2025年のルール改定、家賃値上がりを深掘りしてみよう！
今回は
2025年に改定されたルールの中で
カバ子のような一般の人に関係がある
気になった内容を深掘りします。
住宅扶助額の増加から見る、
家賃の値上げについて
2025年1月1日から平均15%増の、
月30ユーロが生活保護者に追加住宅扶助されるということが発表されました。
これはひとえに地価上昇に伴い、家賃が上がったことを意味するのだと思います。
チラホラ、管理会社や、大家さんから
家賃値上げの連絡が届いている、と周りからも聞きますから、皆さんのところにもそろそろ届くかもしれません。
Sparkasseの情報によると、
お住まいの地域の家賃相場と比較し、
3年以内に20%家賃値上げは許可されていますが、一度家賃を上げると、次に家賃を上げるには大家さんは3年待つ必要がある、
とのことです。
ここで言う家賃の定義が
Nebenkostenのことなのか、Kaltmieteのことなのかは明確ではありません。
Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete das nächste Mal anheben.
ネットで見かけた、
家賃の値上げを断っても良いか、という議論について、法律にも多少詳しい知り合いのドイツ人大家さんに確認してみました。
基本的には、理に適っていない値上がりは住人から証拠を提示することによって、値上げを断ることもできるそうです。
ただ、大家さんもプロですから、値上げの証拠や理由を法律に則って証明してくるので、断ることはなかなか難しい、とのこと。
Nebenkostenの値上がりは
契約でどの範囲までNebenkostenの料金に含まれているかによりますが、インフラ(電気、ガス、水道、下水、固定資産税や建物火災保険など)料金が上がると、並行して値上がりするそうなので、Nebenkostenの値上げを断ることはなかなか難しいようです。
まあ、自分で何らかのインフラを契約している場合、同じように値上げ書類が届くので、疑いようもないですが…。
Kaltmieteの値上がりの場合は、
まず家賃相場Mietspiegelを確認することを勧めてくれました。
家賃相場が部屋を借りた当時よりも上がっていることもありますし、Kaltmieteが借りた当初から家賃相場より低い設定になっていた、なんてこともあるようです。
どこのサイトでも言及していますが、
2015年1月から家賃の値上げを抑制し、
不当な値上げをされないよう、ルールが明確化されたようですね。
前述のドイツ人大家さんの話では
大家さんは、Kaltemieteを家賃相場の上限10%まで値上げしてもよく、また、そもそも家賃相場がわからない場合は20%まで値上げしても良い、というルールだそうです。
下記のサイトでも同じようなことを
説明していました。
Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, haben Vermieter die Möglichkeit, die Miete bei einer Neuvermietung anzuheben – jedoch nicht unbegrenzt. Denn hier regelt die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse die Höhe der zulässigen Mieterhöhung. Demnach darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen.
日本国内で一人暮らしをしたこともないカバ子ですが、ドイツ国内だけで5回も引越ししております。
頻繁に引越しをした為か、3年以上同じ場所に長く住んだことがないので、家賃値上げの連絡を受け取ったことはありません。
でも今のアパートの家賃は、家賃相場よりだいぶ低い為、家賃値上げの連絡がくるのは必須ですね。
日本の場合、2年に1度の更新料を払うか、
更新の際、家賃も上がる場合がありますが、
法律に則って行われていない場合も多いので断ることも可能なのかもしれません。
日本の住居は古くなると価値が下がる傾向にあり、退居されるとリフォーム代のほとんどが大家さん持ちになるので、家賃が多少低くても、長く住み続けてもらう方が大家さんもお得、だとリベラルアーツ大学の両学長も言っています。
その通りだと思います。
ただドイツの場合は事情が違います。
需要と供給のバランスが崩れていて
部屋がなかなか見つかりません。
…部屋を借りられない、という問題が多々発生しているってよく聞きますよね？
ドイツは住居の価値が上がる傾向にある上、
退去時のリフォームは退去者が全て行う、というルールのある賃貸契約書もあります。
家賃の値上げ率まで法律で決められているので、家賃値上げが不当だという証拠を提示出来ない限り、結論として、家賃値上げを断るのは難しいと思います。
個人的には
家賃が上がるの…困りますよね！
給料が上がる見込みがない場合、転職も視野に入れて考えないといけないですね。
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