【独身30代の中古マンションリノベ④】どこに住むの？築何年？
何を聞かれてものらりくらり🎵（ここでヌーの大群にひかれる）
今のお住まいは？
私がいま住んでいる賃貸物件は次の通り。
広さ：42平米＋広めのバルコニー
立地：大体の人に「いいところに住んでるね、お前のくせに」と言われる東京23区の街。駅まで徒歩10分弱。
通勤：会社まで電車1本。ドアtoドアで45〜50分。
費用：年間家賃は年収の20％程度。（私の年収はヒマワリの種1粒なので、ハム太郎が2カジカジしたくらいが家賃ということになる）
探すマンションの条件は？
さて、探すマンションの条件は担当者さんとも話し合い、このようにした。
広さ：50平米＋α（60平米あると嬉しい楽しい大好き）
通勤：会社まで電車1本。ドアtoドアで1時間強。今使っている路線の延長線上の駅。
立地：通勤の条件に合うならば東京外でも可。駅まで徒歩15分以内。
費用：月々にかかる住居費（ローン返済・管理費・修繕積立費＋α）を、今の家賃と同水準、あるいは未満に抑える。
築年数：新耐震基準以降が基本。修繕・管理状況に問題なければ築年数は問わない。
それで広さはどう決めた
現状の42平米でも一人暮らしには十分な広さなのだが、やはりマンションを買う、となるともう少し夢を見たい。そもそも住宅ローン控除を使うためには、購入物件が50平米以上である必要がある。（この辺は適用期間も含めて頻繁に更新されるので最新の税制をチェックしよう）
住宅を購入すると、所得税や住民税が安くなる「税金の特例」を受けられることがあります。持ち家対象の税特例はいくつかあり、多くの特例で条件になるのが家の面積です。「床面積50平方メートル以上」が条件となることが多いのですが、50平方メートル以上の家を買ったつもりが「50平方メートルに満たない」と判定されて特例が使えないケースも。
また、今後思わぬタイミングで生涯の伴侶に出会って、独身生活が終わりを迎える、という可能性も億が一ありえるかもしれない（なおmagicaには現状で結婚欲はなく、婚活もしていない。周囲の目が痛い。ロキソニンをくれ）。そんな可能性も頭の隅の隅にいれて、単身でしか住めないような物件は除外することにした。
立地と通勤経路
magicanaは今でこそ都心に住んでいるが、元々は地方の出。便利ではあるものの、特に人が多い街に住みたいというわけではない。とはいえ全く知らない街に一生住みうるマンションを買う、というのは抵抗がある。そのため、街の雰囲気に共通点があるであろう、今使っている路線の延長線上で物件を探すことにした。東京からは離れる方向で、である。
もちろん内見時に街の雰囲気を見ること、そのエリアになじみのある知人（いれば）に意見を聞くことはマストだろう。通勤については書いた通り。乗り換えはしたくないでござる。
それで予算はなんぼなん
前回の記事で触れたゼロリノベさん紹介のFPとの面談では「magicanaの勤務先、今後の昇給なども見据えると、予算はヒマワリの種7粒（私の年収は種1粒とする）くらいでも35年ローンを組めそう。また、月々の返済にも余裕はある」とのことだった。
ただ、その額を月々の返済に落とし込むと、現在の家賃は超えてしまっていた。もちろん、その返済額でも日々の生活、しいては老後についても支障はなさそうではあった。が、万全を期したい。住宅購入を機にもろもろの出費を見直すつもりではあるが。また「昇給ありき」で考えるのもリスクである。人はいつ働けなくなるかわからない。
先にも書いた通り月々の住居費が「今払っている家賃」を超えない範囲での35年ローン借入額を基本として予算を練ることに。最終的には適用金利次第だが、概ねヒマワリの種5〜6粒で話を進めることとした。私はリノベにこだわりたい意思があったので、資金配分はリノベ（＋諸経費）2：物件３、くらいのイメージである。へけっ。
築年数の理想と現実
皆さんは中古マンションと聞くと、築何年くらいを想像するだろうか。20年？30年？私もそれくらいを想定して、物件を探していた。
…普通に高ぇな。
シンプルにリノベ費用が消滅してしまうくらいの価格となっていた。え、今ってこれくらいのマンションも値上がりしてるの。希望する条件で出てくる物件は築40〜50年ばかりであった。え、こんな物件住めるの。買っていいの。教えておじいさん。
というわけで、アルムのもみの木ではなく、専門家である担当者さんに伺った話をまとめてみる（他社で話を聞いた際に重複する部分もあったのでそれらも併せて）
・築40年〜の中古マンションの特徴
①価格は下げ止まって横ばいの傾向＝高値づかみしてしまう可能性は薄い（ないとは言い切れない）
②管理状況や修繕状況は、過去の実績やこれからの計画、修繕積立金の状況をよくチェックする必要がある（これは築年数によらず、すべてのマンションで必要）
③ちょうど耐震基準の端境期。旧耐震基準か新耐震基準か要チェック。
④アスベスト使用に注意（除去に余計なお金がかかる）
1981年6月1日から施行された耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、2022年時点でも変わらず適用されています。新耐震基準では、震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としており、これまでよりも耐震性に関する規定は厳格化されています。
国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート（RC）造の建物の平均寿命は、約68年とされています。この平均寿命は、自治体が管理する土地や建物などの台帳（固定資産台帳）にあるデータを参考に算出された数字です。一方で同資料には、マンションの鉄筋を覆うコンクリートの寿命（効用持続年数）は、通常の維持補修を行った場合 は120年、外装仕上げにより延命をした場合は150年とも記載されています。実際のデータをもとに考えると、マンションの平均寿命は70年程度とされていますが、適切なメンテナンスを行えば100年以上もつとも考えられます。
築古を買う選択は正解か、不正解か
私は、諸々の情報を鑑みて「新耐震基準以降であり、かつ修繕・管理状況に問題なければ築年数は問わない」という結論に達した。もちろんリスクがないわけではない。リスクを抑えるために、物件選びは専門家の知識を加えて慎重に行う必要がある。内見時の記事もそのうち書かせていただくが、担当者さんは「この物件はやめておきましょう」とブレーキをかけてくれるタイプの方で「いけいけどんどん買えや買えや」ではなかった。この辺は不動産販売業者とリノベ業者の違いなのかも、と考えている（実際に不動産販売専業の方と話したことはないのであくまで想像である）。
とはいえ、最終的には私の判断である。「中古マンション 住めない」「リノベーション 後悔」などと検索すると、さまざまな記事がヒットする。逆もまたしかり。「新築」「築浅」「築古」いずれもメリットデメリットがあり、また、リスクを抑える術も存在する。なお、リスクがゼロということはどの選択肢にもない。業者選びの時もそうだったが、何が正解・不正解ではなく、何を優先し、何をよしとするかである。私は、築古物件を、リスクを極力潰した上で、リノベーションする、という結論に至った。
いよいよ自分でも物件候補を探しつつ、業者さんにもリストアップしてもらうフェーズに入る。どんな物件との出会いが待ち受けているのか！次回！城之内死す！デュエルスタンバイ！
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