間取り変更＆ペット可で家賃3.7万円アップ！
「退去が発生してしまったけど、次の募集で家賃を上げられないだろうか…」
賃貸経営をしていて空室ができてしまうと不安になるものです。
しかし、エリアの需要を分析し、適切なリフォームを実施することで家賃を上げられるチャンスになるかもしれません。
今回は、当社に管理をお任せいただき内装をフルリフォームした結果、従前より3.7万円アップの賃料で入居が決まった事例をご紹介します。
リフォームの背景
今回リフォームを実施したのは、東京都葛飾区にある築30年超の鉄骨造マンション。
オーナー様が地元の管理会社に長く任せていた物件でしたが、内外装の工事が必要になったタイミングで当社にご相談いただきました。
すでに他社からも工事提案を受けていたようでしたが、担当者が工事内容を適切に理解しておらず、ずさんな見積書であったことに不安を感じていらっしゃいました。
当社からは工事担当の西村・林も同席して工事内容をご説明し、工事後の入居募集や管理までイメージできたことにご安心いただき、管理をお任せいただくことになりました。
なおご相談時点で、全6戸のうち2部屋が空室でした。
工事をするにあたって、オーナー様のご希望は以下の2点。
①時代のニーズに合致し、今後も選ばれ続ける物件を作りたい
②ペット飼育可能として募集をしたい
オーナー様のご期待に添えるよう、建築企画部の西村・林とともに、まずは内装のフルリフォームをご提案しました。
リフォームの内容
今回リフォームをした2部屋はいずれも、築古物件にありがちな和室がある2K、2点ユニットでした。
「時代のニーズに合致し、今後も選ばれ続ける物件を作りたい」というオーナー様の希望に応えるため、間取りを昨今人気がある1LDKに変更したほか、水回りの設備や建具を一新するなど、若い方からも選ばれやすい部屋作りをしました。
また、もともとは風呂場に脱衣所がありませんでしたが、女性やカップルにも選ばれやすいように脱衣所を作りました。
「ペット飼育可能として募集をしたい」という点に関しては、「わんにゃん消臭フロア」の導入や、クロスに腰の高さほどの廻縁を施すなどの工夫をしました。
廻縁があることで、クロスを上下半分ずつ張り替えることができるため、ペットの飼育によって汚れが生じても、修復費用の削減が期待できます。
今回の工事費用は2部屋で約700万円でした（特に1部屋は新築時から30年以上入居していたこともあり、通常より高額になりました）。
リフォームの結果
リフォームした2部屋とも、入居可能日の2週間前には申込をいただき、入居可能日から5日以内に賃料発生となりました。
早期に入居が決まっただけでなく、それぞれ+3.7万円（5.5万円→9.2万円）という大幅な賃料アップも実現でき、オーナー様には大変お喜びいただきました。
なお2部屋とも入居したのは女性の方でしたので、お風呂の脱衣所を作った点などが功を奏したと考えています。
今回は総工費約700万円をかけて年間88.8万円の家賃収入アップですので、単純計算で工事単体で約12%の利回りを実現できています。
また、葛飾区・築30年超という条件を考慮して、売却時利回りを8%程度と仮定すると、売却価格は1,000万円以上アップが見込めます（収益還元法で試算）。
さいごに
内外装ともにトレンドを押さえた工事内容で、オーナー様と入居者様にご満足いただけるリフォームができました（外装工事は現在実施中）。
オーナー様からは「他の部屋が空室になったときは同様の工事をしたい」というお言葉を頂いておりますので、引き続き物件価値の維持向上に努めてまいります！
