第19話：ウラケン〜！！！本もめっちゃすごい！！！｜#100日後にアパート買うリーマン (大家まであと82日)
酒を飲むのが結構楽しみだけど、毎日500円飲んじゃったら、30日で15,000円にもなるのか…
平日はあまり飲まないようにしてるけど、ストレス溜まった日には飲む！として、飲んでしまっている…
これぞまさに、マルクスの言う「給料とは、労働力の再生産とぴったりイコール・だから勤め人には資本は絶対に貯まらない」にそのまま当てはまってしまってる事例やないか！
や〜っぱり、平日はやめよう、と決意。
代わりに筋トレでもして、ストレス発散しよう。
アルコールも入ってないから、脳みそもちゃんと動いていて、勤め人の放課後を充実させられるだろう。
ブログ書け、ブログ。
やると決めた時には、すでにやってるくらいがいい！
というわけでnote書いてるんですけどね。
週末だけの飲酒なら、500円×8日＝4,000円…まあ許せる範囲に戻ってきたか。
「勤め人卒業まで平日を禁酒する連合」＝平日禁酒連合、爆誕！！！
参加者求む！！！
こんにちは、不動産投資家になりたい、もりほです。
#100日後にアパート買うリーマン として、ほぼ日の連載を続けています。（たまに普通に休みますｗ）
このnoteでは、
「金玉を買い戻せ」
をテーマに、自由に・楽しく・愛する人のためにカネと時間を使える人生を取り戻そう！ということで、アパート買うのを目指します。
※金玉…カネ、時間、命（精神力・体力）の総称。
今日紹介するのは、不動産投資家になるなら絶対にインプットしておくべき本！および動画！
ウラケン不動産っていう動画コンテンツがあって、これは超有料級のノウハウを無料で垂れ流してくれる、天才的な動画です。
まあたしかにね、サムネイルは一瞬怪しいですけれども笑、めーーっちゃわかりやすいですよ、この人の語り口は。
古い動画ではなく、最近は白髪白髭もダンディで、意外とおめめはクリクリで、ナイスミドルな感じです。
大量のコンテンツがあるので、興味がある順に見ていくといいと思います。
僕は、仕事中に耳学習をするようにしています！
一回聞いてもどうせ覚えられないんで、母の言葉から少しずつ日本語を覚えていく子供のように、なんどもなんども耳に流し込んで慣れていこうかな〜、という戦略です。
そして、動画をキッカケに、最近このひとの本も読むようになったんですわ。
とにかく、研究者としてめちゃくちゃスゴイと思った。
今日は本の中で、自分にとり入れた部分だけをピックアップして紹介しますねっ
１）得たい収入から逆算して、資産規模を導き出す考え方＝収益還元法
収益還元法って言葉はとうぜん、これまで勉強してきた中でも、何回も出てきたんですが。
わかりにくいんだよなあ。
なんだかピンと来てなかったんですが、この本でバチっとわかりました。
「得たい収入」を、「期待する実質利回り」で割り戻すと、その収入を実現するための資産規模（投資規模）を導き出すことが出来る。
得たい収入は、月50万円/月！（＝年間600万円の家賃収入！）
「期待する実質利回り」は、ケースバイケースですが。
アパートならざっくり、表面利回り-7〜9%にしとけばいいみたいなんで、手間のかからない・築20年くらいの・満室の、利回り13%の物件を買い続けられたとするならば、ここは「4%」で置いときましょう。
つまり、
600万円÷4％＝1億5000万円
そっか〜、なんか適当に、目指す不動産資産は２〜３億くらいかな？とか基準もなく思っていたけれど、僕の場合は１．５億円でいいんだっていうのが、極めて明快にわかりました。
２）残存使用可能年数から目標利回りと買付価格を導く方法
残存使用可能年数は、法定耐用年数とは別物。
めっちゃ主観的に、あと何年運用できると感じたか？
それだけです。
その残存使用可能年数の２分の１以内で投資回収が出来ることを、投資の基準として目標利回りを設定する。
投資回収年数＝残存使用可能年数÷２
あと20年いけるな、と思ったら、10年で投資回収しなきゃいけないわけですな。
次に、その10年をもとに、期待したい表面利回りを出してみましょう。
期待表面利回り（％）＝１÷投資回収年数×100
１÷１０×１００って、なんやねんってくらいシンプルな計算ですが、１０％ですね。
そしてここから、適正投資額を導き出すことも出来ます。
適正投資額（買付価格）＝年間家賃÷期待表面利回り（％）ーリフォーム費用
年間家賃が360万円、リフォーム費用が200万円だとしたら、3400万円が適正投資額であって、それ以上なら指値をする、あるいは見送る、という判断になっていきますね。
っていう色々な計算を、計算すらせず余裕でクリアできるように、みんな築浅の利回り１５〜２０％というものを探すわけですが！！！
なんせないんで！
シルバーだな〜と思える物件を、ちゃんと買うための、心の拠り所の一つだと思えばいいっちゅうことですわ。
最近思うのは、プラチナ✨みたいな物件を自分が僥倖にも手に入れられるかはわからないけれど、
— それゆけ大家もりほﾁｬﾝ (@soreyuke_moriho) July 10, 2020
勉強と行動と先輩からのレッスンさえあれば、最低限シルバーくらいは、だれでも買えるぞってことだ。
そして、シルバー以上であれば、このゲームでは、もう勝ちなのよ。
こだわりすぎたらいかん。
今日はここまで！
いい本ですよ。
ではまた！
それゆけ不動産・もりほ
サポート貰えたらうれぴです！！