初心者向け不動産購入やローンについて★（4/18インスタライブまとめ）
こんにちは！★
4/18に吉久さん @mac10log とインスタライブをさせていただきました！残念ながら回線が不安定でアーカイブに残せなかったため、会話を思い出しながら、文字おこししました。
吉久さんと私は数か月前に6curryというカレー屋さんで出会ったのですが、それ以降仲良くさせていただいており、私が開催しているセミナーの場所提供などもしてくださっております･･･ありがたい･･･( ﾉД`)
↓グローバルベイスさん渋谷ショールーム
以下はすべて2020年4月19日時点の情報となります！
それではLIVE内容の文字起こしスタート！
【質問①】資産形成をすべきだと思いながらも、35年ローン組むことに対して、将来への不安もあってなかなか踏み出せない。給料の3割程度を住宅にあてるのも心配。今も賃貸でそれくらいだしてるけど・・・。文字だけではなくLIVEで香織さんの考え方が聞きたいです！
香織：まず、35年ずっとそこに住むと思って買ってないです(笑)
なので、売ったり貸したりできるように、価値が下がりにくい家を選ぶ。
35年住むつもりもないけど、万が一ずっと住むとしてもいいなと思える家を買う、みたいな感じ。つまり「半住半投」で買っています。
35年払う将来に不安があるという方がいますが、賃貸でも家賃って払い続けると思う。しかも賃貸なら一生・・・。一生賃貸で住むのかを考えるとそっちのほうが無理だったので私は自分で家を購入しました。
35年ローンを組むとしても若いうちじゃないと無理ですし、結婚がいつになるかもわからない状態で、それで持家がないのは逆に怖いと思った。
そのほか、「現金の目減り」も嫌だなと思いました。私たちのお母さん世代が子供の頃は、１つ10円で買えていたもの(おでんの具など)も今は100円。
10円だと駄菓子1個しか買えない。。。1000万円現金で貯めても、数十年後には100万円の価値かもしれない。なので現金しか資産がないのは怖いと思い、不動産を購入しました。
吉久：一生賃貸という選択肢もありだと思うんですけど、貸す側の立場から言うと、ご老人に賃貸貸すのって、躊躇しちゃう部分もあります。そこで亡くなったら･･･っていうリスクを考えると、高齢の方には貸したくないのが本音。一生賃貸だと高齢になってから賃貸を探しても、借りれる物件が少なくなるっていう現実があります。
実際、住宅ローンを３５年で借りても、平均の完済年数は２０年～２５年位です。80歳で完済できるようにしかローンは組めないし、引退後にローンを払うのも大変なので、若いうちに組んでおきたいですね。
2020年4月18日時点のリノベ中の家↓
【質問②】住宅ローンの金利、どれくらいなら許容範囲？
香織：0%台じゃなくて、１％以上の人って逆にいるんですかね？
吉久：フラット３５や固定金利なら１％台になりますね。
香織：なるほど。最近はジャパンネット銀行 変動金利0.3%台とかも出てきてますよね。新生銀行で0.4％台だったという話も聞きました。
わたしなら、変動金利で0.4-0.7くらいならOKとするかな？
勤務先や勤続年数などによっても異なりますし、頭金ありの0.4なのか頭金なしの0.5なのかなどにもよる。融資がおりる銀行の中から決めないといけないので、まずはローンを組めればOKなのではないでしょうか？
ちなみに私は35年ローン 変動金利 フルローン みずほ0.725、楽天0.527でした。みずほは高いな！と思ってやめました。
（金利は人にもよります！仮審査には他にも出しましたが本審査まで出したのはこの２行でした）
吉久：年収に対しての返済負担率などによっても異なりますが、0.1％～0.2%は誤差かなと思います。
【質問③】想定家賃の算出や、相場坪単価の算出を教えてください！
香織：想定賃料については、
１．マンションレビューで実績を見てます。（HOME'Sの下のほうにも載ってる）
２．SUUMOやHOME'Sなどで、同じ駅の駅徒歩10分以内くらい、同じ広さで検索してみます。
購入時の物件価格の坪単価の確認の仕方も一緒！購入時はEXCELに落としたりしてます。
詳しくはこちらを見てみてね！
吉久さん、他に方法ってありますかね？
吉久：いや、ほぼないですね（笑）賃貸はステージングや時期で賃料相場が１万円程度前後するので、低めに見ておいた方がいいかもしれませんね。
【質問④】不動産屋さんの営業はローンについて教えてくれたけど税金についてはノータッチでした。購入後の税金のことを教えてほしいです！
香織：・購入するときに親などからお金をもらえる場合「贈与税」が発生します。2020年4月から色々と決まりが変わったらしいんですけど、消費税課税物件なら1,000万円まで、非課税物件なら500万円までは、非課税でOKらしいです！
消費税課税対象物件っていうのは、業者さんから新築を買う場合や、中古をリノベーションして売っているグローバルベイスさんから買ったりする物件。非課税物件は、個人の方から買う中古物件です。
ただ、これも、物件の要件などによるので、全部の物件に当てはまるわけではないです。贈与がある場合は業者さんに聞いてみてね！
（私は親に黙って買ったのでもらえなかったけど（笑））
・つぎに購入したあとは、「不動産取得税」がかかります。
取得した日から30日以内に都税事務所に物件を取得した旨を申告するのですが、物件によっては取得税がゼロになります。
50㎡以上の新耐震の物件だと払わなくてよくなったりする。書類一枚書いてまずは都税事務所へ！
わたしが買った物件は不動産取得税はゼロでした。申告したあと、都税事務所さんが、「ゼロだったよー」って電話をくれました。
・毎年払う、「固定資産税」と「都市計画税」 もあります。
毎年6月に納付書が送付されるてきますが、金額はエリア、面積などにより異なります。
・売る時に利益部分にかかる「譲渡税」
5年以内の売却の場合、利益部分に対して約40％、5年を超えたら約20％の税金がとられます。なので、利益が見込める物件は5年は保有したほうがいい～。
吉久さん、ほかに補足ありますか？
吉久：税金はハッキリとしたことが言えないんですよね。
物件の要件で使えなかったり、時限立法で年度によって控除額が変わったりするので。
検討する物件が軽減措置が受けられるかは営業にズバッと聞いちゃっていいです。答えられない営業とはサヨナラしましょう（笑）
【質問⑤】割安かどうか「以外」の決め手、「良い物件」の探し方を教えてください。
香織：これは私の探した内容ですが、以下の内容に全て当てはまる家を買いました。
・駅からの距離5分以内（遠くても7分）で探していました。
・周辺環境（スーパー、郵便局、保育園、小学校など）もチェックしました。
・これは人によるし、私と吉久さんでも違うと思うのですが、私は新耐震で探してました。旧耐震が全部悪いってわけじゃないのはわかっていても、なんか共有部などテンションがあがらないことが多かっただけです。せっかく稼いだお金で買うし、ちょっとくらい新しい家に住みたい！と思って。
・都心３区、所有権、開発エリア(住みたい場所がたまたまそうだった)
・ハザードマップ（川の氾濫・地盤）とかも確認しました。
・割安っていうのは、わたしもよく言い続けていますけど、実際そこまで割安だったかといわれると、そうでもないと思います～～。
吉久：いや、香織さんの物件は割安だと思いますよ（笑）でも、割安かどうかも重要ですが、そればかりを気にして、結果住みたい家ではないものを買ってしまう方もいるかと思いますので、それだと本末転倒です。
自分が住みたいエリアで、気に入った家を割安で買えたらいいですね。
だから自分の好きな街をトコトン追及してみるのも良いかと思います。
香織：たしかに！どれだけ割安でも住みたくない家もありますもんね。「陽のオーラを感じるか」どうかが重要！
【質問⑥】
投資不動産を持っている場合の住宅ローンについて教えてください
香織：投資用ローンの種類によるらしいです。。。。
今年の4月からルール変更があっていろいろ変わったらしいのですが。。。
ワンルーム投資の場合は融資枠が残っていないと組めないらしい。。。吉久さん、補足お願いしてもいいですか？
吉久：フラット35や楽天銀行で2020年3月末までは組めました。4月から内容が改定されてそれができなくなったんですよね。
ワンルーム投資は、与信枠を食いつぶすだけじゃなくて、節税対策で所得を落としてしまう方が多いので二重で住宅ローンを組みにくくなる要因があります。
ただし、アパートローンに関してはキャッシュフローが出て試算表に問題がなければ借入を見ないでくれるので住宅ローンは組めますが、やはり所得をかなり落としている人がいるのが現状です。住宅ローンを組みたいのなら所得を落とすのをやめましょう（笑）
【質問⑦】
就活が終わって社会人になるまでたっぷりある1年間をうまく使うための不動産アドバイス が聞きたいです
香織：意識高くてびっくりしました。わたし社会人10年やってから買ってるんで。。。(笑)
本をたくさん読む！住みたいエリアをなんとなく歩いてみたりして、街並みを知ったり、SUUMOでなんとなく検索してみて相場を知る。
私がわかりやすいと思った本を１つ紹介するとすれば、「中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方」。本によっては、自分と思ってることが違うことが書いてあることもあるので、いろいろ網羅してていろんな考え方があるのを知るのもいいかも。
吉久：これだけ将来を見据えてる人なら、きっと社会人になってからすぐに資産形成や不動産購入もすると思います。
不動産購入をする上で、最初に住む家は重要だと思うんで、社会人になって住むエリアを考えることも大事かなと思います。
香織：たしかに！！若いうちは都心に住んだほうがいいと思いますよ～～、若い時、都心から離れたところに住んでいたのですが、飲み会の帰りとか終電逃して結局タクシーで帰る‥‥みたいなこともありました（笑）
だったら都心で買ったほうが結果いろいろ安くすむかも（笑）
【質問⑧】容積率の悪い物件を買うときの注意点は？
香織：これは専門外すぎます＞＜吉久さん、お願いします（笑）
吉久：容積率をオーバーしてるからと言って違法建築とかでなければ是正しなきゃいけないってことはありません。
ただ、容積率がオーバーしているとローン付けが出来ない銀行があるので、そこは注意が必要です。古い物件だと建て替えで部屋が減少するかもの可能性が出てくるので、どれくらい容積率がオーバーしてるかは確認しておいた方がいいかもいれませんね。
【質問⑨】頭金なし、旧耐震でもフルローンで組める銀行ありますか？
香織：逆に私の周りには旧耐震でもフルローンを組んでる人しかいないのですが、どうでしょうか？
吉久：銀行を選べばいいだけの話なので、組めない銀行もあるかもしれませんが、組める銀行もあります。物件を購入されるお客さんの中で７～8割は頭金なしのフルローンを組んでいます。気に入った物件が旧耐震なら不動産屋さんに組める銀行聞いてみてください。
【質問⑩】住宅ローンで組んで数年後に賃貸に出す場合の正当な理由 については、結婚と転勤以外にありますか？
香織：ん～～・・・・銀行側の回答をするとすれば、住宅ローンっていうのは自分が住むためのローンなので、「投資用ローンに切り替えてね。」になります。私の友人が、転勤になったと銀行に伝えたら「投資用ローンにしてください」と普通に言われたようなので（笑）
吉久：そうですね、正直に話すとそうなってしまいますね。
理由付けは、なんでも良かったりします。と言うか、僕はわざわざ銀行に言ってませんよ（笑）銀行もお役所的な感じなんで、わざわざ申告されたら「投資用ローンに」ってなっちゃいますから。銀行も鬼じゃないんで数年間転勤でって話をすれば大体納得してくれますよ。
【質問⑪】秋葉原、上野あたりはどうですか？
香織：わたしは自分が買ったエリアのことしかわからず。。。吉久さんコメントお願いできますか？
吉久：昔は少し特殊なエリアで敬遠されていましたが、秋葉原は大規模開発がありましたし、御徒町との高架下にオシャレなショップが出来たり、人を呼べる街に変貌しました。
上野もそうですが、浅草と合わせた観光特需でとても盛り上がっています。
一部にまだ難のある区画が存在はしますが、そこを外せばおススメできるエリアですね。賑わいの絶えない街なので住んでいて楽しいエリアですね。
・・・以上です！！いや〜文字起こし長かった（笑）
吉久さん、貴重なお時間とお話をありがとうございました～＞＜
グローバルベイスさんの物件購入を検討している方、ぜひ相談してみてね！
（くれぐれも失礼のないようにお願いします^^）
もちろん私もお答えできる範囲で回答いたします♪