家を買う話③ 中古物件の見学に行きました

こんにちは。p0k0です。
今日は「新しい家を探そう！」となって中古物件を見学にいったときの話をしようと思います。

物件を探すにあたって、不動産業界の構造を理解する

わたしたちは suumoさん(関東版) と 東急リバブルさん のサイトをメインで利用して物件を探していました。

不動産の情報はすべてREINS(レインズ) で一元的に管理されているため、基本的な情報は変わらないのですが、わたし達はエリアや広さの他にも該当の物件や周辺環境の写真を見て内覧に行きたいかどうかを確認していたため、
2つのサイトを見てダブルチェックをしてから、内覧の希望を出していました。

ちょっと話がずれますが、このあとに記載する「中古物件をみるときに気をつけたいこと」に関係するので、物件の売買に関する不動産業界の構造について整理しておきたいと思います。

物件を不動産会社から借りたり買う場合と、売る場合では不動産会社の種別が異なります。それが上の図の「元付不動産会社」と「客付不動産会社」の違いです。

元付不動産会社は売主側につく不動産会社なので、物件を売りたい人、物件を貸したい人は元付不動産会社に仲介を依頼することになります。
対して客付不動産会社は買主側につく不動産会社なので、物件を買いたい人、物件を借りたい人は客付不動産会社に仲介を依頼することになります。

わたし達が利用したsuumoは、いわゆる客付不動産会社と買主（借主）がメインで検索するサイトになります。
ここで買主（借主）は自分の希望の条件で物件を検索し、内覧の希望をsuumoに入力すると、該当の物件を紹介してくれる客付不動産会社を紹介してくれる、という仕組みです。

対して東急リバブルは元付、客付どちらの機能も持つ不動産会社です。
物件を探していると物件の詳細ページに「担当者」の記載が出てきます。
この人は元付け側、つまり売主側の担当営業であることが多いです。

逆に「物件を紹介してほしいんですけど、、」とサイトや店舗に尋ねると担当してくれる人は客付け側、つまり買主側の担当営業になります。

物件を借りる、物件を購入する場合にやりとりする不動産会社は基本的には「客付不動産会社」であると思っていただければと思います。

実際に中古物件を探してみる

さて、中古物件を実際に検索していくつか実際に見に行きたい物件をピックアップし、内覧の希望を出しました。
わたし達はエリアを定めずに物件の広さ重視で検索しました。
具体的には以下のような条件です。

・都心に通勤するのに40分〜1時間で行けるところ
・延床面積が100㎡以上
・マンションの場合は2階以上であればエレベーターがあるところ
・駅徒歩はマンションの場合は10分圏内、戸建は15分圏内

中古物件の場合に気をつけたいこととして、築年数がどれくらい経過しているか、またいつ頃建てられた物件かによって、
生活に必須の配管周りや共有部分があまりに老朽化していないか
現代の生活にあっていない間取りではないか、という点があります。

そのことを考慮し、またなるべくきれいな家で新生活をスタートさせたいという希望もあるため、
中古物件探しにはリノベーション済物件を掲載しているサイトも利用し、
suumoと東急リバブルをあわせて3〜5つのサイトで確認していました。

主に利用していたリノベーション物件紹介サイトは R-STORE さん です。
リノベーション物件を紹介しているサイトが多くある中で、R-STOREさんのサイトは以下の点で使いやすいと思いました。

・各物件のコンセプトを打ち出して、生活のイメージがしやすいような説明を載せてくれている
・写真が豊富で suumoや東急リバブルでは確認できないような写真が載っているため、内覧に行きたいかどうかの判断がしやすい

R-STOREさんのサイトを見ていると、見ているだけでわくわくしていろんな物件に内覧にいきたくなりましたし、物件を探しているだけで楽しくなったので、
毎日の更新を楽しみに頻繁にアクセスしていました。

新しい生活、新しい選択にむけてわくわくさせてくれるって、メディアとしてすごい大事だなぁと思いました。
（なかなかそんなサイトに出会えることってないと思うので）

中古物件見学 〜 マンション編 〜

実際にいくつか内覧したいマンションをピックアップし、それぞれのサイトから内覧希望を申し込みました。
最初に見に行ったのは逗子の100㎡超えマンションで、R-STOREさん経由で申し込みを行い、逗子の客付不動産会社さんに案内していただきました。

逗子の物件は非常によく、その後の物件探しのハードルが上がってしまいました。

駅徒歩5分以内、スーパーも徒歩5分以内という好立地かつ100㎡超え。
入り口入ってすぐにあるこのL字型キッチン... 夢が広がります。

今住んでいる家はキッチンが非常に狭く、パートナーと2人で押し合いへし合いしながら過ごしているので、とても魅力的に映りました。

そしてLDKについている窓の大きさ... 緑も見えますし、頑張れば海も見えます。なんて最高の物件！！

物件が非常によかったことに加えて、物件を案内してくれた客付不動産やさんも非常に丁寧で、好印象でした。
その方は都心に勤務しながら現在逗子・葉山に住まわれている方とのことで、ご自身が実際に移住した話をブログに書かれていたので、逗子に向かう間わたし達はその方のブログを隅々まで読みました。

物件探しの初心者であるわたし達の質問にも丁寧に答えていただいて、正直ここにしちゃおうか！！という気持ちすら生まれました。笑
（逗子に行く前に鎌倉のあじさいを見て、こんなところにすぐ行けるなんて最高だなと思ったことも大きいと思います）

しかしそこは踏みとどまり、他の物件とも比較せずに、いきなり土地勘の全くない逗子にしていいのか？ということを冷静に判断するためにも、
都内や神奈川県の交通アクセスがよい場所で条件にあてはまる物件をいくつか見に行くことにしました。

R-STOREさんに内覧希望の依頼を出そうかと思ったのですが、
ちょうどR-STOREさんのお休みとわたし達の都合のよい日が合わなさそうだったので、
内覧したいと思った日に休みでなかった東急リバブルさんを中心に内覧の依頼を出しました。
全部で10戸ほど見に行きました。

いくつか見た中で気に入ったものを比較検討する際には、
「物件価格はいくらなのか？」
「現状支払っている固定費と比較して高くなるのか？低くなるのか？」
ということをみることは非常に重要です。

そのため、わたし達は物件比較シートを作成し、物件の条件や価格、月々の支払いについてシミュレーションすることにしました。
シミュレーションの内容については前の記事を参照していただければと思います。

内覧の際の持ち物

ちなみにわたし達は物件内覧の際には、GoProとx100F（コンデジ）を持っていき、パートナーがGoProで玄関から各部屋すべてを動画で撮影しポイントを撮影、私がx100Fで各部屋のポイントを撮影、といった感じで分担しました。

なぜGoProとコンデジを持っていったの？iPhoneでも事足りるのでは？と思う方もいらっしゃると思います。

GoProとx100F（コンデジ）の最大の魅力は、広角で写せる点にあります。

iPhoneも最近の機種は広角で写せるので問題ないと思いますが、
わたし達は古めの機種であったこと、それだとわたし達の実際の視野よりも狭い範囲しか写せないため、思っているよりも狭く感じてしまったり全景が入らない、といったことが起きます。

その点GoProとx100Fは広角撮影ができ、また広角撮影の中でも視野が広すぎない、人に近い視野で撮影ができる優れモノでした。

内覧に行って帰ってきたら、すべての動画と写真をPCに取り込んでGoogle Photoにアップロードし、パートナーとシェアして一緒に振り返りを行いました。

見に行ったその日は物件の様子をなんとなく覚えているものの、一週間も経つと詳しい状態は忘れてしまって間取り図を見ながら想像、、みたいな事になりかねないので、動画と写真をたくさん撮っておいてよかったなぁと思います。

中古物件見学 〜 戸建編 〜

さてさて、中古マンションを見に行って「いいな」と思える物件に出会ったものの、
費用のシミュレーションを行うと月々の支払いが高くなるケースがあること、
また隣近所にどんな人が住んでいるかわからず、いざ購入して住んでみたら騒音に悩まされるかもしれない、という不安に物件を見に行って改めて認識したため、
それまでは見ていなかった中古戸建も見に行ってみようか、と検索し
気になった2件の中古戸建を見に行くことにしました。

どちらも売主さんが現在も住んでいる物件のため、写真は掲載できないのですが
とっっっっってもよかったので、すごーく悩みました。

なにが良かったのかというと、まず広い！！とても広い。
LDKで20帖〜30帖取れるのはマンションではなかなかないでしょう（見に行った中古マンションの中にはありましたが、諸費用や月々の支払いを含めた総支払額がえげつない価格でした）。

新しい新築マンションであれば天井高も高いところはあると思いますが、
見に行ったマンションでは天井高が高くて開放感があるところがなかったので、
どちらの戸建も広いLDKと高い天井や吹き抜けとセットになったことによって生み出される開放感に、わたし達は夢中になってしまったのでした。

立地面ではマンションのほうが駅近でよいのはそうでしょう。
しかし500mも離れないところでこんなに広くて開放的な家に住める、そして総支払い額もマンションより低い、となると
「戸建はありなんじゃないか」という気がしてきたのです。

現在都内や都心周辺のマンション価格は高騰していると言われています。

こちらのチャートは 情報サイトのレポート からお借りしました。
こちらは投資用マンションが中心となっているので、価格が2,400万円がY軸の最高値になっていますが、
投資用だけでなく一般の分譲用のマンションも同様の傾向がみられると考えても差し支えないでしょう。

見ていただくとわかる通り、東京23区や一都三県をはじめとして、2012年以降マンション価格が上がっていることがわかります。
さらに2020年に開催されるはずであったオリンピックを目掛けた投資の過多によって2019年はさらに価格が上がっていると考えられます。

そしてこれが2020年になって下がっているか、と言われるとそうでもないな、というのが肌感覚です。

2020年になりコロナショックが日本を襲ったことから、オリンピック関連の需要はどうなるかわからなくなったものの、
在宅勤務が増えたことにより、
現状の家だと仕事場所が取れない、
家にいる時間が長くなり自分専用の部屋が欲しい、という需要が増え
ファミリータイプのマンションや細かく部屋が別れているタイプの間取りのマンションの需要が伸びているのだそうです。

そんな中、中古マンションを高値で掴んでしまっていいのか...
わたし達はシミュレーションシートとにらめっこすることとなったのでした。

ちなみにシミュレーションシートでシミュレーションした内容、物件、立地など総合的に判断して残った候補は
・逗子の中古マンション
・都内の中古戸建
の2つでした。
（神奈川の戸建も家自体は一番よかったのですが、立地的に候補から泣く泣く削除しました）

中古物件のメリット

実際に中古物件の内覧にいって、中古物件のメリットだなと思うところは以下でした。

・間取りが判明しているため、実際の生活のイメージがしやすい
・売り出しの際に現地調査を行っているため、住宅に関する重要な事項を予め確認することができる（どこをリフォームしていてどこがリフォームしていない、どこに欠陥になりそうなところがあるなど）
・（売主さんがまだ住んでいる場合）詳しい話を直接聞くことができるので安心さが増す

中古マンションを探すときに、自分の希望の間取りや広さが取れるところのみを内覧しにいったので、
実際に説明を聞きながら生活のイメージができるのがとてもよかったです。
（このときは考えてなかったのですが、後々注文住宅を考えるときには様々な物件を見に行って動画をとっておいてよかったなと思っています）

また売主側の不動産会社がしっかりしている場合は、向こうさんもできればいい条件で売りたいので、かなり熱心に物件の説明をしてくれます。

そして売主さんも丁寧な人になると、
「この物件のここはイケてる、ここはあんまりイケてない」「メンテナンスにこれくらいかかったことがある」などの物件に住んだからこその情報であったり、近辺のスーパーの品揃えや学校の情報など詳しく教えてもらえるので、
この地域はこれから長く住む場所としてよいかどうかを考えることができてよかったなぁと思っています。

中古物件のデメリット

わたし達は新築物件を当初考えていなかったのですが、中古物件を検討し
費用も含めてシミュレーションした中でデメリットだなと感じたのは
以下のような点でした。

・間取りが決まっているため、リフォームしない限りは希望に沿わない間取りの場合がある
・中古戸建の場合、瑕疵担保責任が引き継げない可能性がある
・住宅ローン控除の最大限度が、消費税が非課税となる住宅は控除額が毎年最大20万円、10年間で最大200万円までとなる

いくつかリフォーム済物件を見に行った中で、
「この間取りであればこうしたほうが好みだなぁ」と思ったことがありました。もちろん購入後にリフォームできる箇所であればリフォームすれば、ということなんですが
できれば希望に一番近い間取りのものを探したいな、と思いました。

わたし達が気になったのは、
瑕疵担保責任を引き継げない場合があるということと、
住宅ローン控除が低くなる、という点でした。

瑕疵担保責任とは「引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主・請負人が買い主・注文者に対して負うこととなる責任」です。

例えば普通に住宅を利用していたのに壁がひび割れてしまった、とか雨漏りが発生してしまった、という場合に、住宅の建築を担当した会社が対応をしてくれるのか、といったことがあった場合に
瑕疵担保責任が所有者が変わっても引き継げる場合には対応してもらえますが、所有者が変わった場合に瑕疵担保責任が引き継げない場合だと、
自己負担で対応が必要になるケースがあります。

わたし達が内覧した中古戸建物件は1件が瑕疵担保責任が引き継げない物件で1件が瑕疵担保責任が引き継げる物件でした。
物件の建築会社と契約内容によって変わるので、物件ごとに確認が必要です。

そして資金のシミュレーション上一番費用面での影響が大きいなと思ったのが住宅ローン控除です。

最も控除額が大きいのは年間40万円×10年間（最近ではコロナウイルス感染拡大の影響で、期間限定で13年間に引き伸ばされるケースがあります）なのですが、中古で個人間売買の場合だと年間20万円×10年間が最大控除額となります。

つまり、気に入った物件でも新築か中古かによって控除額が最大200万円変わることになるのです。

これに瑕疵担保責任がない物件となると、その分も含めて中古のほうが250万円ほど安い場合じゃないと購入の踏ん切りがつかないなぁ、とわたし達は感じました。

中古物件を見るときに気をつけたいこと

中古物件を見る際にわたし達が実際に内覧したり不動産会社とやりとりした中で、以下のことを気をつけたいなと思いました。

① 客付不動産と元付不動産は別のほうが場合によってはよさそう
② リノベーションしているマンションの場合は、個人宅に引き入れている配管周りまでリノベーションしているか確認する
③ 中古戸建の場合、瑕疵担保責任が引き継げるのか確認する
④ 中古マンションの場合、築年数が経過していたり戸数が少ないとランニングコストが高くなる可能性があるので確認する

①の客付不動産と元付不動産の会社が別のほうがよい、ということについて。

わたし達が中古戸建の紹介を依頼したのは東急リバ○ルさんでした。
そして売主側の不動産会社も東急リバ○ルさんでした。

内覧に一緒に行くために物件の前で待ち合わせをしたときに、わたし達側の担当者はすでに会ったことがあったので特にいつもどおりの挨拶でしたが、
知らない人が急に一緒にやってきました。
「誰だこの人...?? 挨拶もしないし急に仕切りだすし、感じ悪いな」と正直思いました。
（このときはこの人が元付の不動産担当者だとわからなかったのです、だって挨拶もしないし）

物件に入って売主さんに挨拶した際に、売主さんがこのわたし達が知らない担当者さんと親しげに話していたので、「この人は売主側の代理人なのかな」とこちらが推測するまでよくわかりませんでした。

驚いたのは、物件の詳細な情報を聞いているときに、わたし達側の担当者は物件のことをまったくわからないし何をきいていいかもわからないので、ただ頷くばかりだったことです。

おそらく元付の担当者の人のほうが年齢も経験も上で、話しかけにくいというのがあったのだと思いますが、これでは条件交渉はしにくいな、と思いました。

基本的には客付不動産会社は買主の利益の最大化、元付不動産会社は売主の利益の最大化を目指すはずです。そしてそれの折衷案を交渉するのが仕事となります。

ただ、客付も元付も同じ会社だと、手数料は結果的に同じ懐に入っていきます。もしかすると1案件で手数料が2倍入るので、手数料を割り引いてくれる会社もあるかもしれませんが、基本的には売主の提示価格のままで売買価格の交渉をすることは難しいだろうなと感じました。

余談ですが、東急リバ○ルは元付機能のほうが強いなとやりとりをしている中で思いました。
駅前に多くある不動産仲介会社は知名度と利便性を狙って駅前に立地していますが、それは物件を売りたいなと思ったときにすぐに売主からアクセスできるという効果を狙っています。

対して客付機能の不動産会社は大量にあり、ネットからのアクセスもあるので選ばれる要素は知名度やアクセスの利便性だけではありません。
東急リバ○ルは供給側の機能が非常に強く、売買においては在庫を大量に持っていることが強みになっているので、
そこに対する交渉が社内同士ではしにくいのではないかと感じたのと、
営業力の強さも元付のほうが強いと感じたので、売買時に客付を東急リバ○ルにしても買主側のメリットはないなと感じました。

②のリノベーションしているマンションの場合のリノベーション範囲について。築年数が経過しているマンションは、販売価値を上げるためにリノベーション業者に売ってリノベーション業者がフルリノベーションを行い販売しているケースがあります。

リノベーションをしていると一見きれいで住みやすそう、と思うことも多いのですが、
気をつけたいのは「いつ配管の入れ替えが行われたのか」ということです。

水道管やガス管など、共同住宅で共同管と個人宅用の管に分かれているケースがある場合、築年数が15年や20年経っていると取り替えたほうがいいケースがあります。
共同管は修繕積立金等を利用して計画的に行うケースが多いですが、個人宅管はリノベーション時に入れ替わっていたほうがよいでしょう。

③の瑕疵担保責任については、「中古物件のデメリット」で記載した通りです。瑕疵担保責任が引き継げない場合に、突然大きな出費が発生する場合もあるので、できれば瑕疵担保責任が引き継げる家のほうがよいと思います。

④の中古マンションの場合のランニングコストについて。
共益費や修繕積立金が住んでいる年数分かかります。
シミュレーションしてみるとわかるのですが、月3万円のランニングコストと月6万円のランニングコストだと、35年間で1,260万円の差となります。

一般的には築年数が経つほど、また戸数が少ないほど共益費や修繕積立金が高くなる傾向にあります。
1,260万円は一体何に使えるか、一考の余地はあるでしょう。

物件探しはお供選びがとっても大事

内覧に行った物件は、わたし達自身で suumo / 東急リバブル / R-STORE を中心にネットで探したものばかりでしたが、
あまり条件にあてはまる物件が出てこなかったため、途中から以前にお世話になったことのある不動産やさんに連絡し、物件探しの依頼をしました。

が、、でてくる物件はすべて suumoで検索してすでに検討して内覧にいくほどではない、と判断したものや、すでに内覧希望を出しているものであったので
物件探しは不動産やさんに依頼しても微妙かもしれない、と感じました。

suumo 等のサイトで検索することに抵抗のない人は、
おそらくご自身で探されたほうがコミュニケーションのロスによるストレスやかかる時間など踏まえるとリーズナブルかと思います。

ただし、内覧に付き添ってくれる客付不動産会社の担当者を誰にするかは、物件探しや購入判断において非常に重要な要素であるため、
よほどいい担当者さんに会わない限りは
いくつかの不動産会社とコンタクトをとって、自分に合う人を探すべきだと思います。
（わたし達は物件探しの中盤まで担当者さんとのやりとりに苦しめられました...）

先程の客付不動産と元付不動産の話に記載しましたが、
どちらも双方の顧客の利益最大化がミッションです。
買主は客付不動産の担当者としてふさわしい人を自分で選ぶことが重要です。

ではどんな人がふさわしいのでしょうか？
わたし達が「すばらしい担当者さんだなぁ」と思った客付不動産担当者さんは、以下のようなことを自然にされる方でした。

・買主が求める条件のヒアリングが丁寧である
・買主の発信した情報をしっかりと記憶しており、提案時に提案と合致しているかしっかりとチェックしてくれる
・不動産ドメイン自体の知識に富んでいる
・対象物件が立地する地域自体に詳しい
・物件案内時に物件のおおよその情報が頭に入っている（書面や電話でいちいち確認しない）
・物件案内時に物件の状況を一緒に確認し、売買交渉の提案をその場で提示してくれる
・連絡がマメであり、常識的な時間帯に連絡をしてくれる

どれも買主の利益の最大化につながることばかりですし、普通に仕事をしていれば当然！と思われるようなことかもしれませんが
当たり前にできる、というのはとても難しいことです。

また当たり前に提示できるケースは少ないと思いますが、売買契約時の仲介手数料を値引いてくれる担当者もいます。
通常売買価格の3％ + 6万円ですが、これは最大値であり決められた額ではありません。
場合によっては2％にしてくれる会社もありますので、
そのような会社から自分に合う担当者を探すのもよいかと思います。

1,000万円を超える買い物なので、1％が非常に大きい額になりますから、少しでも安いに越したことはありません。
ただし、物件の内覧も終了し購入物件を決めてからだと担当者を変更することができない場合もあります。

自分にふさわしくない担当者だと思ったら、早めに断りを入れたほうがよいと思います。
大丈夫です、絶対に素晴らしい担当者さんに出会えます！

わたし達はなかなかよい担当者さんに出会えず、コミュニケーションに非常に時間がかかったり納得できる説明をもらえなかったりと、1ヶ月ほど苦労しました。条件を伝えても条件に合致した物件を紹介してもらえたことはなかったので、
自分たちで suumoさんやR-STOREさんで探しだした物件しか見に行っていません。

かつその物件の詳しい説明もしてもらえなかったので、自分たちで調べるばかりで「何のために手数料を支払わないといけないんだ」とすら思いました。

そんな中、よい不動産担当者を紹介してくれる Agently というサービスを発見し、早速利用してみました。

チャット形式で複数の不動産担当者とやりとりできるサービスで、何人かとやりとりして実際に会いましたが、非常に頼りになる方に出会うことができました。

なによりわたし達はネット系の仕事をしていることもあり、
メールでレスが2日も来ないと「今どういう状態なのかステータスを明らかにしてほしい」と思う性質なので、
メールでしかやり取りをできない不動産会社さんとはなかなかやりとりが進んでいるように感じずやきもきしたのですが、

Agentlyさん経由だとチャット形式で気軽に返信ができるため
「今日遅くなりますが確認します！」や
「明日の夜までに返信しますね」という一言があるだけで非常に安心してやりとりすることができました。

もし不動産の購入を考えている方がいらっしゃったら、一度アクセスしてみて損はないサービスだと思います◎◎

長くなりましたが、今回は中古物件の見学にまつわるお話でした。
次回は新築物件にまつわる話をしようと思います。

ではでは👋