【読んだ本に記録】まずはアパート一棟、買いなさい！

サブタイトルとして、「資金300万から家賃年収1000万円を生み出す極意」
とついています。簡単に言うと、
まずは資金として300万円を貯める
→それを自己資金としてアパートを買う（自己資金以外は融資を引く）
→家賃収入で融資を返済する
→家賃収入でお金を貯める
→貯めたお金で再度アパートを買う・・・
といった具合で繰り返し、家賃年収を1000万円目指しましょう、という本です。

なぜ不動産投資か

資金がゼロにならない

株式投資やFX投資は10年間で資産を10倍に増やせる可能性があるが、
最初の１年間で資産をゼロにしてしまうリスクもある。
不動産の場合、どんなに価値が下落してもゼロになることはない。

預金、国債より増える

定期預金・長期国債などは資産を失う可能性は限りなくゼロに近いが、
今の超低金利時代ではリターンは微々たるもの。

ミドルリスク・ミドルリターン

上記のように、不動産は株やFXほどリスクはなく、
定期預金・長期国債よりはリターンを得られる。
ある程度の時間をかけて将来の経済的安定性を図るという目的においては、
（↑重要）
不動産投資は最適解である。

景気の影響を受けにくい

不動産は、経済状況によって家賃が毎月変動するわけではない。
勿論、長期的に見れば景気の影響は受けるが、その影響は非常に緩やか。
なので、それを見越して資金を確保するなどの準備をすることができる。

自分の努力で利回りを上げられる

リフォームをしたり、設備を充実させることによって、
家賃の額を上げる＝利回りを上げる　ことができる。

なぜアパート一棟か

将来の経済的安定というレベルで投資するなら、
最初からアパート１棟を狙うべし。理由は下記。

投資効率が良い

不動産投資の王道は、都心の区分所有マンションから始めること。
理由は、手軽だから。しかし、この方法は、投資効率が悪い。
１棟アパートはそれに比べて投資効率が良い。

固定資産税が安い

木造アパートは、RC（鉄筋コンクリート造）のマンションに比べて
固定資産税を1/5〜1/3で済ませることができる。

設備費用・維持費が安い

設備費用・維持費もRCマンションの方がかかる。
水道設備、エレベーターなどで費用がかさむ。
また、外壁塗装によるリフォームでの比較を例に出してみる。
２階建てなら足場なしで塗装できるが、それより建物が高くなると足場が必要。
建物高さが高ければ高いほど、費用がかかる。

目指せ家賃年収1000万円

ここからは、具体的な実践編。

１０年で目指せ

本書で提唱しているのがこの３ステップ
①1600万円のアパートを１棟購入（利回り17%：年間家賃収入272万円）
②もう１棟同じく1600万円のアパートを購入(ここまでで年間家賃収入544万円)
③1600万円のアパートを２棟購入（ここで年間家賃収入1000万円達成）

さらに具体的に

①1600万円で利回り17%なら、６、７年で回収
　低金利で長期のローンを組んで、繰り上げ返済はほどほどにして資金を蓄える。
②蓄えた資金を元手に１〜２年後にまたローンを組んで1600万円の物件を購入
③同じように資金を蓄え、１年後に同規模のものを２棟、
　または3200万円の物件を購入

そうすれば10年後には、
「無借金で年間1000万円の家賃収入と数千万円の実物資産」が得られる。

自己資金を準備せよ

最低でも、自己資金として300万円は用意すべし。
フルローンはリスキーだし、そもそも融資が下りない。

資産性より収益性を重視せよ

資産価値を重視するのではなく、収益を生み出してくれる不動産を買うべし。
資産性のある不動産は収益で賄えるぐらいになってから購入すればよろしい。

アパートの選び方

目指すべきは購入価格1000万〜2000万の間で、
表面利回りは15%以上、できれば20%は目指したい。
このラインで現実的に買える物件は下の２つ。

候補１：地方１棟アパート
候補２：都心築古１棟アパート

買っても良い物件

それは、内装がボロくても立地は良い物件。
内装はリフォームで何とかなる。
リフォームして見栄えをよくすれば、立地が良ければ入居者は入る。

買ってはいけない物件

それは、逆にリフォームではどうにもならない物件。
具体的には下記のようなもの。

❌軟弱地盤の上に建っている物件
→建物が傾いたら建て替えない限りどうしようもならない。
　建て替える際も地盤改良などが必要。それでも大丈夫かは不明。
❌湿気っぽい物件
→木造の大敵。柱など腐る可能性。クロスも浮いてきたりと何かとトラブル多し。
❌雨漏りがある
→雨漏りがある部分を塞いでも、水の入り口を塞がない限り
　また別の部分から雨漏りしてくる。
　が、入り口を見つけるのが困難。

買う前に考慮すべきこと

売値で買わない

必ず値引き交渉をする。利回りにダイレクトに関わってくる。
例えば、年間家賃300万の物件。
売値1600万→利回り18.8%
売値1500万→利回り20.0%
売値1400万→利回り23.0%
ただ単に値引き要求するだけでは応じてくれない。
様々な方法を使って値引きをする。
具体的な方法は本書にて。

イールドギャップは死守する

（イールドギャップ）＝（利回り）ー（ローン金利）
例：利回り15%の物件を金利３%で買った場合のイールドギャップは、
　　１５ー３＝１２%
このイールドギャップを、最低でも１２%は確保すべし。

諸費用を把握する

購入時の諸費用を把握しておく。
下記の合計で大体物件購入価格の６〜７%が一般的。

• 仲介手数料　：不動産仲介業者に払う手数料

• 登録免許税　：不動産の所有権の移転登記をする際に納める税金

• 不動産取得税：不動産を買うときに納める税金

• 印紙税　　　：売買契約書に貼る印紙の代金

• ローン手数料：ローンで購入した際の銀行に払う事務手数料

• 司法書士報酬：移転登記、ローンの抵当権の設定登記を依頼した際の報酬

• 固定資産税・都市計画税の精算金

まとめ

✅動産投不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

✅不動産投資は自分の努力次第でリスクを下げられるし、利回りを上げられる

✅投資効率を考えるとRCのマンションより木造１棟アパート

✅自己資金として３００万円は最低確保する

✅買うなら地方１棟アパートor都心築古１棟アパート

✅築古でもリフォームでなんとかなる物件・なんとかならない物件を把握すべし

✅イールドギャップは１２%死守する

✅イールドギャップを確保するためにあらゆる手で値引きをする

✅購入の際にかかる諸費用を把握す資はミドルリスク・ミドルリターン

✅不動産投資は自分の努力次第でリスクを下げられるし、利回りを上げられる

✅投資効率を考えるとRCのマンションより木造１棟アパート

✅自己資金として３００万円は最低確保する

✅買うなら地方１棟アパートor都心築古１棟アパート

✅築古でもリフォームでなんとかなる物件・なんとかならない物件を把握すべし

✅イールドギャップは１２%死守する

✅イールドギャップを確保するためにあらゆる手で値引きをする

✅購入の際にかかる諸費用を把握する