「マンション建替え」

1. 「マンション建替え」を発信
2020年3月から「マンション建替え」について、発信していきます。
2003年から中堅ゼネコンの営業マンとして「マンション建替え」に関わってきました。30年以上、建設営業マンでした。通常のルート営業ではなく、区画整理事業の組成、社会福祉法人、再開発事業の組成と煩わしくて、時間がかかるものばかり担当してきました。中堅ゼネコンなので、専用の部署があるわけでなく、前線の営業マンとして毎年のノルマも課されながらやってきました。我ながらよくやってきたと思います。今は、会社が変わり、純粋に「マンション建替え」をサポートする業務を本業とし、5年が経過しました。そんな中で、建設会社、今の「建設コンサルタント会社」と自分がやってきたことに一貫しているのは事業に関わった方の意見をひとつにしていくという地道な作業を自分なりに考え、悩み、試行錯誤してきたということです。いわいる『合意形成』を実践してきたことです。そんなことをふり返り、今の状況とかけ合わせながら、「マンション建替え」に関っている方の一助にでもなれば、という思いから発信していきたいと考えました。

2. 現在の建替えの状況
今の「マンション建替え」は2003年当時と比較すると状況は全く違います。当時関わった案件は建物が2倍以上になり、今と同じ面積を希望すれば、権利者の負担はなく、さらに建設期間中の仮住い費用までも補填されました。当時はそんな案件しか事業化されなかったと思います。それでも、「合意形成」はそれなりにたいへんだったと思いますが・・・。
　今は建物が2倍にならなくても、また、負担なしで面積が半分になったとしても、立地さえよければ建替えは成立するようになってきています。首都圏中心部のマンション価格が高騰してきたことが起因しています。逆に郊外の団地で、建物が2、3倍の面積になるとしても事業協力者：デベロッパーが進出できず、事業化がむずかしくなっている状況も見られます。
　首都圏中心部マンションが平均8000万円となっている状況が「マンション建替え」に伴う負担がたとえ、2000～3000万円であったとしても、事業が成立する可能性があるということです。実際、相談件数は増えています。

3. 建替えの進め方
「建替え」を進めるためのスタート作業は次の①～④迄の作業が必要です。

① 確認すること
第1は現状を確認することです。案件によっては、建物を再建すると小さくなってしまう場合があります。小さくなってまで、「建替え」が進められるという判断はなかなか下せなくなってしまいます。

（1） 敷地面積と今の建物の延面積と専有延面積（今の建物規模）
（2） 都市計画と地域地区（容積率）（可能な建設規模）
（3） 付近のマンション価格（中古・新築）

② 耐震性の確認
　1982年以前に確認申請を実施した建物については耐震性能を確認する必要があります。耐震性能があれば、維持修繕の方向に進んでも間違いありません。補強が必要ということなら、補強費用の確認が必要だし、コンクリート強度が不足しているなら、建物をどこまで持たしていくのかという話となっていきます。

③ 補強、維持修繕費用と建替え費用の比較
　必要な維持修繕や耐震補強の費用と「建替え」との費用を比較する過程が判断のするためには必要です。

④ 説明会、アンケートと個別意見の確認と方針決議
　説明会による周知、個別面談による周知徹底、意見確認後、理事会、総会を経て方向性を決めることとなります。

　これらのプロセスが「建替え」を進めるための一般的な流れです。

4. 今後の発信
「建替え」案件ごとに様々なケースがあります。一概には語れません。
全国的に300件程度しか成功例がない中なので、極めてニッチな業界です。また、「建替え」に精通している経験者が少ないので、俄然人手不足な業界でもあります。少しでも「建替え」を進めようとしている人へ、何から何をしなくてはならないのかを伝えていきたいと考えています。

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