N塾中島亮が教える、不動産投資こそサラリーマンの副業にふさわしい！

本稿では、サラリーマンの副業には、不動産投資が適しているという話をしたいと思います。

副業の候補

まず、どんな仕事がサラリーマンの副業にふさわしいか考えていきます。サラリーマンが副業を行う上で、必要とされる要件は、

・ 本業がある以上時間をかけれない
・ 特別なスキルが不要
・ リスクが低い
・ できればサラリーマンが有利な方がいい

あたりではないでしょうか。

副業の例を見てみます。私の周りにも子どもの学費を稼ぐためにコンビニや工場などでバイトに励む方がいます。こういった時間労務型の副業に加え、副業を勧めるウェブ記事やビジネス書を読むと、 プログラミングやせどり等のウェブ系の副業なども広く勧められているように思います。

しかし、本業がある以上時間をかけれない点からこういった仕事を継続的にこなしていくは難しいです。またウェブ系の副業は特殊なスキルも必要となる場合があります。（もちろんスキルもあり時間もあればこういった副業で充分稼ぐことが出来ると思います。）

一般的に専門性の高くない業務をされている方（普通に総合職で働いている方）は、時間とスキルの観点から、投資が現実的な副業だと思います。特に不動産投資はサラリーマンであるという点が大きなメリットになる投資なのです。

不動産投資におけるサラリーマンの優位性

サラリーマンであることが不動産投資にとって大きなプラスになる理由を説明したいと思います。

不動産投資の山場は、ざっくり言うと

①良い物件を見つける
②融資を付ける
③満室にする

の3つです。

その中で、最も高い山は、融資を付けることです。融資を付けることが出来れば、良い物件を得ることが出来ます。なぜなら、不動産会社というのは金銭的に余裕のある顧客に優先的に良い物件情報を流してくれます。そして、なにより良い物件であればあるほどすぐに満室になります。

なので、誤解を恐れずにストレートに言うと、融資さえつけれればあとは何とかなるのです。とはいえ、融資をつけるためには金融機関に好まれる属性でないといけません。

まさに金融機関に好まれる属性が、サラリーマンなのです。なぜなら、サラリーマンであれば、生涯賃金2億以上は約束され、途中で解雇される可能性は極めて低く、毎月発生する賃金という手堅い担保を持っているからです。

極論すると、20棟持ち、年間家賃1億円を超えてる私のような個人事業主よりも、入社間もない20代、30代のサラリーマンの方が有利なのです。サラリーマンであること自体が、それだけでアドバンテージになります。

私も20年以上サラリーマンをやってきました。非常に地味な存在です。毎日電車通勤をし、朝から晩まで必死に働いてきました。こういったコツコツ毎日働き、堅実に収入がある人たちを金融機関は高く評価してくれるのです。

このように不動産投資の成功の鍵を握る金融機関の融資にサラリーマンは優位性があります。これを生かさない手はありません。

最大のメリットは他人の金で勝負できること

不動産投資の最大の難関は、融資付けです。融資においては、サラリーマンは、その属性ゆえに強力です。特にスルガショック以前と比べると、その属性の強さはやや衰えましたが、しかし今でも十分すぎるほどに強力です。

不動産投資のポイントは、てこの原理です。レバレッジ効果とも言われます。小さい力で大きな効果をもたらすという意味ですね。不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになります。具体的には、自己資金と借入金を併用することで、見た目の利回り以上の収益を得ることができるというものです。

例えば、1000万円の自己資金があったとします。その1000万円で、年間80
万円の家賃収益が見込める投資用不動産を購入したとすると、利回りは8％です。しかし、1000万円を頭金として、年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の物件（借入れ2000万円）を購入したとしましょう。「見た目の利回り」は同じく8％ですが、収益は3倍に跳ね上がっています。これが、「レバレッジ効果」といわれるもので、より積極的な不動産投資の考え方です。

大事なことは、他人の力を使うことです。融資を取り付け、レバレッジ効果を最大化するのが不動産投資成功のコツです。

FIRE（脱サラ）を目指さない

なので私は、FIRE（脱サラ）を勧めません。融資が付きづらくなります。
事実、私自身FIREをした身ですが、サラリーマン時代よりも融資がつきにくくなりました。会社を辞める前に金融機関の方に辞めても融資がつくかと確認したところ、「中島さんクラスであれば大丈夫。」と言われて、安心して退職したのに、途端に全く融資が付かなくなりました。私はサラリーマン時代は、1年に2棟から3棟購入していました。辞めてから3年間は一棟も買えませんでした。

ただ正直なところ、それよりも重要なこととして、自己実現、自己充実の観点からも辞めるべきではないと思います。平たく言うと、FIREをするとやることがなくなり、つまらないのです。毎週平日があるので、土日が楽しいです。毎日が日曜日だと、逆に、つらいですよ。

不動産投資で、経済的な余裕をもって本業のサラリーマン業に従事するのが理想的です。視野が広がり、むしろ、本業にも役立てます。なにより嫌な上司に対して「こいつより収益は遥かに上だ」と心の中でニンマリ出来ます。

この記事を書いた人

中島亮（なかしまりょう）

中央大学法学部卒。法務博士

主に地方の一棟アパートを購入する個人不動産投資家。
サラリーマン15年目にアパート投資を開始。
その後、6年間で10棟93戸を購入し、退職。

現在、39棟383世帯所有。年間賃料9000万円超え。キャッシュフローは実質3000万円を超えている。