民泊事業の市場分析をしてみた。2030年には一兆円市場！？
どうも。市場分析屋さんです。
これまでの投資銀行での経験を活かし、世の中のあらゆる市場を分析しています。
皆さんの投資やビジネスの参考になればと思います。
1. 市場概観
市場の定義と分類
民泊市場とは、住宅やマンションの空き部屋などを活用して宿泊施設として旅行者やビジネス客などに短期的に貸し出すサービスを中心としたビジネス領域を指します。
日本では2018年に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、一定の条件を満たした一般住宅で短期宿泊営業が可能となりました。
参考：
・国土交通省 観光庁 民泊ポータルサイト
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
この「民泊」という言葉は、Airbnbなどのプラットフォームを通じた個人間短期賃貸だけでなく、国家戦略特区を活用した特区民泊、旅館業法の簡易宿所許可を得た宿泊施設、企業が運営するコンドミニアムの短期貸し出しなど、多様な形態を含みます。
近年、民泊市場には以下のような分類がみられます。
住宅宿泊事業（ホスト個人の民泊）
個人が自宅や所有物件の空き部屋を短期貸し出しする形態。住宅宿泊事業法による届け出を行い、営業日数や設備面のルールを守って運営します。多くはAirbnbやHomeAway等の仲介サイトを利用し、独自の価格設定が可能です。
参考：
・国土交通省 民泊新法概要
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/特区民泊
国家戦略特区に指定された地域で、条例で定めた要件（最低宿泊日数など）を満たせば、旅館業法の規定を大幅に緩和した形で営業できる制度。東京や大阪など主要都市で導入され、インバウンド需要を取り込む事例が多く見られます。
参考：
・内閣府 国家戦略特区HP
https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/簡易宿所（旅館業法）型
旅館業法の簡易宿所営業許可を取得した上で、ホステルやゲストハウスのように運営するケース。共用キッチンやリビングを備え、バックパッカーや若年旅行者をターゲットにしています。
参考：
・厚生労働省 旅館業法PDF
https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-10900000-Kenkoukyoku/0000146798.pdf企業運営型コンドミニアム・バケーションレンタル
不動産デベロッパーや管理会社がマンションやアパート一棟を短期宿泊用に貸し出す形態。ホテルに近いサービスやフロント対応を実施しつつ、室内にキッチンや洗濯設備を備えて長期滞在にも対応します。
世界市場と日本市場の規模推移（過去5年・将来予測）
世界市場規模
グローバルな短期レンタル市場（Vacation Rental）は、Airbnbの登場を契機に2010年代後半から急速に成長しました。一部の市場調査では以下のように報じられています。
・2022年時点で世界の短期レンタル市場規模は約920億ドル（約11～12兆円）
・2030年まで年平均成長率（CAGR）が10%以上で拡大する見込み
参考：
・Allied Market Research - Online Home Rental Services Market
https://www.alliedmarketresearch.com/online-home-rental-services-market
新型コロナウイルスによる旅行制限で2020～2021年は大きく落ち込みましたが、2022年以降は各国の入国制限緩和や「リベンジトラベル」により急回復。リモートワーク定着によるワーケーション需要も市場を支えています。
参考：
・GlobeNewswire - Short-term Rental Market Report
https://www.globenewswire.com/news-release/
日本市場規模
日本の民泊市場は、2018年の住宅宿泊事業法施行をきっかけに拡大しました。2019年には訪日外国人旅行者が3,188万人を超え（コロナ前のピーク）、ホテル不足を補う形で需要が高まりましたが、2020年以降はコロナ禍でインバウンドが激減。一時的に廃業する物件も増えました。
参考：
・日本政府観光局(JNTO) 統計
https://www.jnto.go.jp/jpn/
2022年末から2023年にかけて水際対策の緩和とともにインバウンドが回復、国内観光もGoToキャンペーンなどで下支えされ、民泊届出数は全国累計でおよそ2.5万件と言われています。
参考：
・国土交通省 観光庁 民泊届出状況
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
金額ベースでは、2019年時点で年間3000億円程度と推定する調査があり、今後インバウンドがコロナ前超えを果たせば年間5～7%程度の成長率も期待できると指摘されています。
一部予測では2030年までに民泊市場が1兆円規模に到達する可能性も挙げられています。
参考：
・insight.eisnetwork.co - Japan Minpaku Market Overview
https://insight.eisnetwork.co/
・Statista - Vacation Rentals in Japan
https://www.statista.com/
地域別市場動向（日本、欧米、アジア）
日本国内
大都市圏（東京・大阪・京都など）
観光やビジネスの需要が大きく、物件数が集中。条例で営業可能日数が制限されるケースも多いため、事業者は法令遵守や騒音対策に注力しています。地方エリア
過疎や空き家問題を抱える自治体が民泊を地域活性策として支援。古民家再生や農家体験付きの民泊が注目を集め、都市圏とは異なる顧客層を取り込んでいます。
欧米（北米・欧州）
北米・欧州ではAirbnb、Booking.com、Vrboなど大手プラットフォームが成熟期に入っていますが、ニューヨークやパリ、バルセロナなどでは住宅不足を背景に民泊規制が強化される傾向があります。
参考：
・NYTimes - Airbnb Regulation in Big Cities
https://www.nytimes.com/
2022年以降はワクチン普及や渡航解禁によりリベンジトラベル需要が非常に強く、Airbnbなどはパンデミック前より高い売上を記録しています。
参考：
・Airbnb Investor Relations
https://investors.airbnb.com/
アジア太平洋
中国・韓国・東南アジアでも民泊は拡大傾向。リゾート地（バリ島、プーケット、セブなど）では海外投資家がコンドミニアムを短期貸し出しする動きが増えています。政府が民泊ガイドラインを整備する国も多く、今後さらなる伸びが予想されます。
参考：
・GlobeNewswire - APAC Vacation Rental Market
https://www.globenewswire.com/news-release/
市場成長要因
インバウンド需要の回復
コロナ前の水準に戻り、さらに上振れすれば宿泊施設不足が予想され、民泊の需要が伸長します。ワーケーション・長期滞在の増加
リモートワーク普及により、観光地や地方で仕事をしながら滞在するスタイルが定着。キッチン付きや洗濯設備付き物件が人気。
参考：
・JNTO - ワーケーション特集
https://www.jnto.go.jp/jpn/デジタルプラットフォームの進化
Airbnbや楽天LIFULL STAYなど予約・決済・レビューシステムが整い、個人ホストでも容易に参入可能。地方創生・空き家活用の追い風
地方自治体が積極的に空き家民泊を支援し、補助金などを活用することで新規事業者が増えています。
主要課題
違法物件・近隣トラブル
許可を取らずに営業する物件や、騒音・ゴミ捨てなどで住民と摩擦が生じるケース。自治体は取り締まりを強化中。
参考：
・観光庁 民泊トラブル実態
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/法令・条例の複雑さ
住宅宿泊事業法、旅館業法（簡易宿所）、特区民泊条例など地域によってルールが異なり、新規参入者にはハードルが高い。価格競争・供給過剰リスク
一時的に物件が急増すると稼働率が下がり、値崩れする可能性がある。コロナ後の需要回復期に同じ問題が再燃する恐れ。感染症対策・衛生管理
コロナ以降、清掃や消毒への意識が高まり、個人ホストは運営コストや品質管理の負担増が課題となる。
2. 競争環境分析
主な市場プレイヤー
グローバルプラットフォーム
・Airbnb
・Booking.com
・Expedia（Vrbo）
世界規模の集客力とブランド力を持ち、ゲストからのレビューを活かしたマッチングを提供。国内プラットフォーム
・楽天 STAY
・LIFULL など
日本語サポートの充実や、行政手続き面でのサービスを強みに参入。不動産デベロッパー・管理会社
複数の物件を一括管理し、清掃・価格調整などの効率化を図る。マンション一棟をまるごと短期宿泊に転用するモデルも見られる。個人ホスト
住宅宿泊事業法に基づき、自宅の空き部屋を活用して運営。地域との交流や独自のおもてなしが強みだが、規制・手数料などの影響を受けやすい。
競争優位性の要因
立地・物件品質
駅や観光地に近いこと、内装や設備のクオリティが高いことが稼働率に直結。ブランド力・レビュー評価
Airbnb上のスーパーホスト等のステータスは予約数を左右しやすく、高評価物件は価格をやや高めに設定しても売れやすい。運営効率・スケールメリット
複数物件を運用して清掃やリネン管理を集約し、Dynamic Pricingツールで価格を自動調整する事業者は収益性が高い。法令順守・地域連携
合法的に営業し、地域住民と良好な関係を築くことで長期的に安定した運営が可能。違法物件は今後さらなる取り締まりで淘汰される見通し。
流通チャネル
オンライン旅行代理店（OTA）
Airbnb、Booking.comなどで検索・予約・決済を一括管理。レビュー機能が重要な選択要因。自社サイト・SNS
ある程度知名度のある事業者や独自のブランド力を持つホストは自社サイトやInstagramで直接予約を受け付け、手数料を削減。旅行代理店・法人契約
出張手配や長期滞在プランを受注。法人利用は安定的な稼働に繋がるメリットがある。
3. ターゲット市場と消費者動向
国内外の主要顧客層
訪日外国人旅行者（インバウンド）
観光客が中心だが、ビジネス客や留学生、研修生などの長期滞在需要もある。地元の暮らしを体験したい層が民泊を選ぶ傾向。国内旅行者（レジャー・ビジネス）
コロナ後、近場観光やステイケーション需要が拡大。ファミリーやグループが広めの物件を借り切るケースが増えている。ワーケーション利用者
リモートワーカーが数日～数週間単位で地方や観光地に滞在。高速Wi-Fiや仕事環境が整備された民泊が選ばれる。留学生・研修生、長期滞在者
通常の賃貸契約より柔軟で、家具家電付きの民泊を好む人も多い。研修やインターンなど数ヶ月単位の滞在に活用される。
購買行動（価格帯別の需要傾向と人気タイプ）
高価格帯（1泊3～5万円以上）
富裕層・特別な旅行層向け。町家一棟貸しやリゾートヴィラ、デザイナー物件などで付加価値の高い体験を提供する。中価格帯（1泊1～3万円程度）
ファミリーやグループ旅行者がメイン。ホテルより広く安い印象があり、内装や設備が整っている物件に人気が集まる。低価格帯（1泊数千円～1万円以下）
ドミトリーやゲストハウス型。若年バックパッカーや留学生が多く利用。共用スペースで交流できる所が魅力。
消費者ニーズの変化（デジタル活用、サブスクなど）
デジタル活用
スマホで完結する予約・チェックイン、スマートロックなど非対面サービスが好まれる。IoT家電やAIスピーカー完備の物件も注目度が高い。
参考：
・insight.eisnetwork.co - IoT in Hospitality
https://www.insight.eisnetwork.co/サブスクリプション・定額住み放題
「ADDress」など月額定額で全国の拠点を利用できるサービスが人気化。長期出張やノマドワーカーから支持されている。体験価値・コミュニティ志向
地元の食体験や文化体験を重視するゲストが増え、ホストがワークショップや地域交流の場を提供する例が増えている。
4. 事業戦略
参入戦略（新規プレイヤー向け）
ニッチ領域への特化
大都市圏の激戦区を避け、地方の古民家やテーマ性（ペット可、ヴィーガン対応など）を打ち出すと差別化しやすい。パートナーシップ活用
清掃会社や不動産管理会社と提携してオペレーション効率を高める。行政書士などに手続きを委託して規制対応をスムーズに。小規模スタート＆漸進拡大
まず1物件から試行し、運営ノウハウとレビューを蓄積。軌道に乗ったら複数物件展開で収益を拡大。行政・補助制度の活用
地方自治体による空き家再生や観光支援策を利用。古民家改修費を補助してくれる制度もあるので要チェック。
成長戦略（ブランド構築、海外展開、サブスクモデル）
ブランド構築
高品質な清掃・防犯、地域体験などで「この民泊なら安心」と思わせるブランド力を確立。SNS発信でファンを増やす。海外展開
ハワイや東南アジアなどでのコンドミニアム運用に乗り出す日本企業もあり、日本国内のノウハウを生かして拡大を目指す動き。サブスクモデル
自社で「住み放題」の会員制プランを導入したり、既存のサブスクサービスと提携することでリピーターを確保し、安定収益を図る。
デジタル戦略（SNS活用、EC強化、VR内覧）
SNSマーケティング
InstagramやTikTokで物件の内装・地域の魅力をアピール。レビューやゲストとの交流シーンを発信してファンを獲得。EC強化（オンライン予約システム）
自社サイトに予約機能を搭載し、プラットフォーム手数料を削減。Google Hotel Adsやメタサーチ経由で集客を図る。VR内覧・オンライン内見
360度カメラによるVRツアーで物件内部を詳細に確認可能。特に高級物件や海外ゲスト向けには効果が高い。
価格戦略（高価格帯vs低価格帯、付加価値戦略）
高価格帯戦略
一棟貸しの町家や高級マンションでプレミアム感を演出。プライベートシェフや送迎付きなど付帯サービスで差別化。低価格帯戦略
ドミトリー方式やセルフチェックインでコスト削減し、大量集客型の回転で利益を出す。若年層やバックパッカーに人気。付加価値戦略
価格帯問わず、「地域体験」「IoT家電完備」「デザイナーズ空間」など他とは違う強みを打ち出し、口コミ拡散を狙う。
5. 財務予測と投資分析
民泊ビジネスの収益モデル
宿泊料金
1泊あたりの料金 × 稼働率 × 営業日数。住宅宿泊事業法では最大180日制限あり、簡易宿所（365日営業可能）かどうかで大きく変わる。清掃費・管理費収入
ゲストから別途清掃費を徴収するモデルや、複数物件管理で管理費を得るビジネスも一般的。オプションサービス
料理体験、送迎、観光ガイドなど追加サービスで売上を上乗せ。高価格帯物件ほどオプション需要が期待できる。広告・提携収入
自社メディアやSNSで広告枠を販売、旅行代理店との契約手数料、マンスリーマンション運用との併用など多角的なモデルもある。
事業コスト（仕入れ、人件費、マーケ費用）
物件取得・賃貸コスト
自社購入ならローン、賃貸なら家賃が毎月の固定費。立地によって家賃額に大きな開きがある。改装・家具家電費
内装リフォーム、ベッド・布団、冷蔵庫・洗濯機など初期装備。デザイナーズにこだわるなら投資額が大きくなる。清掃・リネン費用
宿泊ごとに清掃が必要。外注すれば1回あたり数千円～数万円のコストがかかり、清掃クオリティがレビュー評価に直結。運営管理費・プラットフォーム手数料
AirbnbなどのOTA手数料は宿泊料金の3～15%。自社予約でも決済手数料やシステム費用が必要。マーケティング費用
SNS広告、プラットフォームの検索上位表示費用、写真撮影やSEO対策など。都市部は競合が多く、広告費がかさむ。
ROI分析（初期投資回収の目安、利益率）
利益率の水準
稼働率や平均宿泊単価によるが、純利益率15～30%を確保できれば優良とされる。清掃費や手数料で圧縮されるケースも多い。
参考：
・insight.eisnetwork.co - 民泊ROI事例
https://insight.eisnetwork.co/初期投資と回収期間
数千万円～数億円の投資が必要な場合は5～10年で回収するのが一つの目安。年間180日制限の住宅宿泊事業では採算に注意。リスクとリターンの最適化
立地や物件種別を分散、長期契約プランやマンスリー用途を組み込むなどで稼働率を下支え。シーズンオフや経済変動への耐性を持つ経営が望ましい。
6. 最新トレンドと今後の展望
テクノロジー×民泊（IoT民泊、NFT民泊など）
IoT民泊
センサーやスマートロック、クラウド管理システムを活用し、非対面チェックインや電力使用最適化を行う。大手は複数物件の稼働状況をリアルタイム監視する仕組みを整えている。
参考：
・TechNode Global - IoT for Homesharing
https://www.technode.global/NFT民泊
宿泊権や物件の一部所有権をNFT化して売買し、コミュニティ形成を試みる実験事例もある。まだ黎明段階だが、ブロックチェーン技術の宿泊業応用として注目。
参考：
・TechNode Global - NFT & Accommodation
https://www.technode.global/
サステナビリティ・環境対応の影響
エコフレンドリーな宿泊施設
再生可能エネルギーやプラスチック削減をPRする民泊物件が増え、環境配慮の高い宿泊先を好むゲストから支持を獲得。地域社会との共生
大量観光（オーバーツーリズム）による弊害が問題視される中、自治体や地域住民と連携した「責任ある観光」が求められつつある。
未来の民泊市場予測（成長性、リスク）
成長性
コロナ後のインバウンド回復と働き方改革（ワーケーション）により、今後5～10%の成長率が見込まれる。
参考：
・Allied Market Research - Short-term Rental Forecast
https://www.alliedmarketresearch.com/online-home-rental-services-market革新と多様化
サブスクモデル、DX（デジタル変革）、アクティビティとの連携などを通じて、ホテルとの境界が曖昧になりつつある。リスクと課題
規制の複雑さ、住民との摩擦、供給過剰、経済情勢の変化などのリスクに常に晒される。正規の許認可と高品質な運営を行えば安定性が増し、地域との共生でブランド力も高まる。
総合的に、日本の民泊市場は「インバウンド需要の再興」「ワーケーションの本格化」によって拡大が期待される一方、法令遵守・近隣調整・品質管理などの課題を乗り越える必要があります。これらを適切に対処すれば2030年頃には1兆円市場へと成長する可能性を秘めていると考えられます。
参考文献・情報源
国土交通省 観光庁 民泊ポータルサイト
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/厚生労働省 旅館業法PDF
https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-10900000-Kenkoukyoku/0000146798.pdf日本政府観光局(JNTO)
https://www.jnto.go.jp/jpn/Allied Market Research - Online Home Rental Services Market
https://www.alliedmarketresearch.com/online-home-rental-services-marketGlobeNewswire - Short-term Rental Market Report
https://www.globenewswire.com/news-release/Statista - Vacation Rentals in Japan
https://www.statista.com/NYTimes - Airbnb Regulation in Big Cities
https://www.nytimes.com/Airbnb Investor Relations
https://investors.airbnb.com/GlobeNewswire - APAC Vacation Rental Market
https://www.globenewswire.com/news-release/JNTO - ワーケーション特集
https://www.jnto.go.jp/jpn/観光庁 民泊トラブル実態
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/insight.eisnetwork.co - Japan Minpaku Market Overview
https://insight.eisnetwork.co/insight.eisnetwork.co - IoT in Hospitality
https://www.insight.eisnetwork.co/insight.eisnetwork.co - 民泊ROI事例
https://insight.eisnetwork.co/TechNode Global - IoT for Homesharing
https://www.technode.global/TechNode Global - NFT & Accommodation
https://www.technode.global/Allied Market Research - Short-term Rental Forecast
https://www.alliedmarketresearch.com/online-home-rental-services-market