敷金とは？　賃貸借など宅建知識まで紹介

こんにちは！れいじです！

賃貸契約するときに家賃以外に「敷金・礼金」というものがあります。
新しい生活を始める際、「敷金ってなんだろう」となる方も多いのではないでしょうか。

今回はそんな「敷金」について賃貸借（家の貸し借りのルール）と共にご紹介していきます。
「敷金」だけについて知りたい方は目次から飛んでください！

貸す人を「賃貸人」、貸す物を「賃貸物」借りる人を「賃借人」と言います。
言葉が難しいですね、、、
この記事ではとある学生がアパートを契約した場合を想定して
貸す人を「大家さん」、貸す物を「アパート」、借りる人を「学生」として説明します。

私のnoteでは今後、他の宅建の知識も紹介していきたいと考えています！

賃貸借（ちんたいしゃく）とは

「賃貸借」とは、賃料を対価に物の貸し借りをすることを言います。
つまり、アパートを借りるには家賃が必要ということです。
アパートは大家さんの物ですから、お金を払って使わせてもらう必要があります。

賃貸借は50年以上の契約ができません。
50年経った場合は契約の更新が必要であり、更新時もまた50年以上の契約はすることができません。
しかし、期間の定めがない賃貸借は可能です。（ちょっと不思議ですよね笑）

賃貸借の終了

期間のある賃貸借

期間の定めがある賃貸借は、原則として期間の満了をもって終了です。

例えば学生が2年間アパートを借り終えました。

しかし、二年経っても学生はまだアパートに住み続けています。
その場合大家さんは契約時と同じ条件でさらに二年賃貸借を更新することができます。

もし、学生が2年で賃貸借を終了したいときは更新前に大家さんに申し立てなくてはなりません。

期間のない賃貸借

学生が大家さんに賃貸借の期間なしでアパートを借りました。

この場合学生はいつでも解約の申し入れをすることができます。
しかし、賃貸借が終了するのは

土地の賃貸借については申し入れから1年経過後
建物の賃貸借については申し入れから3か月経過後

とすぐではないので注意が必要です。

大家さん・学生の権利義務

目的物の修繕

アパートの修繕は原則大家さんの義務です。
一定の場合、学生もアパートを修繕する権利があります。

必要費（アパートの現状を維持するために必要な支出）

アパートが雨漏りしてしまいました。

原則、大家さんが雨漏りの修理代を出します。

しかし、大家さんが入院していたため、学生はとりあえず自費で業者を呼び、雨漏りを治してもらいました。
この場合学生は大家さんに直ちに修理代を請求することができます（費用償還求権）。

有益費（アパートの価値を上げるための支出）

学生はトイレのウォシュレットをつけたくなり、実費で業者に来てもらいました。

その後、賃貸借の期間が終了しました。
終了時にはウォシュレットとというアパートにとってプラスの価値が学生によって追加されました。

この場合大家さんは「当時のウォシュレット代」か「ウォシュレットがあることによって増加した価値」のどちらかを学生に支払う必要があります。

現状回復義務

学生はアパートの壁に穴を開けてしまいました。

この場合学生は賃貸借終了時に現状回復義務が生じます。
ただし、学生の責任にできない場合はこの義務は発生しません。
友だちと飲み会をしてふざけて穴を開けた場合は完全にアウトですね(笑)

賃料の減額等

台風でアパートが壊れてしまいました。

それでもアパートが使用可能な場合は家賃がやすくなります。
台風はしょうがなかったことなので、学生が大家さんに請求せずに安くなります。

完全に住めなくなってしまった場合は学生は契約の解除をすることができます。

学生がアパート友人Aに貸す

賃借権の譲渡・賃借物の転貸

賃借物の譲渡とは学生がアパートを友人Ａに譲り渡すことを言います。

賃借物の転貸とは学生が借りているアパートを友人Ａに又貸しすることを言います。

勝手にやってはいけない

学生が賃借物の譲渡や転貸をするときは、大家さんの承諾が必要です。

学生がこれを無断で行った場合、原則として大家さんは契約を解除できます。

賃借物の譲渡の効果

学生がアパートを友人Ａに譲渡した場合には、友人Ａが新しく借りる人となります。
この時学生と大家さんの契約は終了します。

転貸の効果

学生がアパートを友人Ａ転貸した場合は、学生と大家さんの契約は終わりません。
基本的には友人Aが大家さんに家賃を支払います。
しかし、友人Aが家賃を支払わなかった場合、大家さんは学生に直接家賃を請求することができます。

敷金とは

敷金とは、学生が家賃を支払わなかった場合などに備えて、あらかじめ大家さんに預けておくお金です。
学生が家賃を支払わなければ、どんな名目であろうと敷金は大家さんに給付されます。

敷金は預けたお金なので当然契約終了時に帰ってきます。
ただし、敷金を返してもらえるのはアパートを返した後です。
この順番がひっくり返ることは法律上ありません。

アパートを綺麗に返した後、大家さんは敷金から家賃未払いなどを控除し、残額があれば学生のもとに帰ってくるのです。

さいごに

敷金は戻ってくるなんて知らない方が多かったのではないでしょうか。

賃借物のルールをしり、借りたものは綺麗に返し、契約終了時には気持ちよく敷金を返してもらいましょう。