民法#55 賃借権の物権化
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物権と債権の性質
→物権は債権と比べて強力な権利
①すべての人に対して排他的に権利を主張できる。
②一物一権主義
③物権法定主義
→債権は物権と比べて弱い権利
①契約などにもとづき、特定の人に特定のことを要求する権利
②契約自由の原則により、内容は自由に当事者で決定できるのが原則である。
「売買は賃貸借を破る」
→売買は所有権の移転であり、賃貸借契約はあくまでも債権にすぎない。したがって、賃借人は売買による所有権移転による新しい所有者にその賃借権を対抗できない。
以上を表す法格言であり、民法の原則である。
【用語解説 契約の種類】
片務契約 当事者の一方のみ義務を負う契約
双務契約 当事者の双方もしくは複数人が義務を負う契約
諾成契約 意思表示の合致により成立する契約
要物契約 当事者の合意の他にも対象物の引渡しにより法律効果が生じる契約
不動産の物権化と民法
→弱い立場の不動産賃借人を守るための修正であり、不動産賃借人は賃借権を登記すれば第三者対抗可能である。すなわち、物権化すると言える。
→しかし、登記請求権が賃借人側にないため、あまり使われない。
建物不動産の物権化と借地借家法
→住居は国民生活の基本であり、居住賃借人を守るために、建物については賃借人は引渡しを受けていれば第三者対抗可能である。登記すら必要がない。
→なお、借地借家法によれば借地や借家につき正当な理由がなければ賃貸人からは契約更新の拒否や解除ができない。正当な理由には退去費用の支払いも含まれる。
→登記をしていない借地に、登記をしてある賃借人の建物がある場合、借地権に基づいて、不法占拠者などに対抗できる。
※建物所有を目的とする土地の賃借権
→対抗力のない賃借権の場合、不当な第三者に対抗できないが、賃貸人の物権的請求権を代位して行使することはできる。