経費削減MAX大家

1棟アパートを購入してから、2024年12月末で約2年6か月経過し、自分なりに色々とやってきました。物件購入前は融資のために奔走、買主不利の契約条項を全て排除し(ガス会社にはガチで嵌められそうになった)、建物の状態確認のために何度も足を運び、越境物対策の覚書を調印し、仲介手数料を半額にしてもらって(自分で物件を持ち込んで且つ資金調達もしたので)、抵当権設定登記も自分で(日本政策金融公庫は可)しました。

大家になってからは手探りですが各種契約を変更し、自分でできる作業事を徐々に増やして、かかる経費を見直していきました。

契約変更編)
・ガス供給会社の変更
・インターネット会社の変更
・原状回復工事の分離発注(管理会社には1回も頼んだことがない…)

経費削減編)
・共用部の定期清掃(週1回で15万円/年 削減)
・共用部の長尺シート洗浄と踊り場タイルの酸洗い(年1回で2.5万円/年 削減)
・共用部のポーチインターロッキング高圧洗浄(5万円/回 削減)
・排水管の高圧洗浄(10万円/回 削減)
・内玄関のタイル目地補修(5千円/回 削減)
・共用部のアンペア変更(30Aから10Aに変更で7千円/年 削減)
・インターネット回線の変更(5千円/年 削減)
・自主消防点検と書類提出(1.5万円/年 削減)
・全室の給湯器更新工事(補助金活用で56万円 削減)
・原状回復工事のエアコン高圧洗浄(1万円/回 削減)
・原状回復工事のフローリングリペア作業(2.5万円/回～ 削減)
・原状回復工事の居室内壁Φ3穴パテ埋め補修作業(2万円/回 削減)
・原状回復工事のフローリングワックス剥離作業(1万円/回 削減)
・シャワーヘッド等交換消耗品の調達(ホームセンターやアマゾンで買う)

設備グレードアップ編)
・共用部照明の高照度(明るくする)とLED化
・黒板クロスの設置(1室のみ)
・居室内全照明のLED化(空室毎)
・居室内シーリングファンの設置(空室毎)
・インターホン操作盤面プラスチック部の漂白(空室毎)
・省エネ型給湯器エコジョーズの設置(全室)
・シンク水切り板の提供(全室)

今年は2室退去2室入居でしたが、青色申告特別控除の65万円は使い切れそうもありません。黒字額を減らすために、予備のエアコンやシーリングファン、消耗品を買いまくってますが購入も限界になりました(節税目的であっても無駄な買い物はしません)。

もし、上記の経費削減活動を全くしていなければ、約30万円の経費増となります。自分で主体的に動く事で手取りが増えますが、その利益の一部で照明をLEDにしたり、給湯器を更新する事を躊躇せずにできています。

私は完全に趣味化してやり過ぎ感も出ていますが、今後はゆっくりのペースでやれば良いのかなと思います(次はトイレを壁紙で異空間にしたいと計画中です)。