石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめてみた～その４～競売で部投資物件を買うのってあり？
さやか＠OL辞めてネイリストです。ネイリストをしている傍ら、noteでの情報発信もしています。
実は勉強が大好きな私は毎日少しずつですが本を読んでその内容をまとめています。かなりの量になってきたのでnoteという場で共有出来たらと思い書くことにしました。
今回は石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめました。
最近不動産投資の勉強も始めたので勉強したことをまとめています。
不動産投資に興味のある方に役立てればいいです。
ちなみにこの記事な自分のメモとして書いてるので本の内容をそのまま書いてます。そのため情報を遮るためにも一部有料になっていますのでご了承ください。
また本についてももし興味のある方は実際に購入してみて是非読んでいただきたいです↓
石原さんがこの本で紹介している不動産投資のやり方の基本は
・一棟アパートを１０００～２０００万ぐらいで買う
・リフォームして貸し出す
・実質利回り８％で運用する
というものです。
そのため比較的年数の経過したいわゆる「ボロ物件」や地方の一棟アパートを紹介されています。
安く物件を買うのがポイントになりますが、そうなると競売とかってどうなんでしょうかね？
今回は競売と任意売却物件の購入についてまとめました！
競売で投資物件を買うのってあり？
競売で投資物件を買うのってどうなんでしょうか？
結論から言えば【辞めたほうがいい】と石原さんは著書の中で述べています。
確かに競売は掘り出し物がある事で人気です。
しかし競売はあらゆる面で不確実性が高いからおすすめしない、のだそうです。
不確実性とはいいかえればリスクのことですよね。
それでは本で紹介されている競売のリスクについてまとめていきます。
リスク１．入札制なので確実に買えるという保証はない
理由１つ目は入札制なので確実に買えるという保証はないということです。
１０件以上も入札して１つも買えない、というケースもあるらしいです。
リスク２．安く買えるかわからない
理由２つ目は、物件を安く買えるかわからないからです。
入札なのでどのぐらいの値段になるか最後まで誰もわかりません。
スタート金額は安いけど、結局は市場で流通するよりも高い価格になっちゃった・・・ということもよくあるそうです
リスク３．物件をきちんと調査できない
理由３つめは、物件をきちんと調査できないことです。
競売の場合、物件の中には入れないのだとか。
物件については公開されている写真（数枚）と近所を回って聞きこむぐらいしか情報がなく、それだけで判断しなければならないのがつらいですよね。
３点セットも最新とは限らない
物件明細書・現像調査報告書・評価書（３点セット）は裁判所が用意しますが、これも最新のものとは限らないそうです。
修繕積立金・管理費などの滞納額が増額していることもある・・・怖い！
リスク４．お金が返ってこないという
そして理由４つ目は大きな欠陥があっても原則としてお金は返ってこない点。
一般的な商取引として購入したものに何か大きな傷があったりしたら返品したり、交換したり、場合によっては返金してもらいますよね。
しかし競売で購入した物件の場合は基本的にはお金は返ってこないそうです。
だからこそ！しっかりじっくり物件を吟味する必要があるのですが・・・・それすらもできない。
そもそも競売とは経営破綻した物件を扱っています。
経営破綻するぐらいなので物件にお金をかける余裕なんて普通はありませんよね。再生には大規模リフォームが必要な場合が多いです。
リスク５．占有者
理由５つ目として占有者がいた場合、出てってくれるとは限らないという点です。
占有屋というと私の記憶にあるのがフジテレビのドラマ【カバチタレ】。
競売で家を買おうとしたところ、そこに占有屋がいて・・・という場面が印象的です。
強制執行もできるようですが残留物の引っ越し代や保管料にもお金がかかるためこういうリスクもあるようです。
というわけで競売のリスクを５つご紹介しました。
一方で石原さんがおすすめなのが【任意売却物件】です。
【任意売却物件】とは？
任意売却とは競売になる前に売主が債権者の合意のもと、任意で物件を現金化する仕組みのことを指しています。
コロナでローンが払えず、家を任意売却するニュースを見たことがありますがこういった物件を買う、ということです。
任意売却物件のメリット
１．入札制じゃないので購入できる確率が高い
２．購入前に物件を調査できる→鍵を借りて室内に入ることができるので物件の事を事前に調べることができます
３．レントロール（貸状況の履歴）を見ることができるためその物件の収益性（利回り）など計画を立てることができます
といった感じで競売物件に比べて自分でリスクをコントロールできる部分が大きいですね。
逆にデメリットもあるのでこちらもまとめておきます
任意売却物件のデメリット
デメリットは【売主と買い手だけではなく、債権者との調整で時間がかかる】ということです
著者の石原さん自身もとある物件を任意売却で買ったときは調整に時間がかかり、結局成約までに５か月かかったそうです。
その間良い物件が出てきても買えず、悔しい思いをしたようです。
なぜこれほど面倒で時間がかかるかと言えば
債権者に多少【泣いてもらう】ことになるからです。
不動産に抵当権を設定している債権者に借金を棒引きしてもらい、物件を売却、そのお金を債権者に支払うわけです。
本当に良い任意売却物件はほとんど出てこない
こういった手間もあるので初心者にはお勧めしない、と本にはありました。
さらに初心者にお勧めしない理由として
本当に良い任意売却物件はほとんど市場に流通していない
からだそうです。
本当に良い物件ならば業者自身が買って手を入れ、利益を上乗せして転売するからです。
確かにそうですよね。本当に良い物件なら、自社で安く買って、転売するなり社員寮にしちゃう。そういうのもあり得ます。
ではどうやったらこういうオイシイ物件の情報を知ることができるのでしょうか？
市場に出てこない物件を扱う業者とつながるという方法がある
こういう良い物件と出会うためには
市場に出てこない物件を扱う業者とつながる
という方法があると言います。
業者さんとつながるのは最初は難しいので不動産投資をやっていくうちに出会えるかもしれないです。
確かに駅前の土地など、立地の良い場所ほど大手が入りますし、そういった場所はすぐに埋まってしまうのでネット検索ではまず出てきません。
こういう【インサイダー】的な情報をつかむ、というのはロバートキヨサキ氏も投資をするうえで非常に大切と述べています。
投資は情報戦ともいえますよね。
まとめ
今回は競売と任意売却物件についてまとめました。
競売はリスクをコントロールするのが難しいので石原さん自身はあまり手を出さないそうです。
逆にやるなら任意売却物件をお勧めしています。
ただし、こちらも成約までに時間がかかったり、本当に良い物件とめぐり逢うのはインサイダーの情報が必要だったりと
初心者には少しレベルが高そうですね。
個人的には【３点セット】物件明細書・現像調査報告書・評価書（３点セット）の存在を知ることができたのでものすごく勉強になりました。
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【この話が分かったら富裕層かも】貯金する人が負け組、の本当の意味
— さやか先生💅OL辞めてネイリスト＆投資 (@sayakasense) August 16, 2023
ズバリ金利が下がってきているから。1970年代５～６％だった金利が今は１％台にまで落ちてきている。
1億貯めれば年500万の金利収入があったけど今は100万がせいぜい。…
ここまで読んでいただきましてありがとうございました！
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