2024年4月から相続登記が義務化！放置するとどうなる？売却する際の流れも解説【罰則・手続き・注意点】
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こんな不安を抱えていませんか？
「2024年4月から相続登記が義務化されるって聞いたけど、何をすればいいの？」
「相続した不動産を放置していると、罰則があるの？」
「相続登記をした後、売却する場合の流れや手続きを知りたい！」
「そもそも相続登記をしないとどんなリスクがあるの？」
相続した不動産をそのままにしている方は意外と多いかもしれません。
しかし、2024年4月からは相続登記が義務化され、対応を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに、相続不動産を長期間放置していると、管理の負担や税金、思わぬトラブルなどが次々と発生しかねません。
本記事では「相続登記の義務化とは何か」「放置しているとどのようなリスクがあるのか」「売却を選択するメリットと手続きの流れ」など、不動産売却の初心者の方にもわかりやすく解説します。
この記事を読むことで、相続不動産に関する悩みや不安が少しでも軽くなり、必要な行動をスムーズに起こせるようになるはずです。
私たち「株式会社おもいで不動産」が全国対応でサポートしますので、どうぞ最後までご覧ください。
【2024年4月からの相続登記義務化とは？】
相続登記義務化の背景と目的
2024年4月から相続登記が義務化されるのは、不動産登記法の改正に伴うものです。
背景には、全国的に増加している「空き家問題」や「所有者不明土地問題」があります。
相続登記をしないまま放置される不動産が増えると、災害が起きた際の管理や行政サービス、さらには地域コミュニティの維持に支障が出ることが懸念されてきました。
空き家問題: 空き家をそのままにしておくと、治安や景観が悪化する可能性が高まる。
所有者不明土地問題: 登記が長期間放置されていると、相続人も把握できず売買もできない状態に陥ることがある。
こうした問題を解消し、不動産の適切な管理や円滑な利活用を促進するために、相続登記の義務化が導入されました。
相続登記の義務化で何が変わるのか
義務化により、相続などで不動産を取得した人は「その事実を知った日から3年以内」に登記をしなければなりません。
具体的には、不動産を所有している人が亡くなり、その相続人が新たな所有者となる場合は「誰がその不動産を引き継ぐのか」を法務局で正式に手続きしておく必要があります。
相続登記義務化のポイント
対象不動産
相続により取得した不動産（宅地、建物、農地、山林など種類を問わず）がすべて対象。期限
相続（不動産を取得したこと）を知った日から3年以内。罰則
正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料（科料ではなく「過料」）が科される可能性あり。
【相続登記をしないとどうなる？放置リスクと罰則】
罰則（10万円以下の過料）について
相続登記を怠ることには「10万円以下の過料」という罰則が設けられています。
これは刑罰とは異なり行政上の制裁ですが、支払わなければならない可能性があるお金であることに変わりはありません。
正当な理由なしに相続登記をしなかった場合
例えば、登記申請のための手続きが煩雑だという理由や、相続人同士の話し合いが進まなかったという事情だけでは「正当な理由」とはみなされない場合があります。過料の徴収
管轄の法務局が登記義務違反を把握し、手続きが行われた場合に科されることが想定されています。
売却や管理に関する大きなリスク
相続登記をしないまま放置すると、単純に罰則があるだけでなく、次のようなリスクが生じます。
名義が故人のままでは売却ができない
不動産の売買契約を正式に行うためには、売り手が「登記上の所有者」である必要があります。
名義が故人のままだと、売却手続きそのものが困難になります。相続人間のトラブル
相続人が複数いる場合、誰がどの不動産を相続するのか、あるいは共有なのかが登記で確定していないと、後々紛争に発展する可能性があります。
特に、いざ売却するときに「○○さんは売りたくない」「自分はこんなに費用を負担したのに」などで意見が食い違い、売却計画が頓挫するケースもあります。税金や管理費用の負担が増す
不動産を持っている以上、固定資産税や都市計画税などが課税されます（税制の詳細は国税庁や各自治体のHPなど公的機関の情報をご確認ください）。
空き家状態でも税金はかかるうえ、管理を怠ると建物の老朽化も進むため、補修費用がかさんだり、倒壊のリスクが高まる恐れも。
結果として、早めの手続きをしないと余計な負担だけが増えてしまいます。買い手がつきにくくなる
相続登記がされていない状態で市場に出そうとしても「瑕疵（かし）物件扱い」になる可能性が高まります。
手続きの不透明さから買い手は敬遠しがちで、スムーズに売却できないばかりか、想定よりも安値で手放すことになりかねません。
【相続登記を行うメリットと不動産売却という選択肢】
早めに相続登記を行うメリット
売却・賃貸などの活用がスムーズ
名義が正しく登記されていれば、売却や賃貸などの意思決定をスムーズに行えるようになります。
いざ「売りたい」「貸したい」と思った時にすぐに動ける体制を作ることが重要です。相続人間の合意形成が容易
登記を通じて所有権を明確化すれば、相続人同士で共有すべき情報が見えやすくなり、合意形成を進めやすくなります。
相続登記を放置したままより、トラブルが起きにくいのもメリットです。将来的なトラブル防止
時間が経つにつれて、相続人が亡くなり次の世代へさらに相続が発生する「数次相続」が起きるケースもあります。
こうなると、ますます所有者関係が複雑になり、手続きが困難を極めます。
先延ばしにすればするほど解決が難しくなるので、早期の登記がおすすめです。
売却という選択肢のメリット
相続した不動産を「必ず持ち続けなければならない」というわけではありません。
賃貸として活用する方法もありますが、所有し続ける以上は税金や管理費用がかかるため、下記のように売却を選択するメリットも大きいです。
固定資産税や維持管理費の負担軽減
空き家や使わない土地でも税金は発生しますし、管理の手間や費用もバカになりません。
売却すればそうしたコストを一気にカットできます。資金化による有効活用
まとまった資金を得ることで、住宅ローンの繰り上げ返済や子供の教育資金、老後資金などに活用できます。
不動産は換金性が低い資産といわれることもありますが、売却すれば一気に流動性の高い資金へと変えられます。トラブルリスクの低減
不動産の共有状態が長く続くと、相続人同士の意見調整が必要になる場面が増えます。
売却すれば、その煩雑さから解放されるケースも少なくありません。
【相続登記の具体的な手続きの流れ】
ここでは相続登記を行う一般的な流れを見ていきましょう。
相続登記は本来、司法書士に依頼するのが一般的ですが、知識があればご自身で行うことも不可能ではありません。
ただし書類不備やミスが発生すると、手続きが滞ることも多いので注意が必要です。
戸籍や除籍謄本など、相続人を証明する書類の収集
被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの一連の戸籍
相続人全員の戸籍謄本
住民票の除票、住民票など
これらを揃えるのに時間がかかることがあります。相続人の数が多いほど、必要書類も複雑になりがちです。
遺言書や遺産分割協議書の確認
公正証書遺言など正式な遺言書がある場合は、その内容に従って相続分を決定します。
遺言書がない場合は、民法で定められた相続分に応じて相続が行われますが、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で合意すれば、自由に分割方法を決めることも可能です。
遺産分割協議書には相続人全員の署名押印が必要となるため、書類の不備がないように注意しましょう。
不動産の登記事項証明書の取得
法務局で不動産の登記事項証明書を取り寄せて、土地や建物の状況・地番・家屋番号などを正確に把握します。
相続登記申請書類の作成・提出
法務局に提出する「相続登記申請書」を作成します。
相続人の情報、対象不動産情報、登記原因や日付などを正確に記載。
提出先は原則として不動産の所在地を管轄する法務局です。
登録免許税の納付
相続登記にかかる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額を基に計算されます。
納付書を法務局で受け取り、金融機関や郵便局で納付します。
審査・登記完了
法務局で書類審査が行われ、問題がなければ登記完了です。
申請内容に不備がある場合、補正や追加書類提出を求められることがあります。
【相続不動産を売却する流れと必要な手続き】
相続登記が完了したら、いよいよ売却を検討する段階に移れます。
以下では売却の大まかな流れを紹介します。
不動産会社への相談・査定依頼
相続登記が完了したら、まずは不動産会社に売却査定を依頼します。
物件の所在地や広さ、築年数、周辺の市場状況などを総合的に判断して査定価格を出してもらいましょう。
当社「株式会社おもいで不動産」では独自のAI査定サイトも運営していますので、匿名やオンラインで気軽に相談できます。
売却方法の選定
仲介: 一般的には不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つける方法。仲介手数料が発生しますが、広く買主を募集できるメリットがあります。
買取: 不動産会社や専門業者に直接買い取ってもらう方法。仲介より価格は低くなりがちですが、早期決済が可能で手続きもスピーディーです。
相続人間の合意形成
売却の意思決定には相続人全員の合意が必要です。
事前に「なぜ売りたいのか」「売却代金の分配方法はどうするか」「全員の名義変更が済んでいるか」などのポイントを共有しておくことが大切です。
とくにトラブルのもとになりがちな金銭分配については、公正証書の作成や専門家のサポートを受けると安心です。
媒介契約の締結（仲介の場合）
不動産会社に依頼する場合は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。依頼する不動産会社をよく選定しましょう。
専任や専属専任の場合は他の不動産会社へ重複して依頼できない反面、担当会社が積極的に動いてくれる可能性が高いです。
売却活動と内覧対応
チラシやインターネット広告、折り込み広告など、多様な手段で買主を募ります。
内覧希望者が現れた際は、清掃や整理整頓など物件の印象を良くする工夫が必要です。
売買契約の締結
買主が見つかり合意に至ったら、不動産売買契約書を締結します。
手付金の受領、契約内容の確認・署名押印などを行います。
残代金決済・物件引渡し
決済日に買主から残代金を受領し、同時に物件の鍵や関係書類を引き渡します。
同日に所有権移転登記の申請を行い、名義を買主へ正式に移転します。
【不動産会社と連携して相続不動産をスムーズに売却する方法】
相続売却に強い不動産会社を選ぶメリット
不動産会社と一口に言っても、相続売却や離婚時の売却など、特定の分野に強い会社とそうでない会社があります。
相続売却に強い不動産会社を選ぶことで、以下のメリットが得られます。
相続に関する法務・税務知識が豊富
登記に必要な書類や手続きのアドバイスができる。
税理士や司法書士とのネットワークがあり、スムーズに連携を取れる。
複数の相続人間の調整サポート
必要に応じて、相続人同士の連絡や合意形成をサポートできる。
特に遠方に住む相続人がいる場合や、話し合いがまとまらない場合に心強い。
市場動向と適正価格を的確に把握
相続売却で焦って価格を下げすぎないよう、適切なアドバイスが得られる。
必要に応じてリフォームやハウスクリーニングなど、付加価値を高める提案をしてくれる。
売却計画を立て、相続人間の合意を形成するコツ
情報共有を徹底する
相続人が複数いる場合、まずは物件の状況や相場、売却のメリット・デメリットなどを全員が理解することが重要。
メールやグループチャットなどを利用し、連絡の履歴を残しておくとトラブル回避につながります。
納得できる売却価格の設定
低すぎても高すぎても売却がスムーズに進みません。
不動産会社から提示された査定価格をベースに、相続人で話し合いましょう。
誰がどの費用を負担するかを明確化
仲介手数料、測量費用、リフォーム費用などが発生する場合、どのように負担するかを事前に決めておきましょう。
期限を設定しておく
売却のスケジュールを「○月末までに買主を見つける」など具体的に設定することで、相続人全員の意識が一致しやすくなります。
【成功事例から学ぶ！相続登記を完了しスムーズに売却した方法】
相続登記を早めに行い、トラブルなく売却できた事例
Aさんは父親が亡くなった後、すぐに司法書士に相続登記を依頼しました。
ほかの相続人も遠方に住んでいましたが、戸籍謄本など必要書類の取得をオンラインでこまめに連絡して進め、約2か月ほどで相続登記が完了。
その後、不動産会社へ売却査定を依頼して物件をマーケットに出したところ、1か月以内に買主が見つかり、売買契約をスムーズに締結。
余裕を持って手続きを進められたため、相続人間でも「焦らず検討できてよかった」と満足度が高い結果となりました。
相続人間でスムーズに合意し、短期間で売却した成功例
Gさんは3人きょうだいで相続した一戸建てを早めに売りたいと考えていました。
相続登記そのものは放置していましたが、改正法の情報を知り「2024年4月までに手続きを終わらせなければ」と急いで司法書士に相談。
ちょうど不動産市場も活況だったため、相続登記の手配と並行して複数の不動産会社から一括査定を取得。
相続人間で「最低いくらで売りたいか」「売却益をどう分配するか」を早い段階で合意できたことが奏功し、結果として登記完了後すぐに契約が成立。
トータル3か月程度で売却を完了し、大きなトラブルもなく取引が完了しました。
【相続不動産を売却するときに気をつけたい税金のポイント】
不動産売却時には所得税や住民税、復興特別所得税が発生する場合があります。
とくに相続によって取得した不動産を売却すると、譲渡所得税（譲渡所得にかかる税金）に注意が必要です。
詳細は国税庁の公式サイトなど、信頼できる情報源を参照しましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡価格（売却価格）から「取得費（購入や相続時の評価額など）」や「譲渡費用（仲介手数料、リフォーム費用の一部など）」を差し引いて算出します。
所有期間の長短
不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が変わります。
3000万円の特別控除
居住用不動産を売却するときには、一定の要件を満たすと3000万円の特別控除が適用されることがありますが、相続後に居住した実績がない場合は適用外になるケースもあります。
相続税との関係
相続時に相続税を支払った場合、譲渡所得税を計算する際に「取得費加算の特例」が適用されることがあります。
税務面は複雑なので、必要に応じて税理士などの専門家に相談すると安心です。
【まとめ：相続登記は早めに！必要に応じて売却を検討しよう】
2024年4月から相続登記が義務化されることにより、不動産を相続したまま放置するリスクはこれまで以上に大きくなります。
相続登記を怠れば10万円以下の過料を課される可能性があるだけでなく、売却や活用がスムーズに進まなくなる恐れがあります。
まずは相続登記を早めに行い、名義を整理する。
必要に応じて売却を検討し、固定資産税や管理の負担を軽減する。
相続人同士でしっかり合意形成し、専門家や信頼できる不動産会社と連携して進める。
これらを意識することで、相続不動産を「持て余す負債」ではなく「資産」として有効に活用できるようになるでしょう。
「株式会社おもいで不動産」では、相続登記のご相談から売却までワンストップでサポートいたします。
相続した物件を放置せず、どうすれば良いか迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。
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相続登記が義務化される2024年4月以降は、「相続して何年も放置してしまった…」という状況がリスクを高めます。
相続した不動産を「どう管理・活用するのか」は、将来の家族関係や資産形成にも大きな影響を及ぼす問題です。
後回しにすると、複雑化した手続きや余計な出費に悩まされるケースも少なくありません。
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