2020年4月中古マンション市場の実態！成約数？成約価格？
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「2020年4月首都圏中古マンション市場の実態！成約数？成約価格？」というテーマでわかりやすく解説いたします。
※動画もぜひご覧ください
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構
今後のマンション価格に対する予想の解説もしますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
首都圏でマンションを所有している方はもちろん、これから売りたい方や買いたい方、興味のある方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。
※極力客観的な解説をしたいと思っていますが、私の本業は中古マンションの仲介です。どうしても仲介業者としてのポジションでのトークが入ってしまうかもしれないということを事前にお伝えしておきます。
【2020年4月の成約状況】
まず、成約件数は前年同月比マイナス５２．６％ということで半分以下に落ち込んでいます。平米単価はマイナス４．５％、価格はマイナス５．８％と約５％落ち込んでいます。
ただなぜか、1年前と比べて平米数が１．４％狭くなり、築年数が２．６２年古くなっています。
築年数が１年古くなるごとに１．５％減価すると仮定すると、中古マンション相場が変わっていなくても１．５％×２．６２年よりマイナス３．９３％となります。単価がマイナス４．５％ですので、相場が下がったというより、古くなった分下がったということになります。
ということで、築年数まで考慮すると、相場は変わっていないのですが、先行き不安から、多少狭かったり、古かったりしても、価格を重視しようという傾向があるかもしれません。
私の予想ではコロナショックによるテレワーク増加で広いお部屋が好まれると思いきや、今のところ、そうはなっていないようですね。
今のところ、テレワーク用のお部屋を欲しいという需要よりも、負担を減らしたいというニーズの方が高まっているということかもしれません。
【エリア別の成約件数・成約平米単価】
エリア別だと、埼玉県だけマイナス４０％と他のエリアより減少率が少ないが、この理由は不明です。
もしかすると、観光資源がもとから少ないため、ホテルが少なくダメージが少ないとかの理由があるかもしれませんが、たまたま今月が減少率が低かっただけかもしれません。
※埼玉もいろいろな観光名所があり、あくまでも主観であり、少ないか客観的な根拠はありません。
価格は千葉県だけ１０％超の下落となっています。この理由も不明です。
限られたデータとなるので、1カ月だとどうしてもバラツキはでます。２３区はマイナス１．６％と大幅な値崩れは起こっていないようです。
都心の高額帯から下がっていくと思っていたのですが、逆に千葉県とか神奈川県の横浜・川崎以外のエリアとかの郊外の方が価格下落率が高いです。
【新規登録・在庫件数】
新規登録数は１８％の減少となります。一旦レインズから削除して掲載しなおすと、新規登録となりますので正確な数はわかりませんが、１８％どころではなく、もっと減っていると思います。
新居への引っ越しが完了して、ダブルローンになってしまうから売り出すという方も一定数いらっしゃるかと思います。売る方が全くいないなるわけではないので、ある程度減るというのは、当然の結果だと思います。
成約数が半分に減っているのに、在庫件数のマイナス２％というのは、売却活動を中止する方もいたり、新規で売り出す方が減っているということです。
当然ながら在庫件数が増えると供給過剰となり、価格下落圧力が高まりますが、在庫件数がマイナス２％となりますので、この点だけを考えると大幅な値崩れはないかもしれません。
【過去２年の推移】
赤の折れ線グラフが成約平米単価の前年同月比上昇率
赤の棒グラフが成約平米単価となります。
中古マンション価格はピークを迎えたような印象を持っていましたが、消費税増税後も上昇していました。これはフラット３５の金利が下がったことも一因としてあるかもしれません。
【今後はどうなるのか？】
新型コロナウイルスによる自粛期間や、収束までの期間によるところが大きいといえますが、すぐにワクチンや特効薬ができるということはなさそうです。
そう考えると、リストラや倒産も増えたりするかと思いますし、大企業もボーナスカットとか、残業代カットとかなど、じわじわと影響がでて、価格下落となってくるかもしれません。
マンション価格は日経平均に連動したり、需給の影響を受けたりとか、新築物件数の減少とか、新築価格とか、金利など様々な要素が入り混じって価格形成されます。
そうはいっても、購入者の所得が減少すれば影響はでてくるかもしれません。
【本日のまとめ】
公益財団法人 東日本不動産流通機構より、２０２０年４月の成約状況データの発表がありました。
成約数は半分以下、価格はマイナス５％となります。しかしながら築年数が２．６年古くなっていますので、相場が下がったというより、古くなった分下がったという感じです。
エリア別だと、埼玉県が減少率が少なく、千葉県が価格下落率が高いという結果になっていますが、原因は不明であり、偶然か何かの事情があるかは今後の推移をみて判断していきたいと思います。
在庫数はマイナス２％ということで、物件数は減少しているので、大幅な値崩れは考えにくい。
ただ個人的な長期予想としてはボーナスカットなどによる所得の減少でマンション価格は全般的に下落する可能性が高いと予想しています。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。