仮登記担保とは 基本のまとめ 不動産登記法のお勉強
悪い円安でチュールの値上げに怯えるなこねこです🐈
○仮登記担保とは借入をする際の担保として
不動産に所有権移転仮登記をし、
債務不履行の際に、本登記を行い
その不動産を債権者が取得するというもの
○もちろん少額の債務に
過大な不動産が担保されないように
清算という制度があり
不動産と債務の差額は
債務者に清算金としての支払い必要となる
○債務不履行があり清算金見積額の通知が
あってから2ヶ月が経過すると
債権者に所有権は移転する
(清算金を受け取ってなくても)
(ただし本登記と清算金支払いは
同時履行の関係となる)
○清算金が支払われるまでは
清算期間満了後5年経過するまで
第三者が所有権移転登記を受けるまでは
債務を弁済することにより
受戻し(所有権の回復)ができる
○受戻をした場合は
受戻の失効を原因とする
仮登記抹消
その際に所有権移転本登記がされていたら
(清算金を受け取ってないのに
同時履行を主張せず本登記をさせていたら)
受戻を原因とする所有権移転登記
で所有権登記名義を戻す
＊受戻権者に氏名住所変更があった場合は
変更を証する書面で足りる
(現在の登記名義人でないため
前もっての名変登記はできない)
＊受戻権者に相続があった場合も
承継を証する情報で足り
相続人に直接所有権移転できる
このように仮登記担保は法によって
かなり債務者を保護していて、
お金を返さない債務者に
2ヶ月の猶予を与え
ちゃんと清算が必要で
本来なら債務不履行と共に不動産を
取られてもおかしくないところ
清算金を受け取るまでは
本登記を拒めるし
もしうっかり本登記をしてしまっても
債務を弁済すれば所有権を回復できる
これは悪徳金融が債務に対して過大な不動産を
丸取りしていたという過去があるから
なんですね。
これだけ厳しい規制があるので
現在は仮登記担保をあえて設定する
メリットが乏しくほとんど使われていないみたいです。
使われてないのに勉強はしないといけない
というのはつらいところですね😢
○仮登記担保に遅れる担保権者は
・競売対価から後順位として配当を受けるか
・清算金を物上代位で差し押さえるか
を比べて特になる方を選ぶことになる
○清算金が後順位担保権者に
物上代位で差し押さえられると
清算が出来なくなり所有権本登記が
できなくなってしまうのて
仮登記担保権者は供託をすることで
清算金支払いの効果を得て本登記に
向かう
○仮登記担保の実行たる本登記時
後順位担保権者がいる場合は
本登記をするのに
その者の承諾書が必要
(承諾書があれば即時可能)
また
・清算金物上代位差押がある場合
承諾に変えて清算金を供託してから
1ヶ月を経過した場合には
物上代位差押を証する書面
供託したことを証する書面
を添付して所有権本登記ができる
(後順位担保権者の承諾の代わりになる)
この1ヶ月は登記官が競売がないと
確信できる期間という
理由によるものでこの点でも
仮登記担保権者が不利になるという
債権者が使いたくなくなるような制度です。
○仮登記担保は物上代位できる
○仮登記担保の被担保債権は金銭債権のみ
お疲れ様でした😊
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