【ワンルームマンション投資】東京23区で絶対買ってはいけない負けるエリア
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
今までワンルームマンション投資の中でも立地はかなり大切だということをお伝えしてきましたが、実際に相談者の方々の質問の中で、「ここの立地どうですか？」とか「立地の判断基準を教えてください」などといった話がたくさんありましたので、noteに取り上げようと思いました。
今回は、私の体感ですけど「最近ここの提案が増えてきているかなー」
と感じるエリアを路線別に見ていきながら、
僕が知識として持っている銀行評価の情報をもとに、
ばさっと、「ここの駅より先は投資目線では厳しい」などとラインを引いてあげることで皆様に分かりやすく伝わるかなと思うので、是非、参考にして頂き、判断基準を磨いていってもらいたいです。
2,東京23区で絶対買ってはいけない負けるエリア。
2-1 「京急本線」（品川駅以外）
京急本線は、品川や横浜、羽田と都心のターミナル駅や空の玄関口へとつなぐ路線になります。
京急本線に関しては、品川以外は全て買ってはいけないエリアとさせて頂きました。品川の隣駅である北品川駅ですら、銀行評価が弱くなっています。さらには、品川区はワンルームマンション規制の影響で25㎡以下の狭い部屋を建てることができるので、さらにパフォーマンスが悪くなり、そのような物件を購入してしまうと出口が非常に難しくなっていきます。
また、ここのエリアは「空港に近い」などといったポジショントークで提案されることが多いので注意してください。
2-2「都営新宿線」（西大島から本八幡方面）
都営新宿線は、東京都新宿区にある新宿駅から千葉県市川市にある本八幡駅までを結ぶ路線で、急行運転もあり、急行停車駅は新宿駅・市ヶ谷駅・神保町駅・馬喰横山駅・森下駅・大島駅・船堀駅・本八幡駅の8駅で、通勤・通学にも便利な路線となっています。
住吉までは、強い評価を出す金融機関もあれば、弱い評価を金融機関もありますので、金融機関によって強さ弱さが変わってきますが、西大島以降は、どの金融機関でもかなり弱い評価となっており、今後10年後も伸びる可能性が低いエリアになっています。2~3年前から新築の分譲が多くなっているので、それを購入してしまうと出口が非常に難しくなっていきます。
2-3「都営三田線」（志村坂上から西高島方面）
都営三田線は、目黒駅から西高島平駅の27駅を結ぶ東京都営地下鉄の路線で、昔は「板橋区民専用列車」とも呼ばれた路線になります。
板橋駅や王子駅あたりは近年、評価が伸びてきていますが、都営三田線の志村坂上以降は非常に弱い金融機関の評価になっています。
中には、西台以降で評価が全くつかなくなる金融機関もありますので、それを購入してしまうと出口が非常に難しくなっていきます。
エリアが上がると予想して購入するのは非常に危険です。
3,まとめ
今回は東京23区で絶対買っていはいけないエリアについてお伝えしてきました。今回お伝えしたエリアは、ごく一部のエリアになりますので、その他のエリアについては次回以降でまた取り上げていこうと思います。
また、好立地の築浅供給が少なくなってきている状況の中で、不動産業者は、いかに悪い立地の物件を良く見せるか、ポジショントークのレベルが年々高くなっていますので、そのためにも正しい判断基準を身につけていきましょう。
4,不動産投資110番について
不動産投資110番では、このような、ウソとホントが入り乱れる不動産投資の世界の中で、「真実」と「事実」で正面から切り込み、 『不動産投資において日本一正確で日本一信頼のできるブログ』 を目指して日々情報配信をしていきます。
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