第22話：大家さんのための節税とは…｜#100日後にアパート買うリーマン (大家まであと79日)

もりほ🍎30代リーマン『貯金ゼロ』からFIREの物語

2023年3月28日 09:27

最近、本業でかかってくる電話、100件無視して1件出るくらいのスタンスなんですけど、全然いけますね。

ビビった。

その代わりメールは即レスなので、連絡取りたい人はメールに変えてくれるし。

メールをよこさないような電話なら、そもそも受ける必要がなかったという！

超オススメのライフハックです！

こんにちは、それゆけ不動産のもりほです。

しばらくお休みを頂いていたんですが…（新婚なもんで、結婚式場めぐりとかで少し忙しい）

これから連休とかも増えるし、100日目までノンストップで行きたいと思います！

多分実際、あと80日で買えると思いますしおすし。

本日のテーマは、

税金・・・

こわっ・・・

でもね、税務知識、何より大事だと思うんですよ。

だって、数十％も取られるわけでしょ？

「まずアパ」で言う二千万円の物件なら、400〜500万円とかが、税金になってくるわけです。

不動産で最大の支出は、税金だと言われとります。

なので、ここを強化していきたい。

というか、マストでしょうな。

今日の本！

「税理士大家」なんて最強だな！

いつか自分もそうなりたい気がします。

宅建とるより、シロアリ駆除とるより、一番効きそう。

宅建とるより、その他DIY系実務資格取るよりも、税理士資格取るつもりくらいで税務勉強するのが一番なんじゃないのという気が、今はしています。
— それゆけ大家もりほﾁｬﾝ (@soreyuke_moriho) July 19, 2020

１．キャッシュを増やして、賃貸経営で失敗する人をなくす

さて、この本の狙いは、「キャッシュを増やす」です。

経費で落とせてモノ買えてラッキー♪とかじゃないですね。

キャッシュを増やすには3つの方法しかありません。
①収入を上げる
②支出を減らす
③税金を抑える

①、②を前提に、③を生み出す本だ…

という前書きから始まるので、「なるほどなぁ」と読む気になりました。

２．計算とCFのズレ

所得計算とキャッシュフロー(修士)にはズレが生じる。

■お金は入らないが、収入金額に計上されるもの(家賃の滞納金など)

■お金は入るが、収入金額に計上されないもの(敷金・保証金)

■お金は出て行くが、必要経費にならないもの(借入金の元本、所得税・住民税、生活費)

■お金は出ていかないが、必要経費になるもの(喧嘩償却費、青色申告特別控除)

なるほど〜。

シンプルな世界じゃないんだよね。

ズレもあったりする。

そうすると、税理士さんに頼みたくなるけれど…でも戸建て１戸とか、アパート１棟レベルで税理士さん頼ってると、多分手残りが全然なくなる。

それは、#金玉を買い戻せ を実現するのに、時間がかかりすぎる！！！

※金玉：カネ、時間、命（精神力・体力）の総称。何もしなければ僕らは、会社と社会にひとたまずつ差し上げてしまっていますが、それを自分の股間にぶら下げなおそう！自分の本当に生きたい生き方にしてあげるために、心の声を聞いてあげよう！そういう気持ちです。それゆけ不動産のメインテーマ。

きっと方法あるよね？

あるんです。

それもちゃんと書いてくれている本。

不動産投資は税金との戦いのため、年間の納税スケジュール、購入時から10から20年後までの事業計画表、賃貸経営のライフサイクルなど、先を見据えた計画を立てて事業を俯瞰する視点が大切です。

本の中に登場しますが、「事業計画表」があれば、ビビりすぎるこたないよ、ということでしたわ。

事業計画表の書き方は、また今度。

３．恐ろしい言葉・デッドクロス

このことば！！

デッドクロス！！！

よく聞くけど、なに？！？！

デッドクロスは、借り入れ購入の場合、遅かれ早かれやってくる。デッドクロスよりも、残りがマイナスにならないかが重要。賃貸経営においては、デッドクロスの時期を把握し、それまでにどんな対策をするか準備しておくことが必要。

「必ずやってくるもの」と言われたら、まあ全員なんとかクリアしてんのかと思うし、そうならまだ、頑張りようあるか。

年間の減価償却費よりも年間の元本返済額が大きくなる時を、デッドクロスといいます。支出が経費よりも多くなることで、税金の負担が増え、残りが少なくなる時期です。残りがマイナスとなる可能性も出てきます。
減価償却とは、支出と経費のズレを生じさせるものです。このズレが、デッドクロスを引き起こす要因になるのです。

ほーん。

まあ、一言でいうと、グッと税金の額が大きくなっちゃうときですわ！！！

それは、減価償却が終わっちゃったり、返済のうち利子（＝経費にできる）の割合が減ってきちゃったりすることにより、起きる。

細かくは、次回に行きましょうか。

めっちゃいい本ですよ、さわった質感もいい。