【築38年】フルリノベーションで賃料47,000円アップ
「築古の物件でも入居付けをしたい」、「賃料アップができないだろうか」というお悩みを持つオーナー様は多いものです。特に空室が出た際には誰もが悩むのではないでしょうか。
今回は、築38年のお部屋でも賃料47,000円アップを実現したリノベーション事例をご紹介します。
1.はじめに
そもそも空室が発生しリノベーションを考える場合、物件の状況とオーナー様のご予算によってどの程度の工事を行うのかが決まります。
以下のように、おおよそ2パターンに分けられますのでご参考ください。
私たちがリノベーションの提案をするうえで大切にしていることは、コストパフォーマンス、つまり「工事利回り」をできるだけ高くすることです。
工事利回りとは、年間の増加賃料÷工事費用で求められ、どれだけコストパフォーマンスよく工事できたかということの指標になります。物件の物理的ポテンシャルとエリアポテンシャルを鑑みて、工事費用が妥当であるかを考えることが大切です。
今回は②のパターンで、賃料アップを図った築38年の物件のリノベーション工事事例をご紹介します。
2.そもそも家賃をどれだけ上げられるのか
前提として、築38年という築古の物件はどれだけ工事をしても新築には及びません。なぜなら、内装は新築同様でも、外装や外構を中心とした共用部の差といった物理的な問題や、築年数が30年以上であるという心理的な問題があるからです。よって、築10年～15年くらいの物件が競合になります。
築10年～15年の競合物件は以下の通りでした。
競合物件を検討した結果、築10年前後のアパート（②、③）が110,000円ほど、マンション（①）が125,000円ほどでした。そこで、競合物件と比較して、間取りと天井の梁による閉塞感が気になる点を考慮して「120,000円」で家賃を設定しました。
3.リノベーション内容
エリアの特性、部屋の広さから、ターゲットを「ファミリー層や子育て家族」に設定。
大幅な変更点は間取りを3DKから2LDKに変更し、キッチンとリビングを一続きにし、家族とコミュニケーションの取れる間取りに変更したことです。キッチンは、冷蔵庫や電子レンジ、炊飯器などの調理機器のスペースを確保できるよう考慮しています。
また、ユニットバスのサイズを大きくし、小さなお子様との入浴も可能なお風呂を実現しました。その他にもウォークインクローゼットの設置、玄関横の洋室にエアコンを設置できる仕様にする等、ファミリー層に刺さるリノベーション工事を実施しました。
〈実施リノベーション（抜粋）〉
・間取りを3DKから2LDKに変更
・ウォークインクローゼット（WIC）の確保
・ユニットバスのサイズを1116→1416に変更
・壁付キッチンを対面キッチンに変更
・和室を洋室に変更
・隠蔽配管工事で玄関横の洋室にエアコンを設置
・トイレ、脱衣所に収納を追加
・玄関にエコカラット（機能性クロス）を使用
4.工事例
【壁付キッチンを対面キッチンに変更】
★リノベーション工事前の問題点
・昔ながらの閉鎖的なキッチン
・タイル張りで古い印象を与える
・設備が総じて古い
★リノベーション工事後
・開放的な対面キッチンでいつでも家族とコミュニケーションがとれる
・スマートな新設備
【ユニットバスのサイズを大幅アップ】
1116サイズ→1416サイズ
★リノベーション工事前の問題点
・足を伸ばせないほどのバスタブ
・設備、見た目が古い
・暗い印象
★リノベーション工事後
・広く、お子様とのご入浴も可能なバスタブ
・壁紙の張替え、大きな鏡の設置により明るい印象に
・水栓、シャワーヘッド、小物棚等を新しくすることで清潔な印象に
【玄関にエコカラット（機能性クロス）を導入】
※湿度調整、脱臭機能、空気中の有害物質を吸着＆低減、汚れにくい
☆見た目の印象もトレンド感のあるものに
【洗面所は三面鏡に変更、新たに吊りタイプの収納棚設置】
【隠蔽配管工事でエアコン設置の難しい洋室にもエアコンを設置】
ベランダと反対側の4.5帖の洋室は室外機を置くことができず、エアコンの設置ができていない状態でした。しかし、今回の工事では、６帖の洋室のベランダに室外機を置き、エアコン配管を床下に隠蔽させ4.5帖の洋室にもってくることでエアコンの設置を実現しました。（ドレン管は洗面化粧台の配管とつないでいます。）
5.考察
こちらのお部屋は賃料73,000円から120,000円という大幅アップのリノベーション工事でした。ファミリー向けに間取りの変更やキッチン、ユニットバスの大幅リノベーションで築38年とは思えないほどの新築のような内装が出来上がりました。
住みたい街ランキング（首都圏）2位である大宮駅が最寄りと考えると、120,000円で2LDKかつ、このクオリティのお部屋は賃貸需要が高いことが見込まれます。
6.おわりに
武蔵コーポレーションは、オーナー様のご要望やご予算に合わせたリノベーション工事をご提案します。各エリアを熟知した管理担当が物件の立地や周辺環境を鑑みて、入居者様に求められるお部屋を提供いたします。
長期空室でお悩みの方だけでなく、昔ながらの部屋からトレンドを抑えた部屋にしたい、賃料アップを狙いたい方などは是非一度当社にご相談ください。
