失敗した不動産投資の話

杉山智一/🌲🏠🌲/🐈🐈🦮

2025年2月16日 00:00

渋川市石原で新築2世帯メゾネットアパートの募集を開始しました！

物件詳細　←　リンク！

そこまで登らない石原だから比較的良い立地の石原。

渋川駅まで約1.4ｋｍ

渋川市役所まで約650ｍ

2Ｆリビング17帖

1坪バス

キッチンＷ2415ｍｍ

カップボード付き

1ＬＤＫのアパートですが、一般住宅の仕様と比較しても遜色ないサイズ感？！

猫ちゃん1匹のみ敷金1ヶ月追加でご入居可能。

今回のアパートは数年前に玉村町で建築したアパートをリニューアルして企画しました。

出来上がってみてから反省する事は多い。

今回の企画の裏側のお金の話と、改良した箇所を実例で紹介します。

対象地：渋川市石原1759-8
土地面積：165.36㎡　50坪

そもそも何でこの土地にアパートを建てるか、から始まりますが、今回の土地は弊社仲介で売却のご依頼を頂き、土地の販売を行っていましたが、中々売れない。

理由はいくつかある。

東側隣地と西側隣地の雨樋が微妙に越境の恐れ、北側隣地は対象地を経由して電線の引き込み。

パッと見たところたいした問題ではないし、一般の人はまず気付かないし気付いたとしても「それが？何？」となりますが、越境物は非常にナーバスな問題。

何がナーバスか？

住宅ローンですね。

銀行は住宅ローンの融資をすると土地を担保にとりますが、担保に取った土地に越境物があると瑕疵があるとみられ、融資不可の場合がある。

当然、何もなかったかのようにスルーされ融資が実行されるケースもある・・・と言うか融資される場合が多い。

ただ、我々不動産業者はしっかり説明をしなければならず、購入希望者はわざわざそんなリスクが潜んでいる土地を選ばない。

建売メーカーにも3社ほど紹介を出しましたが、そんな理由もあり買取り不可。

建売メーカーはこの辺の基準は非常にシビア。

もちろん解消する方法はいくつかあるけれど、手間とお金が多少かかる。

よほど良い土地なら手間暇惜しまず、解消に向けて努力をするのでしょうが、そこまで良い土地でもない。

数か月募集を続けたけど、売主様より「金額を下げても良いから早く売りたい」とのご要望があり、弊社で購入できる金額をご提示して、買取りさせて頂いた。

購入した土地をどう利用するか・・・

①そのまま住宅用地として販売を続ける。
ただ、そのまま右から左で売買では売主様に悪い気がするし、越境物の問題も継続する。

②戸建て賃貸用地として利用する。
戸建て賃貸用地で土地50坪は広すぎて有効活用ができず、利回りが出ない上に、売却の出口を考えると、また越境の問題が出てくる。

③アパート用地で利用。
アパートでの売買だと、銀行は越境物はさほど気にされず、恐らく大半はスルーされる。
購入する投資家も越境物の話をしたところで気にしない。

そんな理由からアパート利用にしましたが利回りは良くない。

※アプリで閲覧されている方は定期購読のお手続きができません。
※良ければ下記↓↓↓Noteリンクからブラウザからお手続きください(__)