８月の投資生活の振り返り～リート１件、インフラファンド２件

２０年以上試行錯誤しながらも、配当を重視する視点から貯蓄のつもりで投資してきました。この３月に退職したので、これからは投資や経済についてもっと勉強しながら楽しく続けていきたいと考えています。馬淵磨理子さんが5月からJリートクラブ、始めていますよね。新NISAに向けてさすがのタイミングですね！安定した高配当を求める一般投資家には馬淵さんのYouTube番組が参考になりますね。
　さて、8月はリートのアクティビア・プロパティーズ投資法人（https://www.activia-reit.co.jp/)、エネクス・インフラ投資法人(https://enexinfra.com/)、ジャパン・インフラファンド投資法人(https://ji-fund.com/)から分配金の振り込みがありましたので、決算・運用状況報告書を読んでみました。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人

　JAPAN REIT不動産投信情報ポータル(http://www.japan-reit.com/)の情報では総合型リートとして分類されています。東急不動産をスポンサーとし、時価総額16位、NAV倍率0.89(14位）、利回りは4.60%(16位)です。ちなみに前期分配金振込額は7,411円（１円単位誤差あり）でしたので、458円増えています。今年２回の分振込額は計15,280円(1口)でしたので、現在株価からは年3.8%弱、配当金目的の投資としては満足すべきラインです。

　商業施設のリートが欲しいと思って買ったのですが、事務所が59.5%、商業施設は29.5%、あとはホテル等で総合リートと言っても事務所が主体ですね。2012年から毎年のように増資をしていて発行済み口数で4倍、出資総額で3倍弱と順調に成長しています。配当性向は、以前はほぼ100%でしたが、今期は90.2%にまで下がっています。運用状況報告書にポートフォリオ物件のカラー写真があるのですが、基本的に保有物件は東京に集中しています。なかにはデックス東京ビーチのようなアミューズメント施設もあり、ふれあい動物園なども含まれるので行ってみたいですね。東急系のホテル物件に株主優待があればいいなあと思いました。全体的に満足しているのでキープします。

9286 エネクス・インフラ投資法人

　名前からも分かるように伊藤忠エネクスがメインスポンサーで、再生可能エネルギーの発電所です。ほぼ太陽光発電でしたが、今は風力、水力も射程に入れています。インフラファンドの分配金は複雑で自分で確定申告される方は注意が必要ですが、分配金として3,000円を年２回分配する方針に見えます。特定口座の私は2月振込分（22年度6期）が2,596円だったので、今年２回通算の分配金は5,327円強（86株）、安いとき買っているので振込額ベースで通算5.9%強の利回りでした。ただ気になる点は、分配金1口3,000円のうち、その他利益超過分配金（減価償却費等）が1,678円と高比率なことです。配当性向は第5期以外100%だった過去と異なり、78.3%と下がっています。利益分配金よりも利益超過分配金が多いインフラファンドはほかにもあるようですが、エネクスはこの比率が高いほうです。
　松坂市の発電所に偏っていたポートフォリオも関東の高崎発電所を取得し、資産規模も2019年11月の5物件、174億から今期12物件、1,012億円まで拡大しています。インフラファンド特有のリスクはYouTubeなどでも解説されていますが、本ファンドは順調に増資して成長しており、安定した分配金を出しているのでキープします。

9287 ジャパン・インフラファンド投資法人

　丸紅系でみずほがスポンサーとして名を連ねていて、後発ですがJCR格付けでAA（安定的）とされています。一口分配金は税抜きで2,980円、うち利益分配金は1,180円ですので、この辺は上記エネクスと同じですね。毎年公募増資をしていて資産規模は2020年の第1期末から5.5倍に成長しています。ほとんどが太陽光ですが、風力・バイオマス・水力発電所もポートフォリオの視野に入っているので、楽しみです。現在保有物件は45（上場時から３倍）、パネル出力数も152.8W（同５倍）、発電所も北海道から九州まで出力数でも偏らないよう地域分散されています。運用報告書にはひたすら太陽光パネルが写ったカラー写真があります。有利子負債率は46.6%（すべて固定金利）、借入残高は減っています。ESGには当然と言えば当然ですが、熱心に取り組んでいる様子が運用状況報告書に記載されています。配当性向は、今期（第７期）は99.2%とわずかに下がりました。一口95,790円の時に買ったので含み損は23万円強あるのですが、長く持っているので、もう分配金で十分取り戻しています。今後もファンドそのものの発展とこれくらいの分配（今年振込分合計5,344円、約5.9%）が続くと期待して保持します。

まとめ

　アクティビア・プロパティーズはオフィスの稼働率が98.3%にまで戻っていて、商業テナント、ホテルとポートフォリオのバランスも気に入っています。環境への取り組みにも熱心な様子で、全体的にとても気に入っています。もうすこし地域分散を考えて頂きたいですが。
　インフラファンドは難しいです。分配金の利益超過分割合が高く、FITの動向にも注意が必要です。ただ、現在のガソリン高騰のように、ウクライナ情勢悪化や米中冷戦の可能性が高まる中、石油や天然ガス価格も高いままでしょうし、日本は原子力発電も思うように進まず、代替エネルギーは実用まで時間がかかるうえ、コスト高も見込まれます。物価は今後も上昇が続くか、少なくとも高止まりではないでしょうか。インフラファンドの高利回りと安定性、なによりCO2削減を目指す世界的方向性に合致していることもあり、当面保有し続けたい気持ちが高まっています。今回紹介した三つの銘柄は8月1日時点で新NISA成長投資枠対象商品に入っているようですね。ご参考になれば幸いです。
新NISA関係　(https://www.toushin.or.jp/static/NISA_growth_productsList/)
JCR日本格付研究所
(https://www.jcr.co.jp/ratinglist/sf_jreit/?m=search&a=&t=&i=&o=&w=&p=1)
R&I格付け投資情報センター
https://www.r-i.co.jp/rating/search/issuers.html?keywords=%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%B3%95%E4%BA%BA