家を買う話② 家さがしをするにあたってお金のシミュレーションをしてみた

こんにちは。p0k0です。
前回の記事に引き続いて、今日も新しい家を探す話を書きたいと思います。

今回は、賃貸で家を借りる場合と家を購入する場合の論点について、
そして家を購入する場合の家の種別ごとの総支払額のシミュレーションの話をしたいと思います。

賃貸 VS 持ち家

ある一定の年齢に達したり家族ができるなどライフステージが変わった際に
「新しく家を探そう」と思ったときに必ず出るであろう問題が
賃貸にするか持ち家にするか、ということかと思います。
もうこれはなんとも、個人の好み以外の何物でもないかな、、と思います。

私自身は実家も賃貸で暮らしている時期が長かったですし、東京にでてからは寮住まいの時期を除くとずっと賃貸でしたので、賃貸でいいや派でした。

なにより引っ越しで新しい街に住み、その土地を散策することも好きだったので、2年に一回は引っ越しをしていましたし、
家を買うことでずっとその土地に住み続けなければならない、
精神的な荷物を負うことが嫌だったのだとも思います。

今回、30歳を超えて自分のライフステージが変わったこともあり、改めて
賃貸のままでいくのか持ち家に変えるのか、考えてみました。

論点整理

賃貸にするのか、持ち家にするのか、論点がいくつかあるので整理をしてみます。

まずは住宅の分類をしてみます。大きくは持ち家の場合は取得方法の分類、賃貸の場合は運営形態によって分類ができるかと思います。

（こちらの図は友人の資料からお借りしています）

さらにこれに掛け合わせて 戸建物件か、マンション等の共同住宅か、という分類になります。

分類の次は気になる論点、大きくは費用面になるかと思います。
費用面に関しては、以下の3つに分類してかんがえることができるかと思います。

費用面の分類

① 初期費用
物件を借りる、取得するときに必要な費用のことです。
賃貸だとイメージしやすいかもしれません。以下のものが該当します。

不動産仲介手数料（多くのケースで賃料1ヶ月分 + 税）
礼金（賃料1ヶ月〜2ヶ月分）
保証料（賃料0.5ヶ月分〜1ヶ月分）
火災保険料

では持ち家の場合にはどのようなものが該当するでしょうか？
費用が大きいものだと以下のようなものがあります。

物件取得費用（購入・新築の場合にかかります）
登記費用（物件によって異なります）
登録免許税（物件によって異なります）
不動産仲介手数料（土地や中古物件の場合に売買価格×3% + 6万円 + 税）

持ち家を購入する場合でかつ住宅ローンを借り入れる場合には、更に住宅ローンに関する費用が別途かかります。

事務手数料（ローン借入の際に銀行に払う手数料、金額は銀行によって異なります）
金消契約印紙代
保証料（銀行によって異なります）
団体信用生命保険費用（ローン借入の際に加入する保険です）

② ランニングコスト
毎月経常的に支払っていく必要のあるお金のことです。
賃貸の場合だと以下になります。

月額賃料
租税・修繕費用（月額賃料に含まれます）

持ち家の場合だと大きくは以下のものになります。

固定資産税 / 都市計画税（評価額の1.4%、地方税のため自治体によって税率が異なります）
火災 / 地震保険料 （長期一括払いのケースもあります）
共益費・修繕積立金（マンション購入の場合にかかります）
ローン金利（ローン借入の場合）

持ち家の場合だと、上記の4項目が年に1回、または月に1回かかるランニングコストになっています。

親の「〇〇市の固定資産税高い〜 😢」という一人言をよく聞いてはいましたが、物件評価額の1.4％だと例えば4000万円の物件であれば年56万円の税金がかかるわけですから、それは高いな、、となりますね。

ただし固定資産税は住宅用地の場合や新築の場合に軽減される特例があるので、その時々によって実際にかかる費用は異なります。

詳しくはこちらがきれいにまとまっているので見ていただければと思いますが、以下の条件の場合は固定資産税等が軽減となります。

固定資産税
新築戸建の場合：令和4年3月31日までの新築の場合、3年間は評価額の1/2減額
新築マンションの場合：令和4年3月31日までの新築の場合、5年間は評価額の1/2減額
小規模住宅用土地の場合：200㎡までの箇所が 評価額×1/6
一般住宅用土地：評価額 × 1/3

都市計画税
小規模住宅用土地の場合：200㎡までの箇所が 評価額×1/3
一般住宅用土地：評価額 × 2/3

さらに新築マンション・中古マンションの購入後にかかる「共益費・修繕積立金」。
これがランニングコストに与える影響はなかなか大きいです。

共益費とは、集合住宅に住まう人たちが利用する設備や施設運営のために必要な費用のことです。例えば共用部の電気代、水道代、定期の清掃費などが該当します。
修繕積立金は、分譲マンションで建物の壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金を毎月徴収して積み立てておく費用のことです。

一般的には戸数が少ないマンションほどこれらの費用が高くなる傾向があると言われています。また築年数が経過しているマンションほど、修繕積立金が高くなる傾向があるようです。

（私が検討していた中古マンションでは3万円台/月 台のものが多く、最も高いものだと6万円/月 に達するものもありました。平均で4万円 / 月でした）

③ 臨時支出
臨時支出とは、定期的に発生はしないが都度必要なときに発生する費用です。
賃貸だと以下が当てはまります。初期費用のときに必要だったもののうち、仲介手数料と礼金がなく、代わりに更新料を含めたものが契約更新時に必要、ということですね。

更新料（賃料の1ヶ月分）
保証料（賃料0.5ヶ月分〜1ヶ月分）
火災保険料

持ち家の場合だと以下が当てはまるでしょうか。

修繕費
修繕積立金の不足金充当（マンションの場合）

持ち家で自分でリフォーム等が必要になった場合、戸建で雨漏りした場合などに修繕費が必要になります。日頃のメンテナンス次第では10年20年必要のない場合もあると思います。

さてさて、これらがかかる費用となります。
それでは持ち家を購入する場合にはどのようにシミュレーションできるでしょうか。

実際に費用をシミュレーションしてみる

こんな感じで概算はExcelシートでかんたんに出すことができます。
実際に見積もりで項目別に出してみると、意外と項目が多く感じるかもしれません。

実際にいくつかの物件購入を検討している場合には、上記のような見積をいくつか出してみる必要があります。

とはいえ、概算での見積もりなので、全ての項目を埋める必要はないかと思います。これらの項目の中で全体に対する影響度が大きいもの、例えば3000万円の物件を買うのに対して売買契約書印紙代はそこまで大きくないので固定で置いてしまっていいでしょう。（3万円程度です）

見積もりに大きく影響するのは、初期費用では以下の2つです。

仲介手数料（売買価格 × 3% + 6万円 + 税 がMAX）
住宅ローン費用（銀行によって異なりますが、借入金額 × 2.2% + 33,000円 で見ておくと概算にはよさそうです）

これらはいくらの物件を買うのか、そしてそのためにいくら住宅ローンで借り入れるのかによって大きく変動するので、持ち家購入の際の予算が決まったらシミュレーションしてみるとよさそうです。

しかしここで一つ疑問。これは取得するときのシミュレーションであって、住み続ける場合のコストが入っていないのでは？

そうです。上記のキャプチャの見積もりは、あくまで初期費用しか入っていないのです。初期費用の概算はこれでよいでしょうが、実際はここに住む分のランニングコストがかかってきます。

そのため、金額のシミュレーションを行う場合は「購入した物件で何年暮らすだろうか？」を考え、その分のランニングコストも上乗せして費用計算をする必要があります。

そこでわたし達は、それらを計算するためにスプレッドシートを作って様々な物件の費用シミュレーションをしました。

細かくて非常に見にくいと思うので、スプレッドシートのリンクを貼ります。興味のある方は見てみてください。
（中の値は適当ですので、参考まで。。）

住宅ローン控除を考える

さらに住宅を購入する際に住宅ローンを借り入れる場合、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）を受けることができます。詳しくはリンク先をみてもらえればと思うのですが、かんたんに説明すると

住宅の取得やリフォーム工事等を行う際に、10年以上のローンを組んだ場合に、40万円/年×10年で最大400万円 納めた所得税が戻ってくる

という仕組みです。
住宅ローン控除は購入する住宅のタイプによって控除上限が異なりますが、
大まかには以下のような分類になります。（リフォーム、投資型ローンについては今回は触れません）

新築の場合：
床面積が50㎡以上で、1/2以上が居住用である
借入金の償還期間が10年以上である
年収が3,000万円以下である
その他の条件を満たす場合、年末ローン残高の1％が控除となる
（上限40万円 / 年）

中古の場合：
木造建築の場合：築後20年以内である
マンション等集合住宅の場合：築後25年以内である
既存住宅売買瑕疵保険に加入している
一定の耐震基準を満たすことが証明される
その他の条件を満たす場合、年末ローン残高の1％が控除となる
（上限40万円 / 年）
ただし、消費税が非課税となる住宅は控除額が毎年最大20万円、10年間で最大200万円まで

つまり、中古住宅の購入を個人間売買で行う場合、消費税は非課税となるので、住宅ローン控除は10年間で最大200万円となるのです。

中古住宅の購入は多くの場合、個人が売主となるのでローン控除の最大額が思ったより少なくなるかもしれません。

これらも考慮して、一体検討している物件の購入時に控除額はいくらになるのか、これもシミュレーションしてみました。

こちらもスプレッドシートのリンクを貼り付けておくので、興味ある方は見てみてください。

最終的に金額のシミュレーションはどうやってやるの？というところですが、わたし達は以下のようにシミュレーションしました。

かかる費用 = 物件価格 + 諸経費 + ランニングコスト - 住宅ローン控除

物件価格：新築の場合は土地＋建物

諸経費：契約まわりの費用＋住宅ローン費用＋その他諸費用

ランニングコスト：マンションの場合は共益費・修繕積立金
固定資産税は評価額の算出が面倒だったので一旦考えない...住みたい物件が決まってからはやりましょう

住宅ローン控除：ローンの組み方で別でシミュレーションして合算

その結果が、上に貼ったスプレッドシートの内容になります。費用面だけの項目を抜き出したものがこちら。

最終的には、現在の賃貸で支払っている金額とAD列の「支払額(月)」を比較して、毎月無理がない固定費で、ストレスなく新しい生活ができるのはどのような選択なのか を検討しました。

今回は費用面のシミュレーションについてお話しました。
もしこの内容で「ここ違うんじゃないかな、、」とかあったら教えていただけると嬉しいです。
次回は、実際に検討してみた中古物件、新築物件についてのお話をしようかなと思います。

ではでは👋