＜不動産仲介ヒヤリハット！＞(9)避難経路が１つしかない

10/4発売『ヒヤリハット！ 不動産仲介トラブル事例集』から、トラブル事例を紹介します。noteの記事タイトルの事例番号は書籍にあわせています。

トラブルの要点

売買契約締結後、引渡し前に当該物件が建築基準法施行令の「二方向避難」を確保できていないことが判明

トラブル発生の概要

賃貸アパートのオーナーＸは、所有する賃借人付きアパート（PDFファイル内 資料①参照）の売却を仲介会社Ａに依頼し、不動産投資家であるＹとの間で売買契約を締結しました。
契約後、買主Ｙが外装リフォームを検討するため建築会社に依頼したところ、建築会社から二方向避難が確保されていない可能性があるとの指摘を受けました。これが事実ならば、売主のＸには告知義務違反があるのではないか、また仲介会社Ａには重要事項説明義務違反があるのではないか、として違約解約したいとの申し入れがありました。

トラブルの原因

買主Ｙからの指摘について、仲介担当者が建築確認時の図面（PDFファイル内 資料②参照）から現況の建物を精査したところ、建物の一部が増改築されており、 2階の居室部分の床面積の合計が100㎡を超えている可能性が高く、建築基準法施行令第121条に基づく二方向避難が確保されていないことから、違反建築となっている可能性があることが判明しました。
売主Ｘに事実関係を確認したところ、「既存アパートを賃借人付きで取得したもので、自分は増改築をしていないが、前所有者が行ったかについてはわからない」との回答でした。
本件トラブルの原因の一つは、契約時に売主が交付した告知書（PDFファイル内 資料③参照）の「増改築・修繕・リフォームの履歴及び資料」欄に「不明」と記載し、取引時に告知したものの、仲介担当者が告知内容を見過ごし、確認ができていなかった点です。
特に、この物件のように賃借人付きの売買、いわゆるオーナーチェンジ物件の場合の注意点として、室内の状況を確認できない点が挙げられます。
そのため、仲介担当者は、売主からより詳細に建物の状況について聞き取り、不明な点を残さないようにして、間接的に物件の状況を把握する必要があります。
さらに重要なトラブル発生の原因は、建築確認図書と現況建物をチェックして、外観や共用部分から図面と現況の確認を確実に行っていなかった点です。事前に内覧をすることができなくても、確認を確実に行っていれば、トラブル発生を未然に防ぐことができた事例といえます。

トラブル対応および再発防止対策

本件トラブルでは、建物が建築基準法違反であることが明らかになったことから、買主による損害賠償請求や違約解約の可能性もありましたが、上長が謝罪の上、取引にかかった経費を仲介会社が一部負担し、売買契約を白紙解約することで解決することとなりました。
本件のような賃借人付きの建物に限らず、取引において建物の適法性を確認することは、調査における重要なポイントです。

では、違反（違法）建築物を仲介することの適法性はどう考えるべきでしょうか。
違法状態になっている建築物が行政から建築基準法第9条第1項（PDFファイル内 資料④参照）に基づく除却命令が出ていた場合は、同法第9条の3（PDFファイル内 資料⑤参照）に基づいて、仲介会社は宅建業法上の処分を受ける可能性があります。
同法第9条の3の規制にかからない場合は、仲介することを法的に禁止する規定がないことから違反建築物である事実や不利益事項について十分に説明し、取引当事者が十分に内容を理解した上で仲介することは可能ですが、取引に当たっては、以下の説明義務を果たす必要があります。
・違法建築物である事実を明確に告知・説明すること
・増改築や用途変更ができない可能性が高いこと
・今後、除却命令や使用禁止命令が出る可能性があること
・ローン審査が通らない可能性があること
以上のように、違反建築物の取引には多くの不利益があります。

仲介会社として違反建築物であることを知りながら説明に不備があった場合、宅建業法47条1号の「その業務に関して、重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。」に違反することになります。
こういった点を考慮すると、売主・買主に不利益を与えることなく、取引の安全を確保する立場である仲介会社としては、前述の建築基準法第9条第1項（PDFファイル内 資料④参照）に基づく除却命令が出ていないとしても、違法建築物の仲介取引に細心の注意をもって取引当事者へ不利益事項を説明した上で、取引を行うことが重要です。

PDFファイルのダウンロード

トラブル事例09 避難経路が１つしかない

新刊書プレゼントキャンペーン

簡単なクイズに答えて新刊書籍をGet！