#10 2030年問題で都市戸建の価値が変わる
１日１興味のメモ
#1日1興味 というのをモチベーションが続く限り続けていこうと思いました。30歳を目前にして、「脳の変化」を感じています。
これを定量的にお話すると、
直近1年間で出会った人、新しく始めた趣味を書き起こしてみます。
まず新しく出会った人。10人以下です。
新しく始めた趣味、2つです。
「新しい」に出会った時、脳に起きるコト新しい刺激は基本的にこの部位で処理され、学習や記憶において最重要パーツのひとつである「海馬」や「扁桃体」を震わせます。 新しい刺激がSN/VTAを強く震わせ、そのSN/VTAが海馬や扁桃体を震わせるという連鎖作用により、学習や記憶の能力を活性化させることができます。
脳は「新しい」刺激を受けないと、ドーパミン報酬が出ず、意欲や行動をしようというモチベーションが維持できないといいます。
継続的な習い事や、仕事に熱心に取り組むためには、このドーパミン報酬が年齢とともに低下する要因を排除しなければいけません。
ドーパミン報酬は「オドボール課題」という実験で、相対的な新しさではなく絶対的な新しさでないと脳が刺激されないという証明をしています。
例えば、人の写真が並べられているシーンから急に動物の写真が出てきた場合に、連続性という相対的新しさはありますが、この時にドーパミンは排出されません。
今日の絶対的な興味
2030年問題と不動産
「2030問題」という言葉を聞きました。
簡単にいうと団塊世代が引退することで生じる600万人超の労働供給の減少から連鎖的に起きる社会問題の総称です。
今日はそのなかでも、不動産における影響を考えました。
「居住誘導区域」または「市街化区域」
生産労働力の影響は、地方の方が影響を受けるといいます。林業を中心に、団塊世代の年代が該当する人たちが構成するシェアが多いためです。
すると地方の労働生産は縮小するため、地方はインフラの集中と選択を行います。また、災害リスク地域が除外されることから、中長期的にみんなでここに住もうよ、というエリアです。
デメリットは、地方ならではの土地の独占感や日当たりのよさが、的確に設計されたエリアでない限り、東京のような集合住宅エリアと化してしまう点です。
都心部と郊外エリアの不動産価格への影響
私は東京の都心部にマンション（自宅）と、欲をいえば元住居の近くに土地を構えて邸宅をいつか建てたいと考えています。
そのタイミングを見計らう上で、2030年問題はダイレクトに影響してきます。先日の所沢エミテラスの例を参考に考えます。
私が問題視するポイントは、家族構成の変化3.0 「再集合」です。
1950年代に定義された「核家族世帯」とは、家族構成2.0として位置付けられ、夫婦と親世帯が別居できる世帯の自由化、経済に支えられた経済的非合理な選択です。
家族構成3.0は1.0と同じ、拡大家族や二世帯住居という生き方です。
ここで意識が向くのが「立地と」「広さ」と「間取り」です。
問題の根幹となる順に考えます。
「立地」
郊外エリアに戸建住宅を構えた若年家族層が抱えた最初の問題は、保育所がないことです。越谷レイクタウンのように、戸建てとして集合したエリアでは、インフラを集約しやすいのですが、そうでないエリアの場合に保育所がなく、結果として若年親世代での共働きを前提にした郊外生活には大きな欠陥を抱えました。
同じ構造の社会問題が起きます。親世代が地方にいる場合、子世代が持つ選択肢はそのエリアでの外注（介護委託）または都心部での生活の集約化です。しかし、ここで都市郊外エリアを選択した場合、保育所と同様にケア施設や介護従事者がいない問題に直面します。
ゆえに、都市部がより選択されやすくなると考えられます。
「広さ」と「間取り」
一緒に生活する場合の心理的、空間的負担を考えると、最大で親世代に１部屋、親世代の寝室、ワークスペース、子供の部屋と3~4LDKは必要になります。そして5~6人が同居する場合は、トイレや洗面台の数も2つは必要になるでしょう。
これらの施設を組み込むとなると80~100㎡は必要となりますが、現在の都心部でこれらの構成をもつ住居はマンションタイプでほとんどありません。
私が活路、不動産戦略を持つのはここです。
ここで、都心部の戸建住宅需要が伸びると考えられます。
また、政府の支援が入る可能性も高いと踏んでいます。
GDPに強く影響する不動産業界には支援が入りやすいですが、こうした二世帯が登記された住居に対して税負担を軽減する政策が出てくると考えられます。
まだ市場の動向はわかりませんが、不動産購入の大原則はニーズの顕在化の前に購入することです。
これからよりアンテナを張って、この土地の選び方を考えていきたいと思います。