海外不動産を売却！アメリカでスムーズに物件売却する方法
海外不動産をすでに所有している、海外不動産投資に興味があるという方達の中には、不動産売却について知りたい方もいるのではないでしょうか？
移住をした方は引っ越しをする可能性もありますし、不動産投資の場合はより良い物件への買い替えを考えるかもしれません。
今回は海外不動産の中でも価格が安定しているアメリカで、不動産物件の売却をスムーズに行なう為の進め方や、ポイントを見ていきましょう。
アメリカ不動産物件売却の進め方
アメリカで不動産を売却する際の進め方を、ステップごとにまとめていきます。
ステップ1：不動産エージェント選び
不動産物件の購入、売却には、優秀で信頼できるエージェントを選ぶ事が重要です。
売却に関する書類や税金に詳しいことはもちろん、好条件で買い手がつきやすくなる努力をしてくれるエージェントが理想的です。
不動産購入時に雇ったエージェントを売却時にも雇う方が 多いですが、評判の良い不動産会社やエージェントにコンタクトをとり、何人かと話してから決めるという場合も少なくありません。
ただし、エージェントは必ず必要ではなく、「For Sell By Owner」という形で物件所有者が直接売却をする人もいます。
この場合はエージェントへの手数料を支払わなくて済みますが、不動産取引に関するやり取りや書類の確認などを自身で行わなくてはなりません。
アメリカでの不動産取引に慣れていない場合や日本に住居がある方は、エージェントを雇うことをおすすめします。
ステップ2：売却価格（Asking Price）を決める
エージェントが決まったら、売却価格を相談します。
まずは、同じZipcode内でリスティングされている、広さや条件が同じような物件の価格を調べましょう。できれば、過去1年の売却価格も分かると良いでしょう。調べた物価格から、家の築年数やリノベーション、ガラージやデッキの有無などを考慮し売却価格を決めていきます。
調べた物件価格から、家の築年数やリノベーション、ガラージやデッキの有無などを考慮し売却価格を決めていきます。
また、有料になりますが、不動産鑑定士（Appraiser）に査定を依頼することもできます。
ステップ3：売却する不動産を市場に出す
エージェントが所属する不動産会社のサイトとMLS(Multiple Listing Service)に、売却物件をリスティングします。
MSLは不動産物件専用サイトで、物件を取り扱う不動産会社に関係なく全ての物件を閲覧する事ができます。
通常はエージェントが物件の写真を撮り、物件情報と共にリスティングします。物件を担当するエージェントのコンタクト先も載っており、サイトを通して問い合わせる事ができるようになっています。
ステップ4：内覧やオープンハウスをする
内覧のリクエストや日時等の調整は双方のエージェントがやり取りし、通常買主側のエージェントが立ち合います。
さらに、多くの売主側のエージェントはオープンハウスを開き、誰もが気軽に内覧できる機会を作ります。
人気のエリアや不動産取引が活発なシーズンには、オープンハウス後に購入のオファーを受けることも珍しくありません。
ステップ5：購入のオファーが入る
購入のオファーは書面で行われ、購入希望金額や条件、ローンのプリアプルーバル（事前承認）、もしくは現金払いなどの支払い方法などが記載されています。
買主が出したオファーに対し、売主もオファーを返すこと（カウンターオファー）ができます。
例えば、オファーがリスティング価格より10万ドル低い場合は、5万ドルまでの値引きなら応じる、もしくは、As is（現状の状態のまま）で良ければオファー金額を受け入れるというように、売主の希望を返していきます。
As isで購入を決めた場合は、インスペクションで箇所が見つか不具合が見つかっても売却側が修理費を出す必要はありません。
ステップ6：オファーの同意後に行う事
双方がオファーに同意した後、買主は物件のインスペクションをすることが一般的です。
修理の必要な箇所や不具合が見つかった場合は、売主へ修理や値引きの交渉をすることが可能です。
交渉の結果、取引が継続となれば、エスクロー（Escrow・第三者機関）を通じて不動産取引の手続きを進めます。
ステップ7：最終引き渡し（クロージング）
エスクローが作成したクロージングステートメント（決済明細書）の内容を、不動産専門の弁護士（Real estate attorney、Settlement attoeneyなどと呼ばれる）と共に確認します。
不明な点などはここで質問します。買主と売主の双方が内容全てに納得したら、クロージングステートメントにサインをします。
残金の入金を確認後に所有権移転登記がされたら、不動産取引は完了です。
アメリカの不動産取引にかかる経費と税金
売主は、次のような経費や税金の支払いがあります。
売却にかかる経費
エージェントとエスクローにかかる費用は売主が支払います。
エージェントの報酬は通常売却金額の6％となり、売主のエージェントは報酬の半分を買主のエージェントに支払います。
不動産売却にかかる税金
不動産売却には、譲渡所得税がかかります。こちらの税金は州税となるので、州によって税率が異なります。
譲渡所得税の他、売却額から連邦税が源泉徴収されます。
アメリカ不動産物件を売却する際のポイント
アメリカで不動産をスムーズに売却するためには、いくつかのポイントがあります。
不動産シーズンを狙おう
アメリカでは一般的に春が不動産シーズンといわれています。
3月頃から不動産物件のリスティングが増え、それに合わせ家の購入を考えている方達もハウスハンターを始めます。
ただし、Seller’s Market（セラーズマーケット）と呼ばれ、購入希望者の数に対し売りに出ている物件が不足している時期や人気のあるエリアなどは、季節に関係なく物件が市場に出た途端に売れたり、いくつものオファーを受けることもあります。
逆に、買い手より市場に出ている物件が多いBuyers Market（バイヤーズマーケット）の時期には、希望金額より低い金額のオファーを受ける可能性があります。
リノベーション・リフォームをする
物件の印象が良くなる上に物件の価値も上がるリノベーションやリフォームは、オファーを受けやすくするためにもおすすめです。
特にキッチンとバスルームは最も注目される場所とされていますので、できる範囲で行うと良いでしょう。
リノベーションやリフォームがされた物件は、Move in ready（引っ越してすぐに生活が始められる状態）の家を希望する買主にもマッチしやすくなります。
大掛かりなリノベーションは難しくても、フローリングやカーペットを綺麗にしたり、壁を塗り直したりするだけでも印象が変わります。
ホームステージングをする
ホームステージングとは家具や照明をなどをコーディネートし、モデルルームのような演出することです。
アメリカではステージングは資産価値を高める方法として人気があり、ステージング会社が数多くあります。
さらに、内覧に訪れた人に温かな印象を与えるために、オープンハウス前にクッキーを焼いて甘い匂いを家中に漂わせることもあります。
まとめ
アメリカの多くのエリアで、中古物件の価値は下がることなく上昇しています。売る時期や工夫次第で、期待以上の利益を出すことも可能かもしれません。
アメリカで不動産売却をスムーズに進めるためにはいくつかのポイントがありますが、エージェントは大きな鍵となりますので慎重に選びましょう。
セカイの住まいでは、アメリカのみならず海外不動産の売却をスムーズに行うために、様々なサポートをしております。
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