第16話：「本質を、シンプルに」〜中古一棟収益物件 完全攻略バイブル 読書録〜｜#100日後にアパート買うリーマン (大家まであと87日)
いい本との出会いは、いい人生そのものである。
とかいう名言、ありそうですよね？
たぶん、どこかに・・・・・・
僕も、不動産の本は、結構読んできました。
これからも、読書の歩みを止めることはありませんけども。
不動産は、本に始まり、本に続く。（終わりはない）
うーん、結構よんだな。
— それゆけ大家もりほﾁｬﾝ (@soreyuke_moriho) June 16, 2020
(半分は積読かもしれん) pic.twitter.com/Jd1wZWqeDx
最近は、2周めに行ってるんですが、改めて魅力に気づいた本があります。
それが、
中古一棟収益物件 完全攻略バイブル
一回目ではわからなかった魅力に二回目で気づきました。
それはですね、
本質をシンプルに一言で言ってくれること。それによって、ここまで旅してきた読書ジャーニーの、知識が収斂し、気持ちいいこと。
ってことになります。
知識を沢山得るのはいいけど、情報が増えすぎると頭パンクしちゃうんですよね。
そういう時に、
たった一つの正解とは…
純資産を増やす公式は…
狙う物件を一言でいうと…
このようにパキっと言ってくれるので、「そーだ、そーだよ！」って気持ちになれます。
塾の講師でも、授業の最後にそういう事を言ってくれる講師のことは、教え方うまいな〜とか思いますよ。
あれと同じ。
不動産投資のたった一つの正解とは。。。
そんなんあんの？！
それは、純資産を増やす(利益を増やす)ことです。
ほうほう。
不動産投資で純資産を増やす公式は4つの要素に分けられます。
①インカムゲイン
②キャピタルゲイン
③残債の減少
④税金の圧縮
ほーん！！！
4つの利益の優先順位は次の通り。
第一、資産価値の高い物件、値下がりしない物件を狙う。
第二、税金の圧縮を行う。
第三、利回りの高い物件を狙う。
第四、金利の低い融資を受ける。
へえ〜。スッキリ〜。
ここ、僕と同じようなフェーズの人、迷いません？
利回りが高いのがいいのか、それとも土地値系がいいのか。
両立は無理なんでね。
利回りと金利にこだわっていると、純資産の増加はあまり望めない可能性があります。
きゃああああああああ
うん、「あれもこれも」で混乱しがちな頭を、綺麗にしてくれますね。
もちろん、ひとつとして同じ物件はないので、ケース・バイ・ケースは大前提ですよ。
でも、大きな話として、指針として、ってことです。
あれもこれもな理想な物件なんて、存在しないので。
優先順位をつけることが大切ですね。
探したい物件
そこも明確にしてくれます。
■築20−30年の物件
∵家賃が下がりきっているから
ほうほう。
■土地の価値が高い物件
∵出口が取れて純資産の増加に作用するから。
あい！
シンプルっすなあ。
ここまでの話を整理して、最も大きなポイントは、
「売るときに物件価格が下がらないものを、適切な価格で、適切なローンで買う」
ということになりそうです。
じゃあ、売るときに物件価格が下がらないものって何？
路線価の1.2倍の価格の7割から8割位の物件が基本的に安全性が高いです。
まあ、売価に120％をかけてから、80％をかけようといってるので、これはほぼ「土地値」って言ってるのと同じだな。
そこにこだわるのも、担保価値が高ければ、次の投資もできるから。
（その土地値物件を探すのは難しいけれど、なくはないよ）
会いに行った不動産屋の送ってくれるメルマガがピント合いまくってる。
— それゆけ大家もりほﾁｬﾝ (@soreyuke_moriho) June 20, 2020
土地値以下って、なんぼでもあるんやなぁ。
習うより慣れたいんだけど、不動産の場合は慣れがどうとか言ってる間に１軒目でコケたら挽回できない。
— それゆけ大家もりほﾁｬﾝ (@soreyuke_moriho) June 20, 2020
一番の参入障壁はそこよね。
だから１軒目は絶対にこけない。
・土地値以下
・高稼働、需要ありエリア
厳しく目線持っておく。あんまり出ないけど、別に、たった１件だけでもあればいいんで。
あと、作りについても。
アパートで1番狙い目なのは、ハウスメーカーの建築物件です。積水ハウス、セキスイハイム、パナホーム、大和ハウス工業は構造が軽量鉄骨です。ミサワホームのアパートは木造ですが、シロアリ対策がしっかりされています。
融資について
ここは本当に難しいですよね。
融資なんて、奨学金くらいしか受けたことないんで！
経験がないから、マジわかんないですよね。
融資が出るからと言う理由で、不動産投資をスタートすると、ほとんどが失敗をします。なぜならば、投資の唯一の目的は純資産の増加だからです。
いっぽう、投資家けーちゃんの本では「融資ありき」だと言っていた。
融資が出る物件じゃないと、調べても意味がない、と。
（これもいい本でしたよ）
どちらの言い分も納得できる。
にわとりたまごの話かもしれん。
自分はどっちを信じたいか？だなあ。
ある物件に使える融資条件と言うのはニュートラルで、得するものでも損するものでもありません。
管理・売却についても書いている。
でも、フェーズ的にちょい先だから、ちょい先にもう一回、3回目を読むだな。
おすすめです。
ではまた！
もりほ
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ふつうの30歳が、3年かけて不動産大家として独立していく道筋は、このnoteに残っていきます。2020年9月開始→2023年9月には、どうなっちまってるの...
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