ロサンゼルス中心部のオフィスタワー、売却を前に価値が大幅減少
ロサンゼルス中心部にあるオフィスタワー「EYプラザ」の価値が大幅に下落している。モーニングスターの報告によると、この41階建てのビルは、現在1億5000万ドルと評価されており、2020年の4億4600万ドルから約66%も減少している。さらに、この評価額は前年から29%の下落を示している。
背景と現状
この910,000平方フィート（約84,500平方メートル）の建物は、現在商業不動産担保証券（CMBS）ローンのデフォルト状態にあり、2023年4月から特別管理下に置かれている。所有者であるBrookfield DTLAは、この物件を含む複数の不動産で支払いを滞らせている状況である。現在、この物件の売却が裁判所の承認を待っている段階にある。
Brookfieldは、他にもロサンゼルス中心部で2つのオフィスタワー（Gas Company Towerと777 S. Figueroa St.）を所有していたが、これらも今年、割引価格で売却された。全米的に見ると、CMBSローンの不良率は2024年9月時点で8.5%と、前年よりも1.5%上昇している。オフィスビル向けローンでは約13%が延滞状態である。
空室率の問題
EYプラザの空室率は14.2%に達しており、コロナ禍以前の平均を大きく上回っている。同ビルのテナントには、コンサルティング会社EY（旧称：アーンスト・アンド・ヤング）、法律事務所Jackson Lewis、米国シークレットサービスなどが含まれるが、一部のテナントがすでに退去しているほか、今後3年間でさらに複数の賃貸契約が終了予定である。
ロサンゼルス中心部全体のオフィス市場も苦戦しており、空室率は現在22.1%と、全米平均の約14%を大きく上回っている。コロナ禍以降の賃貸活動は、パンデミック前の5年間の平均と比べて約25%減少している。
割引価格での取引
価値が下落している中、一部のバイヤーはこの状況を利用し、大幅な割引価格で不動産を取得している。例えば、Gas Company Towerは先日、ロサンゼルス郡が約2億ドルで購入した。この物件は4年前には6億3200万ドルと評価されていた。また、777 S. Figueroa St.は、中国人投資家Min Xiaが1億2000万ドルで購入しており、2013年の販売価格4億800万ドルから70%の割引となっている。
今後の見通し
ロサンゼルスのオフィス市場は歴史的な低迷を続けているが、一部のバイヤーは市場の反発を期待している。現時点では、需要が安定している住宅用や産業用不動産が投資家の注目を集めているが、長期的にはオフィス市場にも回復の兆しが見られる可能性がある。