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《+3000万円の利益💰》を生む「都心・港区/中央区・不動産🗼」の攻略法 - ハザードマップとは？【重要🎯】

セカニチ不動産

都心＆好立地・港区/中央区を理解すれば+3000万円以上の利益💰が得られる可能性が✨  記事の後半に、ハザードマップの"例外”【←重要🎯】 を書きました。リスクを正しく知れば、不動産で利益を得ることができます。
ぜひ最後の（おわり）まで読んでください。

「ブランドの区」を優先？↔「ハザードリスク回避」を優先？は、不動産の永遠のテーマです。不動産のプロでも判断が分かれます。最後は正解はありません。正しい知識を持ったうえで、皆さまの人生が幸福となる判断をされることを願います。

▽まず目次からご覧ください。
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このnoteは《前半》と《後半》に分かれています。

◎《前半》
ハザードマップとは？ なぜ重要？ なぜ役立つ？

◎《後半》
具体例は？ 主に登場するエリア=東京都心✨ ❯❯ ［港区］港南／芝浦／浜松町／麻布十番、［中央区］銀座／日本橋／築地／水天宮、［目黒区］中目黒、江東区、中野区、武蔵小杉、浦安、東京湾・荒川・江戸川・多摩川…など

Q, そもそもハザードマップとは？

▶ 河川の氾濫/浸水/洪水/土砂災害/津波/液状化などのリスクを可視化してマップ形式にしたもの。「不動産の価値」を考える上で【超～重要！】です。

海＝ハザードのリスクあり。特に「浸水」「津波」が危険。

 ハザードマップが濃く塗られている
　 ＝不動産の価値が落ちる😱

「おっ、安いな！」と好条件(？)の不動産に飛びついたら、実は濃いハザードリスクがあった…💀というトラブルは不動産あるあるです。不動産会社の担当者に悪意があってリスクが隠されている場合、素人の方が初見で気付くことは不可能です。
浸水などのリスクが大きい地雷物件💣️＝売却時に値上がりが狙いにくい…。買う"前"に正しく理解をしないと危険です。

台風/大雨が来ると、内閣府 政府広報が浸水等の危険性・ハザードマップの確認⚠️を周知します。

▽台風の前日の警告🚨🌀

Q, ハザードになりやすい場所は？

▶ 川・海が近いという共通点があります。ハザードマップが濃く塗られており、津波・浸水・川の氾濫のリスク＝危険信号⚠️です。

もちろん、「海の津波リスク」がある地雷物件は全くオススメしません🙅 千葉の銚子や九十九里浜などのサーフィンの名所🏄🌊＝「海の津波リスク」があります。海沿いすぎる物件は要注意。

一方、東京湾でサーフィンをする人は1人もいませんよね。つまり東京（湾岸エリア）の物件🗼に「津波」のリスクは無いのです。※「湾」の形状のため。

東京湾＝津波リスクはゼロ

【結論】
東京に「津波」リスクは無い。
❯❯ しかし東京23区に「ハザード」リスクは有る。

正しく理解しましょう。

東京都心 ＝ 東京湾

例えば。「荒川」の氾濫リスク。荒川沿いは、濃い色＝浸水リスク⚠️があります。
川沿いすぎる＝不動産の価値は下がります。将来の値上がりも期待しづらい…。

右の太い川 → 荒川
洪水ハザードマップ

ハザードが濃すぎるエリアに住宅ローンを組んでいる人には申し訳ないです。残酷ですが事実。
一方、川沿いすぎなければ過剰な心配は不要…とも感じます。不動産＝総合点で判断するべき。「JRの駅近」には大きなパワーがあるのも事実。※いずれにせよハザードマップの確認は必須ですね。

Q, 同じ「東京23区」でも、なぜ土地の価値に大きな差が出る？

▶ 「荒川」などの「川」の影響。

埼玉県＝実は太い荒川が。

首都圏の危険な川（氾濫リスク）2大巨頭
1位:「荒川」 2位:「江戸川」 ※東京都心の「隅田川」は上記2つと比べるとまだ穏やか＆大人しい。私の経験値と嗅覚です。

［事実］荒川＝「日本No.1」の太い川。最大川幅は2,537メートル（鴻巣市と吉見町の間）。明治43年（1910年）に発生した荒川の大洪水は、埼玉県内の平野部全域を浸水させ、東京下町にも大きな被害をもたらしました。100年以上が経ち、現在の荒川は対策が施されてはいます。ただ、現代でも荒川に浸水リスクが残っているのもまた事実です。

川の氾濫リスクが大きい場合、大手デベロッパー＆鉄道会社は再開発の投資が難しくなります。なぜなら損害保険会社が、大雨/洪水/浸水（＝水災）の損害保険を断るから。水災保険がなければ、再開発の事業リスクが高すぎて資金が出せなくなる。再開発しにくい＝不動産の価値は上がりづらいのです。

「一般家庭向け」ですら、水災保険料は上がり続けています。濃いハザードの有無で、2倍以上も保険料が違うことも…💀 保険が断られる高リスク物件＝不動産の価値が下がる…😱

上がり続けている。日本経済新聞

荒川＆江戸川「以外」にも、隅田川・中川・多摩川・目黒川・神田川・古川など。首都圏で知っておくべき「川」は多数あります。必ずGoogleマップを確認しましょう。

🔻異常気象？ 「酷暑とゲリラ豪雨」が増加。
ここ数年の「線状降水帯せんじょうこうすいたいの発生頻度」と「風水害の大きさ」は、建設業界でも問題視されています。夏に35℃を超える…という異常な高気温は、昔は無かったですよね。たった20年でも気候変動は確実に起こっており、水災（浸水など）も深刻になっています。

夏場の「日本の東南アジア化」「スコール」は後述

Q, 濃すぎるハザードは何が危険？⚠️ →  「浸水」だけが本質ではない。

▶ 初心者が見落とすワナ。
＝「浸水するリスクが高い…」 ← 本質ではない。

最も気にするべきは2点！

━━━━━━━━━━━━━━
①大規模な再開発が入りにくい！
　▶ 値上がりしにくいリスク😱
　
②ハザードマップは変わらない！
　▶ 逆転ホームランは無い😱
━━━━━━━━━━━━━━

このように、濃いハザード物件にはリスクがあります⚠️  ハザードマップは一生変わらないと認識するくらいが良いほど。奇跡の逆転は、聞いたことが無いです。

悪徳の不動産会社は、売れ残っている地雷物件（濃いハザード）をカモの誰かに押し売りしたい。知識が無いあなたに、言葉巧みに営業トークをします。「2F以上のお部屋なら、街の浸水があっても問題ありませんよね😄」と。
しかし、値上がりしにくい💔という最大のリスク（＝浸水"以上"に気にするべきリスク）を、わざわざ素人に教えてはくれません。なぜなら「将来的な値上がりが渋い」は、法律上の告知義務は無いからです。悪徳の不動産会社は「ネガティブな要素を黙る」という卑怯な手口を使います。（詳細は後述）

Q, 「都心5区」とは？

▶ 東京23区内でも大きな格差があります。「太い荒川＆江戸川」「ハザードマップ」も大きな要因です。地価の序列は変わりません。格差はむしろもっと広がることでしょう。

🏅輝いている「都心5区」↑↑↑
「都心5区」のキラキラ✨の中で「港区」と「中央区」は、東京湾に面しています。だからハザードマップを正しく理解するべきです。

基本的な投資方針（セカニチ不動産）
❯❯「都心の上位11区＆強い駅を狙おう✨」
（もちろん例外も多数あります）

Q, 「都心」とは？

▶ 東京23区ランキング👑 ← 絶対に見るべき。
　「上位5区」が強すぎ。「下位4区」が弱すぎ。

多種多様な23区を1つにまとめて「東京23区」と呼ぶのは無意味だとセカニチは感じます。それほど「格差」が広がりました。実は、JR等の発展とともに武蔵野市や三鷹市の人気＆価値が上がっており、基準地価で下位4区は負けています。下位4区は川の氾濫＆浸水リスク（荒川/中川/江戸川等）があり、地価の伸びが渋いのは事実です。

東京都23区の基準地価ランキング
下位に共通するのは「荒川」です。

この序列は一生変わりません ↑↑
むしろ格差はもっと広がります。

【希望の光✨】ランキング中盤の区でも、区内の「主要の駅」から徒歩10分以内なら、価値は高い。
例：10位でも、中野区の「中野駅」は最強。中野駅の再開発🏗で価値が上がる。JR中央線は強い。新宿駅の価値が上がり続けており、中野駅の価値も同様に上がる。東京メトロ(東西線)も使える大きい駅のため利便性も高い。結論、「中野駅 徒歩10分以内」＝「好立地」という定義です。

同じ区内で大きな格差があり、1つにまとめて結論付けることはできません。
中野区↔中野駅と同じ理論で、「大田区」でも「大森駅 徒歩7分以内」なら価値が高いし、「足立区」でも「北千住駅 徒歩7分以内」なら価値が高いです。要は、立地によって条件はバラバラ。「大田区＝全てOK」「大田区＝全てNG」といった結論にはなりません。その区の中で人気のエリア(駅)を見極めましょう。不動産の価値は総合点で判断するものです。

Q, 川沿い物件は何が危険？⚠️→◎◎が出る

▶ 川沿い / 川から近くの物件は避けましょう。
　【虫】が出る😰デメリットがあります…。

《冬❄》は虫は出ない。冬に内覧して「なんだ、問題は無いな。」と油断していると…
《春🌸～梅雨☔～夏☀️》に、虫が出る😱

「自分の部屋に虫が出て嬉しい♪」と言う人は1人も会ったことがありません。女性ウケは悪い。だから不人気になり、賃料もアップしません。虫出現リスクの物件は、私は避けます。

これは不動産会社は教えてくれない事実。なぜなら、不動産会社はリスクが高い物件（川沿いなど）も、誰かに売らなくてはいけないから…。

「割安」「高利回り」等の甘い言葉に飛びつくと、時限爆弾は爆発します。恐ろしく危険な行為です…⚠️

Q, リスクを避けるには？

▶ 不動産を買う前に。［住む用 / 投資用］
　「○○区　ハザードマップ」でGoogle検索🔍
　それぞれの区が無料公開しています。

濃すぎるハザードマップ・川沿いすぎる物件は、基本的には”無し”と私は判断します。
※「都心＆好立地」「強い駅」であれば、薄うすいハザードマップは無視してもOKだとも私は考えます。深く解説しましょう。

◇◆◇

ここから「重要な話」です👨‍🏫

🌟【重要】ハザードに「例外」がある

濃いハザードの危険性を訴えてきましたが、実は「例外」があります。
「都心＆好立地」の不動産は、どんな時代でも非常に強い💪＝揺るぎない事実です。

🌟都心の好立地「港区」🗼✨

都心・港区・好立地のマンションを10年前に、7000万円で買った先輩（会社員）がいます。現在なんと「1億円 以上（！）」に。普通の会社員でも+3000万円 以上の利益💰を得ています😳
都心・港区・好立地であれば、薄い色のハザードがあっても問題無しだ🙆‍♂とセカニチは考えます。

東京都 港区 港南

Q, 東京都 港区の「港南」。ハザードマップに少し色がある。どう考える？

▶ 「濃いハザードマップは避ける」が鉄則。しかし「港区・中央区」は別格です。なぜなら需要が強く、人気で、都心の超一等地✨だから。

※ ちなみに品川駅＝港区✨（品川区ではない）
品川駅には「港南」口と「高輪」口があり、どちらも港区の一等地🏢

港区 港南のタワーマンション

よく考えたら名前に「港」と入っている⛵
（＝東京湾が近い）　※湾岸→穏やか

港区・港南にマンションを買ったフォロワーさんからDMを頂戴しました。買って2年で、なんと+4000万円以上の値上がり💰…！2021年以降、都心のマンションが急速に値上がりしているのは事実です。その中でも港区の上がり方は最強です。

2021▶2023年。たった「2年」で大幅な値上がり！

都心の物件が爆売れし、在庫が枯渇し、値上がりし続けています。都心＆好立地は値上がりが止まる気配はありません。強い需要に対して、供給が足りていない状況が続いています。これは不動産バブルではありません。（理由はこちら）
NY・LA・London・Paris・Sydney等の海外の主要都市の不動産インフレに比べたら、日本の不動産の値上がりはむしろ遅いのです。つまり、まだまだ上がる余地があります。

▽「港区」の地名
一生使えるのでぜひ覚えましょう。

港区 = 最重要

結論：芝浦・港南は強い ↓

リビオタワー品川（港区 港南）にかける
セカニチの熱い想い

▽芝浦・港南のハザードマップ

薄い色 → 無視してOK（芝浦・港南）
出典：港区

《私の判断基準》
「都心＆好立地であれば」という大前提で、浸水3.0m以下の薄い色のハザードマップは無視して問題ないとセカニチ個人は解釈しています。

上記の芝浦・港南の画像で色付きであっても問題なし（港区の好立地のため）。あくまでも私個人の解釈です。「値上がりを狙う」なら、立地の要素（都心＆好立地）はそれほど超重要です。港区＝最強の需要✨

［参考］例えば、23区の某区は「3m以上」でハザードの濃い色が付いています。某区の洪水マップはこちら。濃い色＝リスクあり⚠️　

浸水時に命を守るのは自分自身の選択だ。

◇◆◇

他にも港区＆都心の好立地のハザードが「2例」あります。正しく理解しましょう。

①浜松町
もちろん港区の一等地✨ 「山手線」も世界No.1の路線👑です。しかし、実はハザードの色が付いています。港区といえば「古川」の影響。それでも浜松町駅＝最強💪という事実は揺るぎません。東京タワー🗼が非常に近く、美しい。大規模な再開発🏗が多数あります。浜松町駅はJRを中心とした複数路線の大きなターミナル駅です。強いエリアであり、将来の値上がりも大きく期待できます。

▽芝・海岸のハザードマップ

※濃い緑 → 浜松町　（出典：港区）
この色が付いていても、全く関係ありません。

②麻布十番
パッと見は濃い色に見えますが、価値が高い立地です。「麻布ブランド」のマンションは強い人気で、値上がりし続けています📈✨
※「古川から近すぎ」かつ「一般的なマンション（非タワマン）」は避けたほうが良いかも？ 3.0m以上の濃い色は浸水リスクあり…。これは、不動産のプロでも判断が分かれます。

▽港区全体のハザードマップ

「港区」全体を俯瞰して見ると、
①浜松町と②麻布十番が緑だ。
出典：港区
麻布エリア = もちろん都心のモテ立地

━━━━━━━
【結論】
「都心＆好立地」「人気のエリア」であれば、多少のハザードは無視してOKだと私は考えています。
繰り返しますが、フツーのエリア（好立地ではない）の場合は、濃すぎるハザードマップの物件＝購入「NG」💦が原則です。
ただ、不動産＝総合点で判断するべき。「JRの駅近」には大きなパワーがあるのも事実です。
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▽「港区」の地名

地名 ＝ 一生使える資産！
セカニチは全て記憶しています。笑

最後の決め手はエイヤー！しかありません。最後は自分次第。感情的に気に入るかが最重要です。#最後は感情 

港区 = 都心のモテ立地

不動産を買うなら、都心の好立地のみ🏢✨
※地方・郊外・駅遠は値上がりしにくい😢

▽「都心」と「郊外」でなぜ差がつく？
　画像2枚で分かる ↓↓

◇◆◇

他にも、《都心》といえば。
知っておきたいのは…

「中央区」の価値✨：銀座/日本橋/湾岸エリア 等を正しく知ろう👩‍🏫

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［疑問］なぜ「中央区」は価値が高い？ 増水は？ 川（隅田川）のリスクは？
答え▶「川の下流」であれば海（東京湾）に放出される。増水が海に逃げる。だから浸水リスクが低い。
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中央区などの「川の下流」は、豪雨によって川が増水したと仮定しても、東京湾に増水が逃げる。だから氾濫・浸水リスクが下がるのです。
湾岸タワマン（中央区/江東区/港区/品川区など）が人気の理由は、浸水リスクが低く、主要エリアへのアクセスが良く、商業施設・公園等も豊富で、生活利便性が高いこと。だから海外勢からも大きく支持され、湾岸タワマンは大きく値上がりし続けています。

中央区などの湾岸タワマンは超人気。

③中央区（銀座）
実は中央区「銀座」も隅田川のハザードマップの色が（下図）。しかし、前述の通り、中央区＝浸水リスクは低いです。銀座周辺にはハザードマップが3.0mを超える濃い色はほとんどありません。薄いピンク＝3.0m以下で済んでおり、これは無視して問題ない水準だと私は判断します。
「銀座ブランドの超一等地・強いパワーがあればハザードは問題ない！」と、私は確信しています。

※中心の濃い色 → 銀座
中央区洪水ハザードマップ（荒川）

※逆に言うと、増水が逃げる場所が無い＝氾濫リスクが生まれる…。つまり「川の上流」には氾濫のリスク有り…😱 埼玉県の地価が下がったり、東京23区の地価に格差が発生している要因です。

ちなみに「銀座トラップ」も覚えておきましょう。それは…マンション名（立地）を盛る「コバンザメ商法」です。

Q, 「マンション名（立地）を盛るコバンザメ商法」とは？

「銀座」「東銀座」がマンション名に入っていても、無条件に信頼してはいけません。なぜならコバンザメ商法の可能性も高いからです。住所は築地・新富・湊であることが多い。

中央区

築地・新富・湊＝グレーの部分 ↑

もちろん、築地・新富町・湊も都心＆好立地の素晴らしい立地ですよ。ただ、築地・新富町・湊は、さすがに銀座ではありません。マンション名だけを見て飛びつかないように冷静になりましょう。このようなコバンザメ商法は、中央区以外の立地でも無数にあります。要するに、どんなときも冷静にGoogleMapや住所をチェックしましょう。

※築地・新富町・湊も良い街です。正しい知識が広がることを願います。

◇◆◇

「日本橋」でも同じく、マンション名や地名に惑わされる、という現象があります。「日本橋」という地名は、ものすごく広い。広すぎる。あれも日本橋、これも日本橋。大手不動産デベロッパー的には、東京駅に近いエリアを「日本橋」と指すことが多いです。※これを「キラキラ日本橋」とセカニチは勝手に呼んでいます。

「キラキラ日本橋」であれば、三井不動産と三菱地所が超大規模な再開発をします。特に、三井不動産は、全社の総力をあげて「日本橋」の再開発に取り組むと正式に発表しています。日本トップレベルの規模であり、将来性バツグン◎✨

少し注意が必要です。「広い意味での日本橋エリア」に該当する「水天宮・浜町・東日本橋」などは、東京駅近くのキラキラ日本橋からは距離が離れています。マンション名に「日本橋」がつくことも多いが、これらはキラキラ日本橋とは呼びにくいです。隅田川もあってハザードマップには色が付くこともあります。もちろん、水天宮・浜町・東日本橋も良い立地ですよ。前述の通り、隅田川＝比較的おとなしい川です（※リスクが上がるのは荒川/中川/江戸川等）。
「川沿いすぎない＆駅近」であれば、未来は明るいとは思います。が、川沿いすぎる＆駅遠であればオススメしにくいのも事実です😓

※補足：日本橋のこのエリア（水天宮・浜町・東日本橋など）には、もう1つ注意点が。「高速道路・太い道路（＝車の騒音）」です。車の交通量が多いエリアとなります。好条件？に見える売り出し物件が、実は高速道路にすごく近かった…はあるあるです。部屋が1~4Fだとモロに高速道路・太い道路が目の前にあったり…。相手が誠実な不動産会社かどうか見極めましょう。GoogleMap等で入念に確認を。

要するに「日本橋」等のキラキラしたビッグワードを聞いて安心しすぎずに、立地の詳細を自力で調べましょう！ハザードマップをチェックしましょう！💪ということです。このようなコバンザメ商法への注意は、日本全国のマンションに当てはまります。

Q, 「告知義務が無い」ワナとは？

悪質な不動産屋は、「濃い色のハザードマップ」をあなたに詳細に教えません。契約・重要事項説明の場でも、「ハザードは◯m以下です」程度にサラッと一言で短く説明して終わりです。※法律上の告知義務の基準＝緩いと私は感じています。

「パッと見は良さそうに見える立地（しかし、ネガ要素は黙る）」は、投資初心者が引っかかりやすい悪質な手口です。

ハザードの他にも、電車の騒音・クルマの排気ガス・風俗街＆デリヘル＆ラブホ街・モンスター住人・黒いGが出やすい・濃すぎるハザードマップ…なども。法律上は告知義務は無いのです。
不動産を買ってからワナに気付く初心者も多い現実…。投資用不動産の業界＝「99％が悪質💀」と警戒するべきでしょう。

▽詳しくはこちら。
　「ネガ要素を黙る」とは？

あらゆる要素も理解した上で「心から愛せる」なら、その不動産に投資してもOKです。「ハザードの色が付いても、水天宮を感情的に愛しているんだ！」という人なら投資を応援します。

日本の東南アジア化（スコール）

毎年の夏、「まるで日本が東南アジア化したかのような豪雨」が増えています。夏になるたびに、豪雨による洪水/浸水のリスクを常に頭に入れなくてはいけません。東南アジアのように強いスコールが日本でも頻繁に発生するようになりました。

直近10年で初レベルの記録的な豪雨（災害級）が夕方～夜に発生した2024年。なんと朝のニュース番組では「今日は終日、曇りの予報」と表示されていました。つまり、災害級の豪雨だとしても、天気予報で予測することは不可能という現状です。洪水/浸水のリスクは前日に付け焼き刃の対策をすることもできません。地球の気候は変動しているのです。
だからこそ。ハザードマップへの理解をして、浸水リスクを「根本的に避けること」は不動産において最重要です。

▶六本木の道路が川のよう…車通るたびに波　都心で“10年で初”記録的短時間大雨情報（テレビ朝日・報道ステーション）

Q, 「川の氾濫（水災）」とは？（例:中目黒～目黒川）

④中目黒
オシャレなブランドがあると想起される「中目黒」。実はハザードマップに色がついています。下図の中心にあるのが「中目黒駅」です。

目黒川
出典：目黒区

都心で台風 / 大雨が降ると、目黒川の氾濫の危険性があります。（中目黒に限らず、どの川も同じリスクがありますが）

▽ 強い台風が来ると…

「目黒川の氾濫が信じられない！」という方へ。
目黒川沿いに物件を買う前にこちらやこちらの映像をご覧くださいませ。（恐怖映像なので、あえてサムネ表示していない）

もう１つ大きなデメリット：「臭い」…😨
中目黒～不動前～五反田～大崎の目黒川沿いは、大雨の翌日に「異臭」が…。不動産の重要事項説明書には「臭気」と書かれます。大雨により、川底に溜まったヘドロがかきまぜられ、翌日に異臭を放つことが多々…。詳しく知りたい方は「目黒川　臭い」でX検索をどうぞ。（だから氾濫があったら大問題に…）

「目黒川」は都心に在るため重要です。

更にもう1つの説は「生活排水」😈
汚い話になるので、詳細はこの記事では言わないようにします。知りたい方はセカニチのポストへ。あとはお察しを。

《要するに》
「川沿い物件」を買う前に、現地確認は必須でしょう。繰り返しますが、普通の日ではなく、大雨の「翌日」に現地/周辺の確認をオススメしたいです。それはどの川も同じ。
総合的に全てを理解した上で、「自分が心から気に入った不動産を買う！」なら、私は全力で応援しますよ(^^)

◇◆◇

🌟［最後に］正しくリスクを避ければ、大きな資産が手に入る。

テーマが「ハザードマップ」の本記事は、全体がネガティブな話になってしまいますね。しかし、逆に言うと、正しい知識で不動産を理解すれば、将来+3000万円以上の利益を生んでくれる資産✨を手に入れるチャンスがあるのです🤝💰
どんな時代でも不動産の値上がりを狙うなら「都心＆好立地」のみです。再開発による大きな値上がりが狙えるため。

毎月、多くの納税をしているなら、皆さまは有利な枠を持っています。実は良い枠を使わないだけで、機会損失・相対的に損をしています。まさに投資をしないリスクでしょう。大きな金額で不動産のローンを組むのであれば徹底的な比較をしましょう。

🌟［都心の好立地］不動産は値上がりし続ける！

2021年以降、好立地の不動産が枯渇しています。都心の不動産が売れ続けて、値上がりをしているのは事実です。供給が全く足りておらず、値上がりが続く状況が激変する見込みはありません。都心の好立地の奪い合いが激化しています😭 もう元の値段には戻りません。今後も都心の不動産の需要は増え続けることは確実だと私は理解しています。

正直、ハードルは高く、厳しいです。しかし、セカニチと一緒に正しい不動産を探しましょう。努力はきっと報われるはず。セカニチは皆さまの良い不動産ライフを応援します👨‍🏫✨

※「投資用を探しているが、駅パワーも弱いし、ダメ業者ばかりで…😢」と困っている人がいたら、相談にのります。📩 ▷ セカニチにDMください。

※第6章「お金持ちは必ず不動産投資をやっている」（著書：『世界一面白くてお金になる経済講座』）は事前に読んでください♪

［補足］ 液状化現象（武蔵小杉・浦安）

繰り返しますが、港区の港南・芝浦は都心の一等地✨です。

「液状化現象＝リスクか？」とフォロワーさんからたまに聞かれることがあります。

【結論】
 港区の港南・芝浦は、液状化の心配は不要。
100年以上の歴史が関係している。

「液状化現象」と聞いて東日本大震災（3.11）の浦安の思い浮かべる方も多いでしょう。2019年には大型台風によって武蔵小杉のタワマン等が浸水・水没しました。

↑ 神奈川県川崎市・武蔵小杉における浸水被害。多摩川の水が下水管を通じて逆流。住宅地から駅前まで広いエリアが冠水しました。

▽「濃すぎるハザードマップ」がいかに危険か分かるショート動画。たった47秒なのでぜひ見てください。「2F以上なら大丈夫」と考えるのは危険ですね。※動画内で地名は出てませんが、これは武蔵小杉の濃いハザードのタワマンのことです。

「浦安」と「武蔵小杉」の2つの共通点とは？ 

① ハザードマップの色が非常に濃い。

▽武蔵小杉

右の濃い色 = 武蔵小杉駅
出典：川崎市
マンション資産価値「激減」の恐怖
武蔵小杉タワマン水害…

▽浦安

青 = 浦安市の液状化リスク
出典：浦安市
※TDRは水害予測の提出を拒否…笑

② 地盤の歴史が浅い。

・浦安
＝1972年～1993年頃に本格的な埋め立てが行われた（浦安の詳細）。実は浦安が埋め立てられたのは、30～40年ほど前。最近ですね。

・武蔵小杉
＝タワマンの乱立は2008年以降。かなり最近です。もともとはNECなどの工場地帯でした。（武蔵小杉の詳細）

◇◆◇

一方、港区の港南・芝浦は？

①ハザードは濃い色ではない。
　浸水0.1~0.5m以下の薄い色である。

②埋め立てられたのは、なんと1912年。
　「110年以上」の歴史が経過している。

Wiki：1912年 隅田川口改良工事が始まり、浚渫された土砂を使って芝浦地区の埋め立てが開始

長い歴史で地盤は強固なものに固められました。
もし「芝浦・港南の地盤が怖い」と言う人がいたら、「交通事故に遭うのが怖いから、人生で1度も家から出ない」と同じだと私は感じます。1度も家から出なければ、大きな資産も得られません。

「都心」「好立地」は強い需要で価値が上がる。
正しい知識を身に付け、正しく行動ましょう☺ 皆さまの幸福な不動産ライフを応援しています✨

（おわり）

▼【投資用】東京23区の上位11区が狙い目。都心＆好立地でないと基本的には値上がりは狙いにくいです。
※例外もあります。「強い駅」から徒歩10分以内は価値が上がる。

▼”円安”による不動産の値上がり。

▼不動産noteをマガジン化📕

出典：国土交通省 地理院

・「ハザードマップ」とは？
→ 一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。防災マップ、被害予測図、被害想定図、アボイド（回避）マップ、リスクマップなどと呼ばれているものもあります。

・ハザードマップを作成するには？
→ その地域の土地の成り立ちや災害の素因となる地形・地盤の特徴、過去の災害履歴、避難場所・避難経路などの防災地理情報が必要となります。

◇◆◇

［補足］ 夢の再開発？（大阪・夢洲ゆめしま）

　不動産会社が鼻息を荒らげてオススメしてくるのが大阪のワンルームマンションだ。

・IR（カジノ）がくる！
・2025年の万博！
・梅田の再開発！
→「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と口を揃えて、あなたに強い圧力で営業をしてくる。

人口島「夢洲」

　IR/万博が行われる夢洲ゆめしまは何もない人口島だ。もちろん現在はアクセスが悪すぎて、利便性は低い。大阪の中心地・梅田（大阪駅）からは非常に距離が離れている。

この画像で「大阪」という部分が梅田　↑

【解説】大阪ってどこが中心？
→ 梅田（大阪駅）が最も価値が高い駅だ。

駅名がたくさんあってややこしいが、
このnoteでは「梅田（大阪駅）」で統一する。

　梅田は現在でも強いが、それに加えて「うめきた2期」という歴史的な再開発が行われている。

うめきた2期とは？（大阪市）

　結論「最強の梅田（大阪駅）」は事実だ。
　逆に言うと、大阪府において、梅田（大阪駅）以外の駅パワーは弱い…😢 「駅の価値の高さ」を見ると、梅田の次には「難波なんば」が来るが、やはり最強の梅田とは大きな差がある。梅田（大阪駅）の1強だ。

梅田（大阪駅）に人が集まる

　大阪のワンルームマンションをゴリ押ししてくる不動産会社はたくさんある。「大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」という圧が強い営業トークに、ツッコミどころは3つある。

① マイナーな駅を推してくる。
② IR/万博があってもなくても関係ない。
③ ハザードマップ・地盤が弱い・土壌汚染。

では、順番に説明していこう。

① マイナーな駅を推してくる。
→ 提案してくるマイナーな駅には再開発の恩恵は無い。梅田（大阪駅）の中心部から「徒歩で」10分以内なら価値が上がるだろう。しかし、そんな好立地の物件はあなたのもとに《絶対に》出て来ない。
　不動産会社があなたに提案してくるマイナーな駅＝梅田（大阪駅）の中心部から電車で2駅以上も離れたところに、梅田の再開発の直接的な恩恵は無い。

「大阪＝買いだ！」という圧力は、「梅田」と「難波」の違いも知らない地方の情弱会社員にマイナー立地を押し売りをする手口だ。

② IR/万博があってもなくても関係ない。
→ IR/万博が行われる夢洲は人工島だ。現在は周辺に倉庫などしかなく、何も無い。IR/万博に向かう観光客は、大阪の中心地＝梅田（大阪駅）に宿泊するだろう。その結果、宿泊施設も飲食店も潤う。だから「梅田（大阪駅）の価値が上がる」という論理ならわかる。
　しかし、マイナーな駅は何の恩恵も無い。IR/万博があってもなくても関係ない。「IR/万博があるから大阪は買いだ！（マイナーな駅でも）」というゴリ押しの営業は、ただの詐欺だ。

Q, 大阪をゴリ押しするのはなぜ？
結論、不動産会社が儲かるから。理由は2つ。

Ⅰ、量産化しやすい😱
Ⅱ、騙しやすい😱
→ 詳しい解説は、この記事の最後に貼ってある「大阪の解説note」へ（無料公開）

③ハザードマップ・地盤が弱い・土壌汚染。
→ これが最も致命的。IR/万博が行われる夢洲は地盤が弱い・土壌汚染が問題になっている。

そして大阪市民の税金が投入されている…。
なぜここまでゴリ押しなのか？ 裏がありそうだ。

　基本知識だが、不動産の価値＝「銀行の評価」が最重要だ。もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。

　前述の通り「人工島」には、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残っている。そして浸水・液状化のリスクがもちろんある。

ハザードマップではなぜか夢洲だけが異常に白い。「やらせ」の雰囲気さえ漂う。このハザードの調査結果は信じられるものか？ 黒い匂いが漂う。

　みずほ銀行は当初、夢洲に対して1000億円の融資を検討していたが、地盤沈下・土壌汚染のリスクが残るため、融資を見送った。つまりこれは銀行が土地の価値を「評価していない」ということだ。繰り返すが、もし銀行が評価しなければ、その土地/不動産の価値はほぼゼロになる。
　そして夢洲の評価に慎重なのは、みずほ銀行だけではない。他の金融機関からも土地の評価に心配の声が上がっている。

【結論】
　「IR（カジノ）の再開発！2025年の万博！梅田の再開発！大阪の価値が上がる！大阪は買いだ！」と、あなたに強い圧力で営業をしてくる不動産会社は、詐欺のような手口だ。騙されないように冷静に考えていただきたい。

　結論、いつの時代も悪徳業者はなくならない。我々は正しい知識を持って詐欺師と戦うしかない。正しい知識をセカニチと一緒に広げていこう🤝

▽「大阪の不動産」詳しくはこちら。
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