管理会社変更について

大家さんと管理会社はパートナーです。特に主業がある大家さんに管理会社は必須です。

自主管理はとても大変と聞きます。入居者さんの日々の問い合わせや要望が直接来ますので、緊急を要する事項の連絡(水漏れ鍵紛失)は24時間365日の対応が求められます(一部アウトソースも可能)。

その防波堤になってくれるのが管理会社です。大家さんは管理会社があるから、旅行も行けますし、夜ぐっすり寝る事ができます。

大家にとって感謝すべき管理会社ではありますが、管理会社も色々ありますので、当然管理会社に対する不満も起こります。主な不満内容としては「客付け」「フィードバック」「工事代金」「修繕見極め」でしょうか。

「客付け」は入居者募集に関しての不満です。大家たるもの満室経営を目指していますので、空室が一番の敵となります。その空室解消は管理会社の重要な仕事です。閑散期や繁忙期もありますが、4か月も空室であれば、地域相場より家賃が高すぎるか、管理会社の怠慢と言えます。

「フィードバック」は問い合わせに対する反応速度です。会社休日はあれども、ほっとけば1週間たっても回答しない管理会社はごまんとあります。回答内容もしょぼかったり、フィードバックでその会社の質が分かります。

「工事代金」は原状回復工事や緊急対応の金額です。これは総じて管理会社経由であれば高めです。向こうも商売なので手間賃は取りますが、分離発注(大家が直接工務店等に発注)するより1.5倍以上なんて普通です。

「修繕見極め」は、不必要な修繕を提案しない事です。ここで言う不必要とは、客付けに影響しない工事です。例えばクロスは7年経てば残存価格がゼロになりますが、キレイであれば使えますし、一部張替えや清掃で問題ない場合も多いです。しかし彼らは「7年経ったから張り替えましょう」と言ってきます。工事すれば利益になりますから当然といえば当然ですが、遠方物件であれば断る事は難しいのが現実です(大家が状況を見れないでの)。

管理会社は戦国時代を迎え、レッド―シャンの地域は管理物件の争奪戦です。ひと昔は管理手数料5%(税別)が普通でしたが、今や最初から3%2%が提示され、区分に至っては1室1,000円なんてもあります。賃貸契約毎に得る仲介手数料は時期によっては流動的であり、長期に渡りサブスクが得られる管理業務は安定経営の要なので、生き残り競争は激しさを増していく一方です。

ただ手数料が安ければそれで良い訳でなく、手数料に管理品質は比例しますから、求める管理と手数料のバランスはとても大切です。