自費海外留学した無収入ファミリーよ、諦めるな。前年度無収入&転職直後でもマンションは買える。
はじめに
みなさまはじめまして。
この記事を読まれているということは、海外留学を終え、本帰国している/間もなく本帰国の方かと思います。
海外留学とその帯同をされた皆様、本当に本当にお疲れ様でした。
海外留学から本帰国される皆様にとって、新居をどうするのかは非常に悩ましい問題です。帰国後に戻る自宅があればよいのですが、そうではない方も多いと思います。
なかには住宅を購入検討しているけれども、前年度の収入を考慮して住宅購入を1年後や数年後に計画されている方も多いのではないでしょうか。
ですが！待ってください！諦めるのはまだ早い！1年待たずに買えます！
私自身、妻の海外留学に帯同し、2024年の2月に帰国してきたのですが、2024年8月にマンション購入のための住宅ローンの本審査が承認されました。
同じような状況で、マンションの購入はできない(ローンの審査がおりない)と思っている人の役に立てればと思い、拙文ではありますがnoteを書きます。
私自身、希望エリアや住宅選びや資金計画についてそれなりに調べましたが、住宅購入経験や知識が本業の方のように豊富なわけではありませんので、本noteを参考にしていただきつつ、最終的にはプロの方(デベロッパーや金融機関、不動産屋)に相談してください。
本記事の想定読者
本帰国している/本帰国予定の方
タイトルにもある通りです。もう少し細かく属性を記載すると、日本で内定/定職があるが、昨年度の源泉徴収票が存在しない人 が対象になるとおもいます。復職直後の方
復職直後の方も、源泉徴収票が無いという点で本帰国者と同じ状況だと思いますので、役立つ内容になっています。育休や産休などの休暇の種類、男性・女性などの性別を問いません。住宅ローンの審査に通るか不安な人
前の2つと重複する部分がありますが、住宅ローンの審査に通るか不安な人も読者として想定しています。本帰国者や復職直後の方の悩みも、住宅ローンの審査に通るのかという点で共通しているためです。転職直後の方もここに含まれます。
住宅ローン利用者としてよく挙げられる人を読者として想定しています。
いわゆる、安定した収入が見込める人になります。内定や定職がない人は、住宅ローンでの購入は難しいと思われます。お役に立てず申し訳ありません。
マンションを買うために←最悪ここだけ読めばOK
結論を書きます。新築マンションのモデルルームに行って、住宅ローンの事前審査に申し込んでください。
身も蓋もありませんが、プロにお任せするのが一番です。ありきたりな結論ではありますが、一番ローン融資が通りやすい環境だと思います。理由は以下の通りです。
新築マンションは、担保評価が高く、提携ローンがある。
買える部屋をデベロッパー側が提案してくれる。
完成前の場合はローン実行が数年先である。
1. 新築マンションは、担保評価が高く、提携ローンがある。
マンションに限らず不動産は個別性が高いため、物件の担保評価次第で住宅ローンの融資金額が変わります。一般的に新築マンションは、担保評価が高いものが多いです。物件の担保評価が高いということは、物件価格に対して要求される返済能力の割合が小さいということになります。つまり、多少不利な状況でも物件の担保評価が助けてくれるということです。
担保評価に加えて、デベロッパーの信頼もあり、提携ローンの場合は審査に通りやすいようです。
また、ネット系銀行に比べて、地銀やメガバンクなどは個別の事情にフレキシブルに対応してくれることも多いです。地銀やメガバンクは金利が比較的高くなりがちですが、提携ローンの場合は金利が最初から最優遇になっていることがあります。
ネット銀行では頭金が出せずフルローンだと金利が高くなったりするケースも多くありますが、提携ローンであれば地銀メガバンクであっても最優遇金利でネット系とほぼ同水準の金利で住宅ローンが借りられる場合があります。
個別の事情に配慮してくれる金融機関が提携ローンに含まれていて、金利が優遇されており、審査も通りやすいという点が本帰国者にとってはありがたい点だと考えています。
2. 買える部屋をデベロッパー側が提案してくれる。
デベロッパーが買える範囲で部屋を提案してくれることもメリットだと考えています。
新築マンションを販売するデベロッパーもプロなので、沢山のお客さんを見てきています。客の属性を踏まえて、どれくらいまでの水準であれば住宅ローンが通るかを判断しています。 買えない部屋は提案してこないということです。
ローンが融資されるであろう額の範囲内で買える部屋を提案してくれます。また、複数の住戸が同時に販売されていますから、仮に希望の部屋で住宅ローンが満額承認されなくても、より金額の安い他の部屋を選ぶことが可能です。
融資が承認される確率が高い住戸(金額)を知ることができ、仮にローンが満額承認でなくても、再度仮審査をすることなく他の部屋を申し込むことができます。当然のことではありますが、こういった点も購入検討者にとっては利点だと考えています。
3. 完成前の場合はローン実行が数年先である
新築マンションの場合、いわゆる青田売りや竣工前販売と呼ばれる、完成前の物件が販売されているケースがあります。この場合、住宅ローンの本審査は引き渡しの半年前が一般的です。中古物件や完成済み物件に比べて実行までの期間が長いので、その期間でローン実行時の保証金/手数料を貯金することができます。
本審査までの期間で、より低金利なネット系銀行の仮審査に個人でチャレンジすることも可能です。提携ローンで仮審査が通っていれば、提携外のローンで仮審査・融資することに問題はありません。帰国直後では仮審査で承認されなくても、より条件のよい金融機関に引き渡しの半年前まで再チャレンジすることができます。
本帰国された方に限りませんが、猶予期間がある点は不利な要素がある人からすると、メリットとなると思います。
融資実行が数年後であれば、数カ月後の融資実行よりも審査が多少甘かったりするかもしれません。（要確認）
私も年収の8倍くらいの金額で仮審査をお願いしたのですが、満額で承認されています。数年先だと若干審査が甘いような気がします。
中古/戸建てが欲しいんだけど？
中古や戸建てでも、提携ローンがある場合がありますので、不動産屋に相談してみるといいと思います。不動産屋も提携ローンがなくても、デベロッパーと同様に、買えるかどうかの相談には乗ってくれると思いますし、買える範囲で物件を代替の物件を提案してくれるはずです。中古や戸建てから見てみるのも問題ありません。
書きながら読み返してみると、上記のメリット3点は、新築マンションに限らない気もします。なので、中古や戸建てでも全然OK。
ですが、まずは好き嫌いせずに、新築マンションを検討することを強くオススメします。新築マンションでは、複数の金融機関に同時に申し込むことができます。複数の金融機関に仮審査を通すのは意外と手間がかかり面倒です。また、新築マンションで住宅ローンが承認されれば、承認された金額を予算の目安とすることができるからです。
新築マンションでの承認額があなたの最大の与信です。その最大の与信を最大予算として家探しをするほうが、間違いなく手間が少ないです。
ぜひ、新築マンションも探してみてください。
追加資料で自分が信用のできる(ある)人間だと説明するのもアリかも
不動産の担当者によっては経験が少なく、個別の事情に対応できるかわからない場合もあると思います。その担当者が状況を正確に理解して、銀行にきちんと説明できるか不安な方もいるかもしれません。
また、本審査は自分で申し込むものです。決められたフォーマットの必要書類を記入して、要求された資料を提出するだけです。本審査は個別の事情を理解してくれるのか、という点が一層気になると思います。私もそうでした。
私はこういった懸念点を解消するために、必須資料に加えて、返済能力を示す追加資料と、それを説明するための補足資料を作成し、提出しました。
私や妻の返済能力があることを説明するためです。
(個人情報は黒塗りしています)
住宅ローンの本審査書類は、返済可能な人間であること、仮審査の内容に齟齬がないことを証明できればよいはずです。私たちの場合、要求された資料以外に以下の資料を提出しています。
過去5年分の源泉徴収票
最新の源泉徴収票が提出できなかったので、提出できる範囲ですべて提出しました。会社から発行される年収見込証明書
最低保証としてどれだけもらえるかの証明として提出しました。在留許可証
海外在留していた(直近の源泉徴収票が出せない)証明として提出しました退職通知書
妻が転職直後だったので、前職で安定してに働いていたことを証明するために提出しました。帰国後もらっているすべての給与・賞与明細
要求されていたのは1-3ヶ月分でしたが、すべての給与・賞与明細を提出しました。上記を説明する補足資料
追加資料でミスリードを発生させないために、返済能力があるという観点で説明資料を作成しました。
要求された資料を提出して確実に審査が通る見込みがあればよいのですが、私の場合、妻が転職直後であったり、国内外で前年度の収入が全くなかったりするなど、審査にネガティブな点が多くありました。
要求された資料を提出するだけでなく、審査を確実に通すために追加資料を自分で考えて提出する必要があると考えて、上記の資料を提出しました。
ここでのポイントは補足資料にあると考えています。
例えば、私の源泉徴収票を過去から5年程度並べてみると、少しずつ収入が上がっているのがわかる状態でした。なので、補足資料にも年収が上がっている旨を記載しています。返済能力が十分にあることの証明になると考えました。
妻は留学を経て転職直後でしたので、前職から留学先の大学院、転職先が一貫したキャリア設計に則っており、業界未経験の転職ではなく同業種でのキャリアアップであることがわかるように記載しました。
また、前職の職歴が比較的長かったので、退職通知書をあわせて提出することで、返済能力を示すことができたと思います。
必要に応じて、ここの事情を踏まえて追加で提出する資料をアレンジすることをオススメします。
銀行の審査プロセスの中でどれだけの意味があったのかはわかりませんが、審査の担当者から補足資料を受け取って確認したとの連絡をいただいています。なので、無駄ではなかったと思っています。
なにより、自分でできることはやりきったので、審査に落ちても納得ができる状態でした。本審査の結果が通知されるまで無駄な不安を感じることもありませんでした。
海外から帰国された皆さまをはじめ、前年度に休職されていたみなさまにおいては、住宅ローンの審査で要求される資料が提出できないということが多々あるかと思います。提出できない資料に関しては銀行の担当者と確認いただくのが確実です。
加えて、追加の提出資料を提供することで、融資担当者も個別の事情が正確に理解できるのはもちろんのこと、事情に配慮しやすくなるのではないかと考えています。仮に当落線上にいる場合、補足資料があることで例外的な処理もしやすいでしょう。住宅ローンは人柄を見る、なんて噂もありますが、補足資料を出してくれる人の印象はポジティブに傾くと思います。
ケーススタディ: 筆者の場合 ←読み飛ばしてもいいです
簡単にですが、私の住宅ローン審査のケースを時系列で共有します。
具体的なローンの審査先は最後の項のその他諸々として記載します。
前提
2024年 1月末 本帰国
妻は2021年から約3年間の大学院留学
私は2023年から帯同で1年間休職（現地でも仕事学業なし）
帰国時点でお互い30歳
妻は帰国後転職し、3月から転職先で勤務
私は3月から以前の職場に復帰
ローン審査1回目
・状況
2024年3月上旬 三井不動産の新築マンションである ザ 豊海タワー マリン＆スカイ のモデルルームに参加
2024年3月下旬 提携ローンにて住宅ローン審査し、満額承認
購入した場合: 融資実行2027年6月
・提出した主な資料
妻
内定通知書、労働条件通知書、給与明細1ヶ月分、前職の離職証明、留学時の在留許可
私
年俸通知書、給与明細1ヶ月分、休職前の給与明細、休職前の源泉徴収票、在留許可
担当者からは給与明細と内定通知書のみ必須資料として提出を依頼されていましたが、自分たちの返済能力を証明するための資料を追加で提出しました。この時点ではデベロッパーの営業の人に金融機関のコミュニケーションを任せていたので補足資料は作成していません。これらに加えて他の方と同様に保険証も持参して現地にて撮影して提出しました。
こちらの物件は、販売が一時中断し、販売時期未定となったため、購入を諦めました。戦略的撤退です。
ローン審査2回目
・状況
2024年6月下旬 三井不動産の新築マンションである パークタワー勝どき のオンライン商談会に参加
2024年6月下旬 提携ローンにて住宅ローン審査し、満額承認
購入した場合: 融資実行2024年9月
・提出した主な資料
1回目とほぼ同じです。差分を太字で示します。
妻
内定通知書、労働条件通知書、給与明細3ヶ月分、賞与明細、前職の離職証明、留学時の在留許可
私
年俸通知書、給与明細3ヶ月分、賞与明細、休職前の給与明細、休職前の源泉徴収票、在留許可
ローン審査1回目は数年先の融資実行でしたが、2回目は数ヶ月後のローン実行だったため、審査が通るか少し気がかりでしたが、問題ありませんでした。
いずれかの物件で仮審査が通る状態であれば、ローン実行の時期は関係なく審査が通る可能性が高いのかもしれません。
住宅ローンの審査に通るか不安な人は、融資実行の時間軸を変えてみてもいいかもしれません。
こちらの物件は、抽選落ちで買えませんでした。
余談ですが、販売が5期目で金額も1期からかなり上がっており、間取りも微妙なものが多かったのですが、圧倒的抽選倍率でした。抽選の厳しさを目の当たりにして、周辺の中古なども見始めるようにしました。
いち早く賃貸を脱出して、低金利のうちにローンを借りて残債を減らしてしまいたかったからです。
ローン審査3回目
・状況
2024年7月上旬 オリンピックの選手村跡地に建設されたマンション HARUMI FLAG の新築未入居 転売住戸を内見
SUUMOで見た限りいい感じの物件だったので、内見前に事前審査を申し込みして、満額承認
購入した場合: 融資実行2024年9月
・提出した主な資料
Webから自分で申し込みでしたので、資料の提出はありませんでした。
（保険証くらいはアップロードしたかもしれません。）
年収の記入は自己申告のみでした。
結果的にこちらの物件を購入しました。本審査で提出した資料は、2回目のローン審査とほぼ同じですが、復職/転職後のすべての給与明細と賞与明細を追加で提出しています。
Webから仮審査を申し込んだ際に気をつけた点が1点あります。
復職した年度の年収と審査申し込みする際に申告する年収にギャップが出ないようにすることです。
私の場合、休職前は手当等がついていたのですが、復職直後は手当等がない関係で給与が少なくなっていました。復職した年は年収が若干下がっていたわけです。
休職前の年収を審査時に申告すると、復職した年度の年収とギャップが出てしまいますから、審査担当者からすると「コイツは仮審査で嘘をついて審査を通しているのでは？」と見られる可能性があり審査に悪影響があるかもしれないと考えました。そもそも仮審査で申告している前提を満たしていなければ本審査で承認されない可能性も十分に考えられます。
そういった自体を懸念し、虚偽申告だと思われることを避けるため、復職した年度の平均月収を12ヶ月換算し、その金額を年収として申告して仮審査をしています。
しかしながら、満額承認の確率を高め、確実に本審査を通したいのも事実なので、経緯や事情を伝えるために、補足資料を作成して金融機関に提出しました。
申告している年収は最低保証の金額であり本来よりも若干少なく、来年以降は過去の源泉徴収票と同水準の金額となる旨を補足資料に記載しています。
申告している年収よりも実際の年収が低いと印象が良くないでしょうが、申告している年収より実際の年収が高いほうが印象がよいと考えたためです。
実際に意味があったかはわかりませんが、私は上記のように考え、行動しました。
転職された方であれば内定通知書などの金額をそのまま転記すればよいですが、休職された方や年度に依存して給与の変動がある方は、私のケースを参考にしていただいてもいいかもしれません。
とにかく、不安がある方は自己判断せず、問い合わせ窓口や担当者に聞いてみると良いでしょう。
おわりに
誰かが言っていることをまとめたような記事になってしまいましたが、参考にしていただければ幸いです。
本記事の意味がなくなるような話ではありますが、不動産会社いわく、仮審査で正直に申告をして年収等に嘘がない状態で仮審査承認されていれば、99%くらいの確率で本審査も大丈夫、とのことでした。
なので、住宅取得のための第一歩として、まずはご自身の与信額を把握されることが重要だと考えています。ご自身の与信/審査要否がわかれば、自分がスタートラインに立てるのかわかるからです。
そのために新築マンションのモデルルームに行き、プロに相談されることをオススメします。
住宅購入を考えられている方は、帰国直後だから、、、産休明けだから、、、自分は不利な状態だから、、、来年まで待たないといけない、と決めつけず、まずは住宅ローンの審査にチャレンジしてみてください！意外といけます！←一番伝えたかったこと
個別で私にご相談いただいても大丈夫です。可能な限りサポートさせていただきます。
ネットでは私と似た状況の方の体験談等があまり見つかりませんでしたので、本記事が参考になれば幸いです。
改めて、海外在住お疲れ様でした！！！！！
その他諸々+参考資料などなど
金融機関について
節操なく色々申し込みました。以下に申し込んだ金融機関とその結果を記します。デベロッパー経由で仮審査したものに対して本審査はしていません。
断りがないものはすべて仮審査が満額で承認されています。
仮審査 デベロッパー経由
住信SBI銀行、auじぶん銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、千葉銀行、りそな銀行
→auじぶん銀行だけ仮審査NGでした。サイレントNG
仮審査 自分でWebから申し込み
住信SBI銀行、Paypay銀行、三井住友銀行
本審査
住信SBI銀行、Paypay銀行
審査に沢山申し込むデメリットも調べましたが、あまりなさそうですし、影響もそんなになかった気がします。
みずほと三井住友もギリギリまで悩みました。メガバンクの営業さんが熱心で対応が丁寧です。ネット銀行の方は審査について回答等はありませんでしたが、メガバンクの担当者は、お客様の状況なら通る可能性が高い、なとコメントいただけて安心しました。UFJは店頭記載の金利よりも優遇した金利を引き出してくれる場合もあるという噂を聞きました。新築の提携ローンなら次は絶対メガバンクにします。それくらい対応が良かったです。今回は金利重視で見送りました。
追加書類について
源泉徴収票などが出せない人は、給与明細を出してくれと言われると思います。給与明細は言われた分だけ出してもいいのですが、月ごとに変動がそれなりにある人はなるべく沢山の給与明細を出すといいと思います。
予想ですが、復職直後の人や転職直後の人の審査は、提出した給与明細から平均給与を算出して、12ヶ月分換算して年収を計算している気がします。なので、直近の給与が低かったりする場合は、沢山の給与明細を出せるだけ出したほうが安心でしょう。
転職予定/された方は、離職証明書を前職の会社で入手しておくと良いと思います。在籍年数が書いてあるので、転職直後であれば不安を払拭するのによい資料だと思います。あと所定の経歴証明書等も出さなくて済みます。
審査について
私も住宅ローンが初めてだったので、色々調べました。私と同じように初めての方向けに簡単にポイントを記します。
年収×7倍くらいなら融資は通るようです。デベロッパーもまずはこの金額間を目安にしているようでした。地銀などの金融機関によっては10倍もあるようです。
審査金利というのがありますので、審査金利を使ってご自身でシミュレートしてみてもいいと思います。
住宅ローンの借入可能額を計算するのに必要な「審査金利」とは？ 「年収」「返済負担率」などを使った計算方法を解説！｜ダイヤモンド不動産研究所 (diamond-fudosan.jp)
ローン期間は50年などの35年を超える長期にすることも最近は流行っているようです。
海外志向が強い人にもマンションはオススメ
また海外で暮らしたいのにマンション買ったら身動きできなくなるじゃん！と思う海外志向の強い人もいらっしゃるかもしれません。
が、そういった方も5年とか日本にいる予定であれば、マンションを買うことが選択肢になると考えています。
日銀の利上げが発表されましたが、それでも諸外国に比べると空前の低金利です。また、東京のマンションは海外の大都市に比べるととても安いです。
また、物件選びを失敗しなければ、マンションは流動性の高いものですから、いざ海外に移住するとなった場合も売れるでしょうし、トータルのキャッシュアウトは賃貸よりは安くなることも多いでしょう。
なので端から選択肢から無くさなくてもいいのかな、と考えています。
私自身、妻の気分が変わった場合、海外移住なんてシナリオもありうると思って生活していますが、そうなった場合でも問題ない物件を買いました。
最近はオンラインで説明会や商談をやっているデベロッパーもあります。契約には住民票や印鑑証明が必要になるので、どこかで日本に行くのは必要ですが、まだ海外から戻られていない方も考えてみても良いと思います。
参考資料
新築マンションの担保評価については以下のURLを参考にしました。
マンション投資で担保評価の高い物件を探すメリットと選び方｜投資先コラム (aslife.ne.jp)
提携の住宅ローンについては以下のURLを参考にしました。
マンションやハウスメーカーの提携ローンの特徴と注意点 – マイホームの買い時や予算を診断｜名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナー｜家計とマイホーム相談室 (my-home-fp.com)