FPの復習(不動産の有効活用)

今回は不動産の有効活用についてまとめてみました。
色んな活用方法がありますが、かつて試験勉強をしてた時はメリット・デメリットの整理がつかず結構頭がパンクしてしまいました。(笑)
勉強のお役に立てればと思います！

不動産の有効活用・その方法

多くの人はマイホームを建てるにあたって土地を購入し、家を建てる、なんて流れがほとんどかと思われますが、もしも、親世代から広大な敷地を相続することになったらどうでしょうか。
一般的な有効活用は以下の通り挙げる事が出来ます。

• 自己建設方式

• 事業受託方式

• 土地信託方式

• 等価交換方式

• 定期借地権方式

• 建設協力金方式

ん～。。。多いですよね。(笑)
一回でまとめられるか分かりませんが、一つずつおさらいしていきましょう。
以下は簡単にまとめた一覧表になります。

自己建設方式

自分の土地に対して、自らどうするかを計画し土地を有効活用する方法。
例として挙げられるのが、自己資金や銀行からの借入を調達し収益物件を建設するなど。

メリット
建設後の建物の所有権、土地の不動産を含め全て自分の持ち物になる点。

デメリット
事業計画から事後管理に至るまでを全て自前で行う必要があり稼働率が悪いなど条件が悪いと収益性が低下してしまう恐れがある。

事業受託方式

土地所有者はそのままで、事業計画、事後管理についてをデベロッパー・ハウスメーカーが行う方式の事です。
デベロッパーとは不動産開発業者の事で、野村不動産・三菱地所等複合施設や大型ショッピングセンターを手掛ける業者を指します。
この時、アパートやマンションを建設した際、ハウスメーカーとのサブリース契約を結ぶ事で事後管理も楽に行う事が可能になります。

メリット
土地の所有名義はそのままで行える。
サブリース契約を付ける事で賃料が安定する。

デメリット
事業資金の調達は土地所有者が行う。
サブリース料等委託費用が掛かる。

土地信託方式

信託銀行等に土地を信託する方法です。信託の方法は「賃貸型」「分譲型」の二つに分けられます。

• 賃貸型➡受託した土地を活用し賃貸収益を委託者に分配する方式。

• 分譲型➡信託会社が受託した土地に付加価値を加え売却し、収益を分配する方式。「処分型」とも呼ばれる。

メリット
専門家に任せる事で管理の手間が無い事。
資金調達の必要はない。
所有権が信託会社に移るので相続対象から外すことが出来る(信託受益権は相続対象外)
信託受益権として売買・入担が可能。

デメリット
信託会社で必ず収益をあげてくれるわけではない(失敗のリスク)
信託報酬の支払い分収益が減る。
収益性の乏しい物件はそもそも信託の対象にならない可能性がある。

等価交換方式

土地所有者が土地現物を出資し、デベロッパー・ハウスメーカーがその上に建設、竣工後、出資割合に応じて土地・建物の所有をする方式。
「部分譲渡方式」「全部譲渡方式」の方法がありますが、税務上は「部分譲渡方式」の方がメリットが大きいと言われているのが一般的です。

メリット
土地の出資を行い建物・土地建物を所有する事が出来る。(資産組換え可能)
資金の出資の必要はない。引っ越しの代替案として活用できる。
管理の手間が無い。

デメリット
土地所有権を一部または全て手放すことになる事。
権利関係者が増える事で権利トラブル、主導権を取られる恐れがある事

定期借地権方式

定期借地権を設定し不動産をデベロッパー・ハウスメーカーに任せ、定期借地権終了後、更地となって変換してもらう方式です。
借地権の種類については一般定期借地権、その他各種定期借地権に準じた方法になります。

メリット・デメリット
一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の要件に準じる。
契約期間・更新の有無・活用用途・契約締結方法等が論点になるのでそれぞれのメリットデメリットをしっかりと抑えておく必要があります。

建設協力金方式

建物建設資金を借主が貸主に出資し建設する方法です。
土地所有者は資金を借入れ、建物を建設し出来上がった建物をテナントとして借主に管理してもらいます。
期中、貸主は出資金を返済する必要がありますが、借主からテナント料をもらえるので相殺され、差額が賃料収入となります。
この方式はロードサイドに接した場所において行われるケースが多く、コンビニエンスストアや飲食チェーン店がテナント入居者として想定されます。

メリット
建設資金は借主(債務者)から出資されるので自己資金拠出の必要は無い。
テナント管理も借主が行う為、貸主として管理する必要は無く、収入も安定する。
相続時、貸家建付地としての評価となる為、評価額を下げる効果がある。

デメリット
テナント退去者が出て後継テナントへ移行する際、内装改装費や出店許認可が出るか否かの法的問題の存在。
テナントが上手く集まらず解体する場合の解体費用負担。

まとめ

今回は不動産有効活用の方法について紹介していきました。
淡々とメリットとデメリットをまとめた記事になりましたが、各活用方法に当たってのポイントや用語整理については次回以降にまとめていきたいと思います。
5月のFP試験も近づいてきましたので直前の対策になれば幸いですね。

今回はここまで。