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不動産投資家デビューとして、戸建てとアパートで迷い、結局アパートを選んだ話｜#100日後にアパート買うリーマン （第39話）

もりほ🍎30代リーマン『貯金ゼロ』からFIREの物語

もりほです！

第31話〜37話まで、「戸建てをマジで検討した自分による、戸建て物件の選び方」を書いていたけど、

あの、

うん…

…


飽きた！！！ｗｗｗ


©集英社

だって、結局、戸建て買うの辞めたんでね。

実世界の僕は、このあとアパートに買付を入れることになります。

（#100アパ は、リアルタイムでやるつもりでしたが全然出来なく、振り返り日記となっていますｗｗ）


でも、「まずアパ」読んでアパート買おうと思ったけど、そんないいアパート無くて、やっぱ戸建てからかね〜〜？！


そんな悩みの人多くないですか？！

僕自身、本当にそうだったのでね。



でも、当初の予定通り、結局アパートに買付を入れられたんですよ。

この本のおかげで、そうすることができました。

今日は、この辺の考え方について。


１）融資が先・物件が後

鉄則です。

©集英社

融資が先！

©集英社

物件が後！


先ほど紹介した本で、何度も繰り返し語られること。

融資がつかなきゃ物件買えないので、どれだけ物件を見たとて、本当に意味がないということ。

言われてみれば、そりゃそうですよね。

でも、この本を読むまでの僕は、

「利回り15%くらいの2000万規模の『まずアパ』アパート、これを見つけることが絶対だ！」

この考えばかりにとらわれて、大切なことを見逃していたと思います。

だって、「まずアパ」物件は、この令和2年の日本において、融資つかないんだもん。

買えないもんを願っても、しかたないんじゃもん。


２）銀行にあってなさすぎた

つまり、これを招いた原因は、銀行に会ってなさすぎた！

まあ、実際に足を運んで会わなくても良いんですけれど、せめて電話はしないと。

Twitterによくあるような、「融資最新情報」とかを見ながら、なんとなく自分が行けそうな銀行に目星をつけてやな。

電話する！

そして、自分の属性をもとに、貸してくれるならどんだけなん？！を知ること！

僕の場合は、

・法人であること
・夫婦合算年収は700万年を超えること
・在住地に、支店があること

などなどから、オリ〜〜ッス銀行さんで貸してくれそうだ、ということがわかりました。

（※個人なら、今のところ、香川・滋賀が使えますが。法人で、かつ一都三県以外ならば、ここ一択になってきますね…）

そして、オリ〜〜ッスさんの融資姿勢と照らし合わせてみてみると…

このように、木造で、築30年くらいの物件って、10年くらいしか借りられないってことが、明らかになるわけですわ！！！


どう計算しても、木造築古は、無理。

かといって、木造築浅は、利回り10％以下になる。

そうすると…答えが導かれるわけです。


重鉄か、RCじゃね？


３）価格帯が上がる

重鉄（S）か、RCで、まずアパ物件（＝2000万円規模のもの）なんて、ありません。

だから、探してた物件は、ぜ〜んぶ破綻です。

でも、思い出しましょう。


©集英社

融資が先！

©集英社

物件が後！


融資がつく物件じゃなきゃ意味ないんだから、築20年代くらいの重量鉄骨探せばええがな！！


とうぜん、価格帯は高くなるよ？！

4000万〜5000万円くらい！！


だけど、フルローンで買えちゃうなら、別になんぼでも同じじゃね−か？！？！

そう、重量鉄骨やRCは、木造と違って建物価値がしっかり残っているので、フルローンで買えちゃうことも多いです。

その中で、築20年の重量鉄骨がみつかったら、オリ〜〜ッスでの融資期間は、25年取れるわけですよね。

そして、25年あれば、月々のキャッシュフローは、ほぼ確実に、月10万円くらいは出ます。（ちゃんと稼働するならね）

※RCはさすがにもう一段高いので、初期費用が出ないので、重量鉄骨に絞る

といことは、極めてシンプルになってくるわけですよ。

これだ。

このアパートを探せばよいのだ。

戸建てで、ぼちぼち行くのもいいと思ったけど。

融資が着いて良いアパートが見つかるならば、やっぱりアパートがいい〜〜〜〜〜〜〜〜〜んｗｗｗ


という思考回路になったわけです。

本当、大切なことを教えてくれました。

アパート選びの詳細はまた次回。

★本日の図書★

「融資が先、物件が後」を始め、大切なことをたくさん教えてくれる良書です。

ではまた！


サポート貰えたらうれぴです！！