一般的な諸費用以外に、エアコン・カーテン・照明・引越しなど、暮らしが落ち着くまでの費用も見落としがちですので、忘れないようにしましょう。

特に注文住宅で土地から購入する場合は、外構エクステリアの費用・つなぎ融資の利息をお忘れ無く。

注文住宅は、ちょっとした注文が重なり、費用が上がっていきますので、諸費用は、多めに見積もっておいてから、買換え計画を始めるようにしてください。

ポイント4　3000万円控除と住宅ローン減税

自宅マンションを売って利益が出たので、譲渡益に対して税金がかかる！という理由で、安易に居住用財産の3000万円控除を利用してはいけません。

なぜなら次の住まいの「住宅ローン減税」が利用できなくなるからです。

長期優良住宅で400万円近い住宅ローン控除を目指していたら、売却時に200万円の税金がかかかるので、3000万円控除を知らずに利用した。ということもあります。

どちらがよいか税理士などの税務関係者に相談しながら進めてください。

ポイント5　先に売るか、後に売るか

先にお伝えしたポイント2では、売却を後にする場合は、売却想定価格は低めで計画しようという話をしました。

逆に、先に売り、賃貸に住んで、その後に家を探す場合に、気をつけたいのは、希望エリアのマンション事情や相場を調べておくことです。

私が以前勤めていた世田谷区の二子玉川エリアは、川で土地が少ない上に高い建物が建てられないので、販売戸数が少ない上、物件も古いマンションが多いので、全く希望に合わない人もいました。

買換えする人、つまり、また購入する人は、賃貸がもったいないと考えている人が多いので、引越し先の住宅市場を掴んでおいた方がよいでしょう。
また先に売ると、売却価格は確定しますが、賃貸に伴う礼金や賃料などの諸費用、物件が見つかるまでの賃料、引越しは2回など、金銭的な負担が多くなります。小さなお子様や高齢の両親などいると、引越しは一回で済ましたいですし、慣れない賃貸での生活は避けたいものです。

先に売る、後で売るか、まだまだメリットやデメリットがありますので、私にご相談ください。無料相談はこちら

まとめ

買換え5つのポイントをお伝えしました。
ポイントを繰り返します。
1、次の住宅ローンが借りられるか確認する
2、査定額を信用せず、固く見積もっておく
3、売る諸費用、買う諸費用、生活が整うまでの費用を確認しておく　
4、税金の確認　
5、先に売る方がよいか、後で売る方がよいか、比べる。

以上です。

売る・買うという、両方を実施する買換えは、人生の中でとても大切で重要で、心配も数多くなる一大イベントになります。
お伝えしたポイント以外に、あなたの価値観、人生ライフスタイル、両親や家族との関係性、お仕事、お子様の教育や老後などのお金の心配なども複雑に絡まってくると思います。

ネット査定により、たまたま来た営業マン、会社に訪問した時に偶然その場にいた営業マンという、今風にいうと「ガチャ営業マン」では心配かと思います。
いかがでしょうか。

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ということで今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

もしこの記事がが少しでもためになったと思ってくれた方は「好き」してもらえればと思います。

それではまた、noteでお会いしましょう。

マンション売却相談室
株式会社関谷健不動産販売
関谷健