2020年5月、中古マンション成約動向発表！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「2020年5月、中古マンション成約動向発表！」というテーマでわかりやすく解説いたします。
※動画もぜひご覧ください。
【１．全体像としては・・・】
まず首都圏の全体像としては、平米単価プラス０．４％となります。
こちらのデータは公益財団法人東日本不動産流通機構が毎月発表しているものです。
詳細はレインズデータライブラリーで確認いただけます。
取引数はマイナス３８．５％と悪いのですが、４月よりは少し良くなっていますね。５月は日経平均が２０，０００円～２２，０００円と安定していたことで、心理的にも落ち着いたのかもしれません。
築年数は平均２３．０７年から２１．６３年と１年半くらい新しくなっています。１年半新しくなると２％ちょっとくらいは平均を押し上げる効果があるので、実質の平米単価はマイナス２％くらいかもしれません。
少し気になったのは専有面積です。テレワーク部屋で広いところという話がテレビとか、ネットニュース・ツイッターで散々聞いたのですがマイナス１．３％ということで逆に狭くなっています。
もちろん親と同居していて独立したとかだったり、セカンドハウスを買って二地域居住するのであれば狭いところを買っていても、実質的には広くなっているのですが、個人的な推測では恐らく少数だと思います。
ということは、実際は広いところに住みたいという希望はありつつも、予算の壁があり、広さは我慢しているという傾向がありそうです。
【２．エリアごとの成約件数】
続いてはエリアごとの成約件数です。多摩エリアだけは３０％減なのですが、他は概ね４０％減くらいになっています。
特に都心がどうとか、郊外がどうとかということはなく、全体的に落ち込んでいるようですね。
ここからは個人的な予想なのですが、５月２５日の緊急事態宣言解除により、中古マンションの問い合わせ・内覧が急増していますので６月はどこまでかはわかりませんが、大幅に回復しそうです。
【３．エリアごとの平米単価】
平米単価は区部がプラス２．７％、千葉県がマイナス８．４％となっています。
２３区については、昨年４月～１１月にかけての半年で５％くらい価格上昇しています。
日経平均も昨年４月２２、０００円に届かないくらいのところから昨年１１月の２４，０００円と１割ちょっと上昇しています。
最近はというと、コロナ前と比べると２％くらい下落している印象なのですが、１年前と比べると、５％上昇していたので、差し引き３％上昇といった感じになると思います。
千葉県はマイナス８．４％下落となっていますが、平均築年数が前年同月比３．１年と古くなっています。そうすると１年あたり１．５％減価と想定すると、４．６５％となり、実質は３．７５％下落となります。
ということで多少条件は妥協しても、無理ない負担で購入したいというニーズが増えているということなのかもしれません。
【４．都心・城東の成約状況は？】
これデータは上段が都心３区（千代田区・中央区・港区）、下段が城東エリア（台東区・江東区他）となっています。
両エリアとも１年前よりは上がっていますが、コロナ直前の１１月とかと比較すると、やや下落しています。
同様に気になったのは平米数です。都心３区や城東エリアも全体と同様に専有面積が減少しています。
【５．都心・城東の在庫数は？】
こちらは在庫数（売り出し中物件数）となります。
城東エリアは微妙に増加傾向です。在庫数が増えるということは供給が増えるということですので、需給関係から価格下落圧力となりますが、価格に影響がでるほどの増加ではなさそうです。
一方都心３区は成約数が減少しているのですが、新規売り出し物件が減っているので、在庫数は大幅に減少しています。
都心部で少し異常なのは、在庫物件と成約物件の平米単価の違いです。
都心３区は成約平米単価１１０．４１万円に対して在庫は１４６．８５万円と約２５％の大きな開きがあります。ただ価格交渉幅って２％～３％くらいです。
仮設としては相場より高値で出していて売れていないお部屋があったり、相場であっても高額帯は売れていないということがあるかもしれません。この辺は今後検証していきたいと思っています。
ちなみに在庫の平米単価は緊急事態宣言中も上がり続け、１年前より１０％程度上がっています。半年前と比べても５％上昇ということになります。
一方城東エリアは成約平米単価６１．６９万円に対して在庫は６４．２８万円と約４％しか開きがなく、適正価格で売り出されている物件の割合が多いという見方ができるかもしれません。
【本日のまとめ】
本日は５月の成約動向が発表されましたので、その解説をさせていただきました。
成約件数は約４０％減少と、４月よりは少し回復しました。緊急事態宣言明けの６月は大幅に回復しそうです。
テレワークで広さを求める傾向があると予想されましたが、むしろ専有面積は狭くなっていて、その傾向はみられません。
成約平米単価はエリアによってまちまちなのですが、昨年の１１月くらいとと比較すると全体的に２～３％下がっているような印象です。
千葉県は成約単価が下がっているが、平均築年数も３年程度古くなっているなど多少条件を妥協して、負担を軽くしている傾向にあります。
都心３区は在庫数（売出中物件）が大幅に減少していますが、売り出し価格と成約価格に大幅な乖離があるという傾向となっています。
本日は以上です。
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