事業用テナントの空室＆トラブルを解決する武蔵の取り組み

事業用テナント経営でお困りではありませんか？
1棟テナントビルのオーナーではなくても、「居住用アパート・マンションの1階に事業用テナントが1区画だけある」といったケースは少なくないと思います。

当社では約900区画の事業用テナントを管理していますが、テナント経営でよくある課題として、次の2つがあります。

①空室期間が長期化（半年以上など）してしまうケースがある
②入居後に設備や内装に関するトラブルが起きる

事業用テナント区画は居住用に比べて賃料が高いため、収益性へのインパクトが大きいです。
だからこそ、空室期間が長引いたり、入居テナントからクレームが来たりすることに頭を悩ませているオーナー様も多いでしょう。

今回の記事では、事業用テナント経営における課題を解決するために、当社が大切だと考えているポイント3つをご紹介します。

周辺環境を踏まえてターゲット層を特定する

一般的に、事業用は居住用に比べて需要が少ないです。
よっぽどの商業地域でもない限り、事業をするために物件探しをする人の数が、住むために部屋探しをする人の数より少ないのは当然です。

そのため、事業用テナントの場合はターゲット層をきちんと考えた上で、工事内容を検討していくことの重要性が非常に高いです。

実際の事例を紹介すると、横浜市に当社が所有するロードサイド物件に空きテナント区画がありました。
ロードサイド物件では通常、看板の視認性が高かったり、信号等で車が減速する場所に立地していたりすれば、多くの集客が見込めます。

ところがこの物件の場合、看板の視認性が悪い上に、車が加速してしまう場所に面しているという不利な立地でした。
このようなケースでは、一見のお客さんの割合が高い飲食店などの小売業をターゲットとするのは得策ではありません。
そのため、学習塾などのスクール系や一般企業の事務所など、一見さんが訪れなくても問題がない業種をターゲット層として工事・募集をしました。

工事前に募集を開始する（現地の「テナント募集」貼り紙）

3万戸以上の賃貸物件を管理している当社の肌感覚として、事業用テナントの方が居住用テナントよりも空室が長期化しやすい傾向があります。

その理由としては、以下のような点が挙げられます。

・そもそも需要が少ない
・原状回復工事に時間がかかる
・賃貸借契約の内容が複雑である

上記の事実を踏まえると、空室期間をできるだけ短くするために、特に事業用テナントの場合は早めに募集活動を開始することが重要です。

そのための効果的な策としては、空室化したテナントは工事開始前の段階から「テナント募集中」の貼り紙を現地に掲げるというものがあります。

外部反響（賃貸ポータルサイト経由でない反響）によって、想定より高い賃料で入居付けができることもあります（テナントは需要予測がしづらく賃料設定が難しいため）。
また、工事前に反響があれば、その空きテナントはどういった業種からの需要があるかを把握でき、工事内容に反映させられるというメリットもあります。

工事業者様と工事内容・品質について入念に確認する

事業用テナントは賃料が高い上に、一度空くと長期化しやすい傾向があります。
だからこそ、入居していただいたテナント様とはなるべくトラブルを起こさず、長く快適に入居していただくことがベストです。

ところが、工事完了後にチェックしたところ不具合が見つかって入居日を遅らせてしまうケースや、そもそも不具合に気付かないまま入居させてしまうといった最悪のケースが発生してしまうこともあります。
これは、管理会社の管理・工事担当と工事業者様の間で、求める工事の質の認識がズレていることによって起きる事象です。

そうした事態を防ぐために、まず工事前に担当社員が現地で業者様と打ち合わせをして、不具合がある設備・箇所の修繕や、リーシングしやすいような工事内容について適切に指示することが重要です。
こういった点を工事前にしっかりと擦り合わせることで、リーシングがしやすい部屋を作ることができ、また入居後の設備・内装トラブルも減らすことができると考えています。

空室、管理会社の対応、入居者トラブル等、お持ちの物件でお困りのことがあれば、ぜひ一度武蔵コーポレーションにご相談ください。