和みの月一定期勉強会 基礎編『不動産の評価手法』
まちづくり＆不動産アドバイザリー会社
和みです(^^)/
和みでは、月に一回勉強会をしてます♪勉強会の内容は様々ですが、
今回は『不動産鑑定評価』主に収益還元法についてです。
不動産の投資物件についてはほぼこちらの収益還元法で評価する
のですが、基本的なことはもちろんですが、地方と都市の違いや、実際はどうなのか、数字の矛盾点や問題点、考え方に至るまで、しっかりと勉強しました。
不動産価格を求める手法は３つに大別される。
不動産鑑定において、不動産の価格を求める手法は主に
●原価法（費用性）
●取引事例比較法（市場性）
●収益還元法（収益性）
上記3種類に分別されます。
東京などで、投資物件を評価する際は、ほぼほぼ
『収益還元法』
で評価するのですが・・・・和歌山での不動産の評価は
『原価法』
で評価することが多いです。不思議ですよね(笑)
地域によって評価方法の特性があるんですね。
ただ、土地の価格においては、どこも
『取引事例比較法』
で行います。いわゆる、対象不動産近隣でいくらぐらいの価格で取引されているかなどを参考にする方法です。そもそも、土地においては
公示地価・基準地価・路線価
が設定されていて、それをもとに売買が行われます。
なので、基本的には公示地価・基準地価・路線価
を元に売買価格が決められるという事です。
DC価格（直接還元価格）
こちらは同じ収益がずっと続くという仮定で出す価格。
単年純収益（NFC）を利回りで資本還元して収益価格を試算する手法です。
DCF価格
こちらは一定期間保有し（5年～10年のイメージ）、そのあと売却すること前提にして試算した収益価格です。
直接還元法における利回りは、不動産価格と純収益のバランスです。
●P：収益価格
●ａ：純収益
●ＣＲ：還元利回り
地方に比べて、東京の投資物件の利回りが低いのはこの為なんですね～♪
でも、地方の物件への投資って、利回りは高いけど、売却の難しさや投資対象物件の値下がりのリスクも高いので、利回り１５％程度の物件投資を
するイメージです。リスクが高い分、さっさと回収したいですもんね。
ただ、地方の物件は投資価格が安価な為、投資しやすいメリットもあります。まずは地方の物件で投資練習するのもありですよね(^^)/
では、具体的にどのようにして収益価格を算定するのでしょうか？
ちょっとみにくくてすみません。
このように、収益の価格の算定シート（計算表）で算定します。
賃料設定や空室率、修繕の積立金や、経費の割合など、
様々な部分が明確化されていますね。
不動産の収益物件の投資においては大変重要な資料になります。
この資料をみてて、ふと・・・疑問に思ったことがありました。
皆様・・・お気づきでしょうか？
空室率低すぎませんか？？？(笑)
え？？？ほぼ満室状態の物件ってことです(笑)
かなりべっぴんさんの物件ですね～( *´艸｀)
私の地元、和歌山や地方ではこの空室率ってほとんどみかけませんが、
都心ではこのような物件も多くあるんですよね♪
ただ、この空室率！注意が必要なんです。
ちょくちょくニュースなどでも取り上げられていますが、
『空室率が３５％超え！』
まぁ・・・空室率が３５％というのもちょっと疑問なのですが
（あくまで個人的な意見です。）
もちろん、対象物件によりますが、べっぴんさんの物件は人気があるし、
そうじゃない物件も沢山ありますからね。
地方など場所によりますが、
今は新築建てても満室にならない問題があるくらいなので、
古いマンションやテナントビルの空室問題は深刻なんです。
https://www.zenchin.com/news/35-3.php
とはいえ、全国平均的に大体２０％前後くらいかなぁ・・・と感じます。
実際の平均空室率は８％前後～２０％までには抑えたいとこですね。
２０％というのは決して空室率としては低くないので注意！
ちなみにですが・・・・日本では
空室率５％（８％～１０％もあり）
という根拠のない値（マジックナンバー）が使われているの知ってます？
算出方法によって空室率に差が出るのも要因の一つ。
「空室率が5％になると、オフィス需給が均衡する」といわれています。つまり、空室率が5％以上になるとテナントの力が強くなり、賃料値下げなどの条件交渉ができる。逆に5％未満だとオーナーが強気の貸し手市場になり、賃料は上昇する傾向にある。賃料の反転が起きる境界が5％という事。
最近では７％とされることもあります。
そして、入居率には、大まかに分けて3つの種類があります。「時点」をベースにしたものと、「稼働」をベースにしたもの、そして「賃料」をベースにしたものです。時点をベースにしたもの、いわゆる「時点入居率」は、その名の通り「その時点での入居率」を示すもの。たとえば2020年3月時点や、2020年5月時点などですね。当然ながら、たとえば3月と5月では数字が大きく変わる場合があります。
そして時点をどこに定めるかは、数字を出す側がいかようにもできます。そう、NOW（今）じゃなくてもいいんです。。。
業者が入居率を示す場合、特にこの方式でないといけないという決まりはないので、好きな方式で表示することになります。つまりは、盛ろうと思えばそれなりに盛れるのが現実なのですね～・・・
とはいえ、都心などのマンションやテナントビルなどでは
空室率は低い水準にあります。
7月の経済新聞の記事です👇
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC070L10X00C22A7000000/
ちなみに地方などでは空室率は高めになります。
ちょっと空室率で脱線してしまいましたが・・・
下に収益還元法の参考資料添付しておきます。
今後も月一勉強会での内容上げていきますので、
最初は慣れない言葉が多く、難しいかもしれませんが、
是非一緒に勉強しましょう( *´艸｀)
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