2022年こそマンションの暴落元年になりそうな５つの理由

今のマンション価格の値上がりが始まったのは2013年です。
その年の3月、日本銀行の総裁が白川方明氏から黒田東彦氏に変わりました。それを機に始まったのが「異次元金融緩和」です。具体的にはマネタリーベース（世の中に流通しているお金の量）を何倍にも増やして、金利をゼロパーセントにまで下げる、というまさに「異次元」な政策です。その他にも株式市場でETFを購入して、株価の下落を力づくで止める、といった、中央銀行の施策としてはあまりにも「掟破り」としか言いようのない政策も導入しました。
黒田氏の唱えた異次元金融緩和の目的は「消費者物価の2％上昇」です。これを彼は「1、2年の内に達成できる」と嘯きました。
それから約9年、一度もその目標は達成できていません。結果的に黒田総裁はただの「嘘つきオジサン」になっています。そればかりか、彼が行った異次元金融緩和はとんでもない副作用をもたらしました。
それは局地的な不動産価格の高騰です。
その現象のことを私はかねてより「局地バブル」と呼んできました。
マンション価格が不自然に高騰したのは主に東京の都心とその周縁、湾岸エリア、川崎市と京都市の一部です。
局地バブルは2014年11月に打ち出された「異次元金融緩和第2弾」によって、一気に勢いを増しました。
2018年頃からは、地域限定であったマンション価格の上昇がジワリと近郊エリアにも拡大。首都圏だけではなく、近畿圏の郊外型大規模マンションも小幅ながら値上がりが確認できるようになりました。しかし、都心や湾岸のように値上がりしたマンションの販売が調子よく売れる、という現象は見られていません。
なぜなら、日本人の収入が統計上でも実際にも減少しているからです。サラリーマンにとっては、給料が下がっているのに値上がりしたマンションにはおいそれと手を出せないのです。だから、多少金利が下がったとしても買えない、というのが実情。

しかし、そんな値上がりもそろそろ一服の時期ではないでしょうか。
今回のバブルは1980年代の後半に起こったあの「平成の大バブル」と比べると、何とも弱弱しさが漂っています。
例えば、1980年代の後半は土地もビルもマンションも倍々ゲームで値上がりをしていました。それも、どう考えても説明がつかない水準にまで暴騰していたのです。
それに対して、今のバブルは2013年から9年もかかって、せいぜい2倍程度。3倍まで上がった物件もないことはないにしても、ごくごく稀です。
不動産の価値を診断する手法のひとつに収益還元法というのがあります。その不動産から得られる賃料などを基に資産価値を評価する方法です。今回の局地バブルによる値上がりは、概ねその収益還元法で説明できる範囲内に収まっています。今の都心エリアでの収益率はせいぜい3％台。利回りが2％台だと買い手がつきません。

以下は平成バブルの当時、まだ不動産会社の新入社員だった知人が私に語ってくれたエピソードです。
ある時、彼がその会社が購入したビルの賃料収入から収益を計算すると２％だったそうです。そのことを上司に報告すると、こう言われたそうです。
「へえ、２％もあるの。だったら1％にしてすぐに売ってしまおう」
例えば10億円で買ったビルの収益が2％だったとすると、その物件を収益率1％にして売却する場合の価格は20億円となります。
それでもあっという間に買い手がついたのが、あの平成バブルの時代です。
つまり、理屈ではなく「値上がりするから買う」というのが平成大バブル期。しかし今の局地バブルはせいぜい「理屈で説明できる限度までなら買う」というレベルです。そこに今回のバブルの脆弱性が潜んでいるのです。

そのバブルも、この2022年中には「終わりの始まり」となるのがどうやら確実な様相となってきました。バブルの生成自体に脆弱さが露呈していることから、いったん天井にぶつかってしまえば崩壊は早いのではないかと予測します。つまり価格が下がり始めれば、加速度がついてスルスルと下がってしまうのではないでしょうか。

では、なぜ今の局地バブルが2022年に終わり、あるいは暴落につながりそうなのか、ということを「５つの理由」に分けてご説明します。
恐縮ながら以降は有料とさせていただきます。今回はあまりボリュームを膨らませず、簡潔に説明しましたので料金は490円（税込み）としました。
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