不動産流通実務検定“スコア”に挑戦＜今週の一問＞2021.9.8「登記記録」

不動産流通実務検定“スコア”に挑戦！
不動産業界で働く方向けのFacebookページからの転載です。

Ｑ. 登記記録に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

【選択肢】
１．市街化区域内にある土地の登記記録の地目が「雑種地」の土地を住宅建設の目的で売買する場合、現況が「田」であっても農地法上の届出は必要としない。

２．法務局に地積測量図が備え付けられている場合であっても、登記記録に表示された地積は、実測面積と一致するとは限らない。

３．仮登記は、将来の本登記の順位を確保するために予備的に行う登記であり、所有権に関する仮登記に基づき本登記を申請する場合、本登記の順位は確保されているから、仮登記後に行われた第三者の登記について、当該第三者の承諾を得ずに本登記を申請することできる。

４．共同担保は、同一の債権について複数の不動産を担保の対象とするものであり、複数の不動産の所在地は異なっていても共同担保とすることはできるが、不動産の所有者は同一人である必要がある。

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「正解」の番号と解説

不動産流通実務検定“スコア”＜今週の一問＞、正解と解説です。　

【答え】２

【出題のねらい】
不動産の登記記録について基本的な見方を問うものです。

【解説】
１．不適切
雑種地は、宅地、田、畑、山林、原野等、不動産登記規則に規定された地目22種類の用途のいずれにも該当しない土地をいいます。一方、農地法は、不動産登記法の地目にかかわらず、「現況主義」を採用しており、登記地目に関わらず、実際に農地として利用していれば農地法上の農地となり、農地法第５条の転用許可（市街化区域内では届出）が必要となります。

２．適切
平成17年３月７日施行の不動産登記法改正前は、土地を分筆する場合、分筆した土地については求積図が作成されていましたが、分筆後の元地番の土地は、分筆前の土地の地積（実測面積とは一致しない面積）から分筆した土地の面積（実測面積）を差引いた「残地求積」によっている場合があり、地積測量図といえども実測面積と一致しない場合があります。

３．不適切
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができます（不動産登記法第109条第１項）。当該第三者の承諾が得られないときは、承諾請求訴訟を提起して、勝訴の確定判決を得た上で、本登記を申請することができます。
※所有権仮登記とは、後日の本登記のために、順位を保全しておくためのもので、所有権移転仮登記、所有権移転請求権仮登記等があります。したがって、所有権の仮登記がある場合、たとえば、売買により「Ｘ氏」が所有権を取得しても、後日、仮登記権利者より本登記請求がなされると、「Ｘ氏」の所有権が覆されてしまうおそれがあるので注意を要します。取引対象物件に仮登記が登記されていた場合、それが抹消されるめどが明確になっているかどうか、仮登記権利者および売主である所有者から確認を取ります。
（参考：不動産流通推進センター発行 令和2年度版『宅地建物取引業務の知識』P186）

４．不適切
共同担保とする不動産は、所在地のみならず所有者が異なっていても共同担保とすることができます。

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