不動産屋の戦略

ネット上にあふれる投資用不動産のWEB広告。ちょこっとでも関連ワードを検索しようものなら、しばらくはその広告が表示され、砲弾のごとく襲いかかってきます。

各社は扱う商材(物件)をひときわ輝くように見せようと必死です。今は節税や私的年金とかのメッキが剥がれ、そのワードでは騙されなくなってきました。今の騙されキーワードの旬は「家賃収入」です。

大家さんには家賃収入があります。当然ですが、その収入を得るためには支出(経費)が必要となります。これは実際に出てきた2棟目融資相談時の結論的数字ですが、「4,500万円(不動産本体の価格)投資して約年50万円の税引き前キャッシュフロー」。諸経費は別です。50万円のCFは元利返済後の金額であれども、1,000万円の頭金を入れてもこの数字。これが不動産投資の現実です。意外に少ないでしょう…。びっくりですね。

銀行の融資担当者は「良い方」とのコメントでした。投資と言う見方であれば、人のお金でできる投資は不動産投資くらいですから、年50万ももらえるなら、良いとの判断なのでしょう。私は断念しました。

騙されキーワード「家賃収入」の話ですが、広告では不動産投資に経費がかかる事を一切出しません。「〇〇(職業)なのに家賃収入○○○万円」とか「家賃収入で上司の収入を抜いた」とかが謳い文句で、経費ゼロならそうですねって感じです。あたかも、全てが手取りのような表現で「鴨を釣る」。引っ掛かってもほとんどは逃げますが、ネギをしょっていれば、絶対に絡め取る。

知らない人が知らない人に儲け話を教える事は絶対にありません。よく営業電話で、「この地域にはもうこのような物件は出ませんよ」とか「優良物件が出ました」とか言ってきますが、「そんなにいいんだったら何でその会社で自分で買わないの？」が結論です。証券会社が投資信託を売るのと同じです(儲かるなら自己売買だけしてれば良いよね)。

不動産投資は出口(売却)まで行かないと、プラスかマイナスかは分かりません。毎月レベルで手出し(赤字)があるとすれば、キャピタルゲイン(売却益)が確実に見込める場所でなければ意味はなく、さらにキャピタルは土地由来のものであるので、どこであっても建物は経年劣化し価値が下がります。ゆえに大多数の普通の物件は、「ローンを払い終われば資産」にはなりません。

キャピタルゲインが見込める投資物件なんぞ、赤の他人には情報を出しませんし売りません。業者が一般人に持ってくる投資物件の話は、99%は損確と思っていれば騙される事はないと思います。残り1%の当たり物件を見極められるようになる事が、勝確への第一歩だと思います。