【住宅】理想の物件に出会ったが融資がおりない！

理想の建物に出会い、物件購入に奔走しておりますが、
途中までの記事はこちら

なんと、希望の満額で融資が降りる銀行が今のところないという問題にぶち当たりました！！！

中古物件売買の難しさに直面いたしました。。
また、勉強になったことも含めて今後のためにまとめておきます。

理由① 隣地の越境

隣地の木造住宅が越境しております。
昔の建物あるあるで、境界ラインにRCのブロックがあって、
多分共有持分？っぽいんですね。
なぜかその上にどかーんと隣の建物の壁が立ってるんですね（何故。。。）

まぁ、木造だし、だいぶ古いし将来的には壊されるかなーととても楽観的に考えていたんですが、そうは甘くないですね。
銀行さんは許してくれませんでした。

というか、土地の担保が取れないという判断になってしまうようです。

越境部分を切ってもらう（そんなことはできないんですが、、、）か
越境している部分の土地を分筆して相手に売る等、の対処の方法があるようですが
現状、売主さんはそこまでしてくれなさそう。

この状況だと融資できない銀行が多発中です。
（中には緩い条件で貸してくれる銀行さんもあります）

理由②登記簿の面積と建築確認の面積の相違

建物新築当初（1987年）は、面積は合致していました。
しかし、15年ほど前に持ち主が変わった際に何故か屋根裏の面積が登記に追加されとる。。。！！！

なので、登記簿面積＞確認申請の面積　となってしまっている。

登記簿面積と確認申請の面積が相違するということはあり得ることですが、
これは、なんか匂う　と思う銀行さんも多いんでしょうね。
物件の情報よりもとりあえずちゃんと返せるかの属性で通るのかな
と思ってましたけど、結構ちゃんと見られます。

15年前に勝手に増築したんじゃないの？その場合には確認申請必要じゃないの？
違反建築物じゃないの？

屋根裏は、建築基準法上は、最高天井高さ1.4m以下、床面積が下階の1/2なら
面積に含めなくてOKですが、今の状態を見ると、、
現状のこの建物は、上記満たしておりません。

なので、新築時からそうだったのか、15年前に何か手を加えたのか、
そこまではわからないんですが、
違反建築物となってしまいます。

これは私たちが購入したら、床を半分ぶち抜いて、ちゃんと遵法化させる予定なんですが、
遵法化した後でないと銀行は貸せないですよね。。

理由③ 店舗併用住宅の店舗部分の融資が降りない

そもそも店舗併用住宅を取り扱っている銀行さんが限られてしまうので
上記①②をクリアした銀行さんでも、店舗部分は出せません、等の縛りが出てきてしまうケースがあります。

住宅部分の面積が全体面積の中でも半分以上を占める場合には
住宅ローンを適用していただけるところもありますが、
そういうところは①②の理由でダメ、、になるところが多発です。

現時点の結論

希望額を満額出してくれる銀行がない！
なので、銀行を探しまくるしかない！

元々は不動産投資を勉強していたのもあり、
よくいう、銀行ローラー作戦、これをやってみようと思います！

さらに、売る時には同じような問題が飛び出てくることを
肝に銘じなければな、、と思っている次第でございます。

でも、世の中のいろんなことを知れて、とっても良い経験になっているなと思っております。（楽観主義すぎる）