不動産流通実務検定“スコア”に挑戦＜今週の一問＞2021.10.13「既存不適格建築物」

企画推進課の奥田です。
不動産流通実務検定“スコア”に挑戦！

不動産業界で働く方向けのFacebookページからの転載です。
長くて手ごたえのある問題ですが、正解しても、何ももらえないのです😆
ご容赦ください。

別に、

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さて、問題です。

Ｑ.「既存不適格建築物」に関する次の記述のうち、適切なものを一つ選びなさい。

【選択肢】
１．既存不適格建築物とは、建築当時においては適法に建てられたが、その後の建築基準法の改正や都市計画の変更等によって法令に適合しなくなった場合、その新たな規定が適用されない建築物のことであり、特定行政庁から指導・助言・勧告・是正命令を受けることはない。

２．既存不適格建築物として法令の一定の規定が適用されない建物については、増築等（増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替）をする場合、増築等が建築基準法施行令で定める範囲内において行われるときには、増築等が行われた後も、引続き既存不適格建築物として扱われる。

３．既存不適格建築物を模様替えして用途変更する場合、当該用途の変更が建築基準法施行令で指定する類似の用途相互間におけるものであれば、模様替えの規模に関わらず、引続き既存不適格建築物として扱われる。

４．法律不遡及の原則から、既存不適格建築物の場合と同様に、消防設備についても既存建築物に対しては改正後の消防法は適用されない。

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あなたのご解答は、いかがでしたか？

「正解」の番号と解説

不動産流通実務検定“スコア”＜今週の一問＞、正解と解説です。　

【答え】2

【出題のねらい】
「既存不適格建築物」とは、建築時には適法に建築されたが、その後の法令改正等により現行法規には適合していない状態の建築物を言い、違法に新築や増改築、用途変更等が行われた「違反建築物」とは取扱いが異なります。
ただし、建替え時には同一規模の再建築ができないこと等を、重要事項として買主に説明する必要があります。

【解説】　
１．不適切
既存不適格建築物でも、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認められる場合には、指導・助言・勧告・是正命令がなされる場合があります（建築基準法第９条の４、第10条）。

２．適切
建築基準法第86条の７（既存の建築物に対する制限の緩和）第１項の内容です。

３．不適切
既存不適格建築物として扱われるのは、当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものであって、かつ、建築物の修繕又は模様替えをしない場合又はその修繕もしくは模様替えが大規模でない場合です（建築基準法第87条第１号～第３号）。

４．不適切
簡易な設備（消火器、非常用警報器具、漏電火災警報器等）や、特定防火対象物（ホテルや店舗、医療機関等、不特定多数の人が出入りしたり、非難困難な人がいる建物）に対しては改正後の規定が適用されます（消防法第17条の２の５　同施行令第34条）。

＜実務のポイント＞

○媒介業務上の注意点は、次のとおりです。
　①確認済証および検査済証による建物図面と現況建物の同一性の確認。当初の建築確認申請と検査済証が異なっている場合は、建築途中で変更申請が出されている可能性があります。建物のみならず、エレベーター・エスカレーター等の設備、擁壁等の構築物についても確認済証および検査済証のチェックが必要です。
　②消防法による指摘事項はないか。
　③修繕履歴、設備の更新履歴についても調査が必要です。
　④テナントビルや商業店舗では、テナントによる内装工事が用途その他法令違反となっていないかの確認が必要です。
〇対象不動産が既存不適格建築物であるときは、「建替え時には同一規模の再建築ができない」こと等を、重要事項として買主に説明する必要があります。
（参考：「不動産流通実務必読テキスト第三版」P59）

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