不動産流通実務検定“スコア”に挑戦＜今週の一問＞2021.9.15「土砂災害警戒区域」
不動産流通実務検定“スコア”に挑戦！
不動産業界で働く方向けのFacebookページからの転載です。
Ｑ.「土砂災害警戒区域」および「土砂災害特別警戒区域」に関する次の記述のうち、不適切なものを一つ選びなさい。
【選択肢】
１．宅建業法第35条では、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否かについて説明する義務があるが、物件の調査に当たっては、対象物件が「土砂災害警戒区域」又は「土砂災害特別警戒区域」に指定されている区域内にあるかを調査すれば、重要事項の説明をしたことになる。
２．「土砂災害警戒区域」および「土砂災害特別警戒区域」は、土石流、地すべり又はがけ崩れのおそれのある区域のうち一定の要件に該当する区域として指定された区域であり、知事が区域を指定する。
３．「土砂災害警戒区域」は、土砂災害が発生した場合、住民の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域であるが、特定の開発行為や居室を有する建築物の構造規制はされない。
４．「土砂災害特別警戒区域」内における特定の開発行為については、都道府県知事の許可を受けた後でなければ、当該宅地の広告、売買契約の締結はできない。
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「正解」の番号と解説
不動産流通実務検定“スコア”＜今週の一問＞、正解と解説です。
【答え】１
【出題のねらい】
不動産の登記記録について基本的な見方を問うものです。
【解説】
１．不適切
対象物件が土砂災害警戒区域か土砂災害特別警戒区域のいずれかに指定された区域内にあるかを調査するだけでは不十分です。土砂災害警戒区域等の指定に当たっては、概ね５年ごとに基礎調査が行われ、公表されています。土砂災害の調査に当たっては、この基礎調査についても調査をすることが必要です。
国土交通省は「基礎調査の結果については、取引判断に重要な影響を及ぼす事項として、宅地建物取引業者は、各当事者に説明することが望ましい。具体的には、取引の対象となる宅地又は建物が土砂災害警戒区域等に相当する範囲に含まれる場合にはその旨と、当該範囲が土砂災害警戒区域等に指定される可能性があることを説明することとする。また、基礎調査の結果について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為は、宅地建物取引業法第47条第1号に違反する場合があるものと解される。」旨の通知を業界の各団体に発出し、重説による基礎調査の説明を求めています（国土動第107号平成27年１月18日）。
２．適切
「土砂災害警戒区域」および「土砂災害特別警戒区域」は、土石流、地すべり又はがけ崩れのおそれのある区域のうち一定の要件に該当する区域として指定された区域であり、知事が区域を指定します。
３．適切
土砂災害特別警戒区域内では、住宅宅地分譲や社会福祉施設・幼稚園・病院といった災害時要援護者関連施設（制限用途）の建築を目的とする特定開発行為については許可を必要とし、土砂災害を防止するための対策工事が必要ですが、土砂災害警戒区域では、このような規制はありません。
４．適切
広告開始時期、契約締結時期の制限があります。なお、「特定開発行為並びにその変更の制限」は重要事項説明が必要です。
＜実務のポイント＞
土砂災害ハザードマップを添付しただけでは、業法に規定する重要な事項の説明をしたことにはなりません。
① 土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域は、現地には看板等での告知はされていません。
② 各都道府県や市区町村のホームページや備え付けられた土砂災害ハザードマップ等で一次的に知ることができます。
③ 媒介業者としては、各都道府県に出向き「土砂災害警戒区域等の指定の公示に係る図書」を入手し確認する必要があります。
④ 過去の自然災害については、地域の伝承として伝えられたり、石碑に記録されたりしていますが、国土地理院では過去に起きた自然災害の情報を伝える石碑やモニュメントを示す「自然災害伝承碑」の地図記号を新たに制定し、地形図などに掲載することになりました。
⑤ 実際には土砂災害警戒区域以外でも、土砂災害が発生しています。特に山麓堆積地や、高い大規模盛土造成地などは発生のリスクが高い場所です。
（参考：『不動産流通実務必読テキスト第三版』P79）
©The Real Estate Transaction Promotion Center
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