仮に３年後中古マンション価格が１０％下がるとして、今買うのはどうなの？
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「仮に３年後中古マンション価格が１０％下がるとして、今買うのはどうなの？」というテーマでわかりやすく解説いたします。
※動画もぜひご覧ください
お金の話だけではなく、家族構成によっても変わってくるなんてことについても解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
現在賃貸にお住まいの方はもちろん、買い替えを考えている方や、売却して賃貸に引っ越ししようと思っている方など、多くの方にご覧になっていただければと思います。
【昨日のご質問】
昨日こんな質問をいただきました。ご質問いただきありがとうございます。
現在賃貸住まいの場合、3年間支払賃料と予想の物件の値下がりを比べた上で、3年間の賃料が上回っていれば現在購入する選択もありだと考えていますが、どうお考えでしょうか。
【私の回答】
おっしゃる通りだと思います。家賃は掛け捨てで、マンションを買えば資産になります。
ただ、マンションを買うと、管理費・修繕積立金・補修費用・固定資産税・金利などの出費（掛け捨て）もあります。そして、物価と関係なく建物は古くなっていき価値が落ちていきます。このあたりまで考慮した方がいいと思っています。
具体的には3年分の支払賃料と予想の物件の値下がり額＋購入した時の3年分の出費（掛け捨て）＋建物の価値減少額で比較するのがいいのかなと思います。
毎月住宅ローン返済額のうち、元本返済は資産になるので掛け捨ての出費に含みません。ちなみに金利０．５％、３５年返済だと初年度でも８５％が元本返済で利息は１５％です。金利１％でも７０％が元本です。
わかりにくいと思いますので、これから具体的な計算式と数字を入れていきます。
結論としては、3年で10%の値下がりだとやや賃貸の方が有利、年間2%程度の値下がりだとどちらでも有利・不利はないという結果になりました。
【具体的な計算式】
賃貸の場合の年間出費額 賃料×12＋更新料×１/2
更新料はタイミングによっても変わると思いますが、2年更新で１か月分の賃料いうケースが多いと思いますので、1年分は1/2としています。
購入の場合の年間出費額
管理費・修繕積立金＋補修費用＋固定資産税＋金利＋建物の価値減少分
【３５００万円くらいの物件だったら】
仮に65平米くらいの中古マンションで3500万円の物件だとして、借りたら16万円くらいとします。通常買うときって２DKから３LDKへとか広くなることが多いと思いますがそれでは比較にならないので同程度のレベルとします。
賃貸の場合は、
賃料16万円×12＋更新料16万円×1/2より200万円でこの額が掛け捨てです。
購入の場合は、項目ごとに金額と説明をしてきます。
修繕積立金は新築時は安めに設定されていたり、もっと高い物件もあったり、物件によって違うのですが、ここでは管理費と修繕積立金を合わせて毎月2.5万円で年間30万円とします。
補修費用は築10年くらいまではあまりかからず、10年を経過すると、浴室乾燥機とかガスコンロとかエアコンとかが壊れだすのですが、年間10万円としておきます。賃貸だと大家負担ですが、持ち家だと当たり前ですが所有者自身で買い替える必要があります。
固定資産税も築年数や物件によって違うのですが年間12万円とします。
金利は変動金利で0.47%とかの場合もあるのですが、今回は1％で考えます。3000万円借りると考える年間30万円の利息となります。ここは自己資金をどのくらいいれるかか、金利をどう考えるかなどで変わってきます。
中古マンション価格の相場が変わらないとしても建物の価値は下がっていきます。だいたい10年で15％くらいマンション価格が下落するとして、年間1.5％となり、3500万円だと年間50万円です。あくまでも相場が下がったわけではなく、古くなった分の価格下落です。
３０万円＋１０万円＋１２万円＋３０万円＋５０万円＝１３２万円
管理費・修繕積立金＋補修費用＋固定資産税＋金利＋建物の価値減少分
ということで、賃貸の場合の出費は年間２００万円に対して購入時の出費（掛け捨て分）は年間約１３２万円となり、約６８万円購入の方が少なくなります。
【考慮していないもの】
購入時にリフォームするケースも多いと思いますが、今買っても、３年後に買っても同じようにかかってくると思いますので、今回は考慮していません。
同様に、住宅ローン減税で１０年間所得税・住民税還付が適用されるケースもありますが、同様に考慮していません。
また、購入時の諸費用や売却時の諸費用も考慮していません。
【マンション相場が変わらないとして】
ということで、マンション相場が変わらないとすると、購入した方が年間約６８万円有利となり、３５００万円の購入価格と比べると約２％です。年間２％くらいのデフレがちょうど損益分岐点、買っても、借りても経済的には変わらないということになります。
【３年後に１０％値下がりしたら】
質問に戻って、年間２％の値下がりが損益分岐点だとすると、３年で６％です。１０％値下がりしてしまうとやや賃貸の方が有利となります。
３５００万円の４%の１４０万円くらい賃貸が有利となります。お金だけを考えれば待つという選択肢もありかもしれません。
尚、今現在でも１４０万円くらい相場より価格交渉できれば、購入でも問題ないのではないかと思います。
【家族構成によってかわってくることについて】
これから結婚とか、これから子供が産まれるといった方で、ちょうど頭金を貯めようと思っていたという方は少し待ってもいいかもしれません。
しかしながら、子供が小学校に入ってしまうと学区というしばりができてしまったり、４０代の方の場合は３年たつとその分ローンが不利になってきますので、早めに動いた方がメリットが大きいかもしれません。
これだけ計算しておいて言うのもどうかと思いますが、欲しいときに買うというのがいいのかなとは思います。
【本日のまとめ】
賃貸と購入を比較するには、
年間支払賃料と購入した時の年間出費（掛け捨て）＋建物の価値減少額を比較すべきです。
今回の試算では賃貸だと２００万円、購入だと１３２万円で購入した方が年間６８万円有利。
ただ年間２％のデフレになると、プラマイゼロになります。
それ以上のデフレだと賃貸の方が有利となります。
ただ、子供が小学校に入ってしまうと学区などが影響するし、４０代後半になると住宅ローンも不利になってしまうので、総合的に検討しましょう。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。