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「金利が上がる」はリスクか？日銀の新総裁によって、不動産の価格は下落する？→→【結論】根本は何も変わらない。変動金利はほぼ変動していない😳

セカニチ不動産

この解説記事は5分でお読みいただけます✨

Q, 「金利が上がる」って不動産のリスク…？
日銀の総裁（黒田さん）が新しい人に変わると、「金利が上がるかも？ 不動産の価格が下落するかも？」と聞いて不安…😢

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【結論🎯】
　根本的には何も変わらない！！
　今後も変動金利で不動産ローンを組んでOK。
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※そもそも論※
→ （一般論として） 緩和終了/大幅な金融引き締め＝株価暴落＝政治家の支持率も暴落…に繋がる。
→ 日銀の新総裁の人事権は、国会（衆参の過半数）と内閣（総理大臣の意向が強い）にある。現在の政権与党は、支持率を暴落させたくない。なので、そもそも「緩和を継続する考えを持った人」を新総裁に選ぶ。つまり「緩和の完全終了（＝大幅な金融引き締め）」ということ自体が考えにくい。

［お伝えしたい結論🎯］
日本の金利が0.25％でも0.5％でも1.0％でも「異常に低すぎる」という事実には変わりが無い。各ニュースで大々的に「金利が上がる」という言葉を目にしても、それは誤差レベルでしかないとセカニチは感じる。依然として「緩和」である。「引き締め」とは呼ばない。

▽詳しい解説▽
一言で「金利」と言っても色々ある。
① 「基準 金利」 ← 日銀の影響が強い
② 「優遇 金利」 ← 各銀行が経営努力をして決める

上記の2つには大きな違いがある。

①：直近10年で”マイナス金利の導入”、”異次元の金融緩和”等で急激に変わった。これは皆さまが既にご存知の通りだ。
②：直近14年以上も全く変わっていない。

　つまり①が変わって仮にマイナス金利が終了…だとしても、②の「優遇金利」は継続される。

　繰り返すが、優遇金利とは「各銀行が経営努力して身を削っていること」を表している。
　現在でも各銀行同士の競争の激しさは続いている。「上がらない」というより、「上げられない（＝もし金利を上げたら他行との競争に負ける）」という言葉の方が正しい。

もし銀行の株主の立場なら、この競争は「銀行の利益が削られる」ので苦しい。しかし、私たち一般庶民にとっては”低い金利”＝嬉しいことだ。

【結論🎯】
　「新規」で不動産ローンを組む人でも、
　　これからも低い優遇金利で組み続けられる✨

▽［参考］
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

【出典】フラット35（住宅ローン）

　「変動金利」と言っても、ほぼ変わっていない歴史だ（赤い線に注目）。
　上記グラフの金利の数字に、前述の「優遇」の割引（各銀行が激しい金利の競争をした結果）が適用される。だから我々は異常な低金利で不動産ローンを組める✨

【ポイント復習】
「変動金利」は、変動していない。
（そして優遇の割引がかなり強い）

このnoteの最後にも補足説明を書いた。

ちなみに①「基準金利 ← 日銀の影響が強い」の中でも”短期”と”長期”の2種類がある。

・変動金利：「短期政策金利」の影響を受ける。
・固定金利：「10年モノ国債などの長期金利」の影響を受ける。

※受験生っぽい覚え方※
・変動くん＝タンキな人（気が変わる的な）
・固定くん＝チョウキな人（意思が固定されている的な）
で覚えるのもアリか。セカニチの独自ｗ
　1つ注意もある。現実には短期金利はほぼ変わっていないので、気が変わりやすい人とは真逆だ。繰り返すが、変動金利は変動していない。

　日本の不動産ローンの9割を占めている変動金利に影響するのは"短期"の方だ。しかし、日銀の総裁が誰になろうとほぼ変わらない。短期金利の利上げ＝日本株の大暴落を引き起こすので、短期金利を"大きくは変えられない”という言葉の方が正しいか。

　日銀の新総裁に、誰がなろうと「心配は無い」と私は考える。既にローンを組んでいる人でも、変動金利が”大きく”変わるとは考えづらい。

もし「変わる」と言っても誤差レベルだとセカニチは感じる（詳しくは後述）。

日本銀行本店

唯一、影響があるパターンを挙げよう。

　これから「新規」で「固定金利（フラット35）の住宅ローン」を組む人は、以前よりも金利が上がるのは事実だ。なぜなら固定金利＝長期金利に連動するから。

　10年モノ国債などに関する長期金利のほうが、日銀は触りやすい（10年モノ国債を爆買いするだけなので）。直近10年間で、日銀が日本国債を爆買いをしすぎて、0.25％という異常すぎる「低金利」になっていた。

［参考］
　日銀は2022年12月20日、長期金利の上限を0.25%程度から0.5%程度に拡大すると発表した。
　住宅ローン金利には大きく変動型と固定型がある。変動型は短期金利に、固定型は長期金利に連動する。今回の日銀の見直しで直接的に影響を受けるのは固定型だ。
　変動金利は、金融機関が企業にお金を貸すときの最優遇貸出金利である「短期プライムレート（短プラ）」に連動する。短プラはおよそ14年にわたり据え置かれており、影響を受ける変動金利の基準金利は年2.475%で変わっていない。
【出典】日経新聞：住宅ローン金利、変動型は影響ない見方　固定は上昇圧力　2022年12月21日

［お伝えしたいこと］
　日本の長期金利が0.25％でも0.5％でも1.0％でも「異常に低すぎる」という事実には変わりが無い。

　では、アメリカはどうなっているか？
　10年モノの長期金利はなんと「4～5％」を推移している。日本の何倍だろうか。 アメリカ国の経済が最強であることを証明している。だから円安が止まらず、日本円の価値が相対的に落ち続けている。

🇺🇸長期金利は「4～5％」を記録している。
（日本が0.5％や1.0％で騒いでいる場合ではない）

　日本の金利は異常に低すぎる。0.5％から1.0％に日本の長期金利が上がったら日本の大手メディアは大騒ぎするが、それは全く不毛な騒ぎ立てだ。長期金利が上がると、固定金利の住宅ローンが上がるのは事実だ。しかし長期金利が上がったとしても、変動金利のローンには関係がない話である。

　セカニチは何度も繰り返し述べているが、各ニュースで大々的に「金利が上がる」という言葉を目にしても、それは誤差レベルでしかないと感じる。

▽銀行の競争の激化
　日本の不動産ローンの金利は上がるどころか、むしろ下がり続けている。これは銀行同士の競争が激しくなっており、「優遇」の割引を大きくしないとネット銀行に負けてしまうからだ。以下の図は変動金利の推移。

【出典】日経新聞：住宅ローン、ネット銀主役に
低金利競争で費用抑え攻勢

　日本の不動産ローンは「異常なほど低金利」（＝有利✨）だ。世界中の先進国と比べても日本だけが突出して低金利になっている。

　もしアメリカ🇺🇸で住宅ローンを組むと、日本🇯🇵の《20倍以上》の金利がかかる。アメリカの住宅ローンは必然的に固定金利のみになり、変動金利という選択肢は無い。アメリカの固定の住宅ローン、なんと金利は「6～8％」🇺🇸にもなる。そしてフルローンもほぼ不可、頭金が20％以上は必要になる。期間も30年ローンが限界だ。

　一方、日本国は「ほぼ０みたいな金利」で「フルローン（頭金なし）」で不動産を買うことができる。どれだけ異常に良すぎる状況か、ご理解していただけただろうか。我々日本人は「足元に落ちている幸せ」に気づかず、自分で踏みつけているケースが多すぎる💔 「良い権利（幸せ）」はフル活用しないと本当にもったいない🤝

　私たち日本人🇯🇵は不動産を買う天国👼にいる。
　世界No.1だ🏅

Q,「でも、不動産にはリスクもあるでしょ…？」
→ 最大のリスク＝「立地が悪い😢」
　万人ウケする都心の好立地🗼✨であれば、価値が下がるとは考えにくい。

もちろん正しい知識を持って、
都心＆好立地の不動産を探す努力は必須だ。

▽立地が最重要である理由（画像 2枚）

　会社員として多くの税金を納めているなら、皆さまは「良い枠」を持っている。
　逆に言うと「良い枠」を使わないと、相対的に損をしている😢 もったいない…！

　今から行動してもまだ間に合う✨ 
　まさにTime is moneyだ⏰💰

◇◆◇

［参考］
　「変動金利」は、変動していない。

一言で「金利」と言っても色々ある。
① 「基準 金利」 ← 日銀の影響が強い
② 「優遇 金利」 ← 各銀行が経営努力をして決める
③ 「適用 金利」 ← ①から②を引き算した数字

上から順に
①基準
②優遇
③適用

　歴史を振り返ると、
　「②優遇」の幅はほぼ固定されている😳✨

優遇される✨＝私たち庶民にとって嬉しいこと💕

　「②優遇」が重要なポイントだ。

なぜなら、
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1度ローンを組んでしまえば
その「優遇の幅」は、
35年間ずっと「固定」されるからだ。
※変動金利でも。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
→ これが「変動金利だけど、変動していない」と述べている理由だ。

「優遇幅」は一定。
そして35年間ずっと固定される。

　現状は「すごく優遇されている状況」が続いている。ほぼ限界まで優遇されている状態だ。これ以上、優遇されることは物理的に起こらない。

　将来、現在続いている「優遇」が悪化する可能性もゼロではない（優遇がナシになったり…？）。

　優遇が無くなる前に変動金利を組めた人は「滑り込みセーフ」でラッキーだ。

　繰り返すが、優遇の幅は「固定」される✨（変動金利だとしても）。
　もし優遇の幅が悪化して、そこから新規でローンを組んで後悔しても遅い。美味しい魚を逃すと二度と出会えないものだ。

　金利の神様でも、将来に何があるか予測することは不可能だ。政治/金利/不動産のプロのセカニチでも、未来の金利の予測は不可能。

「優遇の幅が悪化する前に、
　滑り込みセーフで不動産ローンを組もう💪」
と、セカニチは皆さまに強く伝えたい。

　繰り返すが、変動金利はほぼ変動していない。
　歴史と仕組みを正しく理解しよう。

　大手銀行などでベースになるのは、優良企業向けの貸出金利である短期プライムレート（短プラ）。大手銀の短プラは政策金利に影響され、2008年ごろからずっと1.475%。そこに1%を上乗せしたのが基準金利で2.475%。これも長く変わっていない。

・住宅ローン 「変動金利」 誤解多く：日本経済新聞（2023年6月10日）

［参考］日経新聞 2022年

・日銀が異次元緩和を修正、企業や家計への影響は？（12月23日）

・日銀が金融緩和修正の理由　金利抑え込み、弊害大きく（12月23日）

・住宅ローン金利、変動型は影響ない見方　固定は上昇圧力（12月21日）

［参考］正確な用語の定義はみずほ不動産販売のHPへ。「長期プライムレート」「短期プライムレート」「固定金利型」など。

◇◆◇

［参考］冒頭で「緩和を継続する考えを持った人」を新総裁に選ぶ、と述べた通り、その方針で植田和男氏が選ばれた。任期は2023年4月から5年間。ハト派🕊＝今まで通りの姿勢を継続、ということ。

　植田和男総裁が率いる日銀は、４月２８日に終了した金融政策決定会合とその後の会見で「ハト派」色を前面に打ち出し、その後の株高・円安という流れに大きな影響力を与えた。
【出典】ロイター　2023年5月2日

［参考］植田日本銀行新総裁の就任記者会見：多くの副作用を指摘も近い将来の緩和の枠組み見直しには否定的（2023年4月10日）

［参考］植田日銀始動、金融緩和「継続が適当」（2023年4月11日）

◇◆◇

Q, 日本の金利が大幅に引き上がるとしたら、どんな時？

　悲しいですが、これが日本の現実。
（おわり）

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