借地借家法 今日の民法28
借地
・建物所有目的の賃借権と 地上権も
・借地借家法適応ある場合
借地の短期30年違反は30年となる
更新の際は最低20年
その次の更新は10年
・借地権者から更新請求された場合は異議を述べかつ正当事由がなければ更新がみなされる
・借地借家法適応のある借地で建物滅失で借地権消滅の特約は無効
・建物再築時、賃貸人の承諾がある場合で
期間を定めなかった場合20年となる
時間を定めた場合はその期間(最低20年)となる
承諾がない場合は当初期間で終了するが
借地権者から残存期間超建物の再築を通知し2ヶ月以内に異議をがなかった場合承諾がみなされる
・自己借地権は借地権者が第三者と借地権を準共有している場合に認められる
土地A建物ABなど
土地AB建物Aはダメ
・借地借家法の対抗要件たる建物登記は借地権者自身の表題登記で足りる
(家族名義ではダメ)(判例)
2筆の借地権比較
・借地借家法の借地権対抗要件の建物登記が入った後、土地の文筆がされ建物のない部分が譲渡された場合借地権を対抗できる
(土地の所有者が勝手に分筆して売却した部分が使えなくなるのは酷)
・反対に最初から2筆の土地を一体として借りているものの建物があるのはそのうちの1筆の場合借地上の建物登記では建物がない方の土地の賃借権は対抗要件を備えていない
(2筆にまたがって建物がある場合は建物登記があれば当然2筆に対抗力が備わる
・借地権者は「更新後」に建物滅失した場合3ヶ月の予告で解約できる(民法では1年)
定期借地
・一般定期借地権最低50年
「特約」は公正証書「等」の書面でする
更新なし、再築延長なし、買取なしのうち
建物買取請求のみ排除する特約はできない
・事業用定期借地権30年以上〜50年未満もしくは10年以上30年未満
契約自体に公正証書
長期事業用は3つの特約を選択して定めれる
短期の事業用提起借地は特約しなくても3つの特約がある内容となる(30年未満なのでそもそも借地借家法が適応されない)
借家
・期間は最長はない
・期間を定める場合は最低1年
1年未満の期間を定めた場合は期間の定めのないものとなる
(借地の場合は期間を定めない場合30年となることと比較)
・期間の定めのない借家契約はいつでも解約申し出ができる
(賃借人からは3ヶ月前)
(賃貸人からは6ヶ月前＋正当事由)
・造作買取請求は特約排除可能
・造作買取請求賃借人の債務不履行があって解除された場合には認められない
・定期借家
契約自体が公正証書「等」書面で
さらに契約書とは別の書面で更新がないことを説明しなければならない(賃借人が理解してても)
定期借家は1年未満の期間が認められる
最長は限界はない
増額減額請求の排除ができる
(通常の借家契約では排除しても結局請求できる)
1年以上の定期借家賃貸人から終了させる場合は期間満了1年前から6ヶ月前までに通知が要求される
通知が遅れた場合は通知から6ヶ月経過しないと契約は終了しない
1年未満の場合は通知不要
定期借家は200平米未満でやむを得ない事情があれば賃借人から1ヶ月後の終了ができる
お疲れ様でした😆
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