Soaring Urban Land Prices And Market Economy（都市部の地価高騰と市場経済）
こんにちは。
本日は、1971年にリバティ・ファンドから出版された、フリードリヒ・アウグスト・フォン・ハイエク編、『自由への道：ルートヴィヒ・フォン・ミーゼスに捧げる論文集、第1巻（Toward Liberty: Essays in Honor of Ludwig von Mises, vol. 1”）』から、ミーゼスの直弟子であった村田稔雄教授の論文を紹介する。
［論文自体はこちらからアクセスできる］
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Soaring Urban Land Prices And Market Economy（都市部の地価高騰と市場経済）
Toshio Murata（村田稔雄）
蒲生襄二（訳）
Whenever Professor Ludwig von Mises found any glimpse of an original idea in a student of his seminar class during discussion, he used to encourage the student by saying, “Why not elaborate on it as a thesis?” It was certainly a great honor for the student to receive such comments from him, because original ideas could occur only in a few occasions.
ルートヴィヒ・フォン・ミーゼス教授は、セミナーの討論中に学生が独創的なアイデアの片鱗を見せた時、必ず「それを論文として発展させてみてはどうか」と学生を励ましたものであった。こうしたコメントをミーゼス教授から受けることは学生にとって非常に名誉なことであった。なぜなら、独創的なアイデアが浮かぶ機会はごく稀であったからである。
The works by Professor Mises, however, are filled with many original and thought- provoking ideas. From almost every paragraph, you may find a theory or idea upon which you might elaborate. It behooves us, student of Mises, to expand and develop his theories in each field of our own interest.
しかし、ミーゼス教授の著作には多くの独創的で示唆に富むアイデアが満ちている。ほとんどすべての段落から、発展させるべき理論やアイデアを見つけることができるであろう。ミーゼスの学生である我々に求められるのは、それぞれの関心分野において彼の理論を拡大し、発展させることである。
The purpose of the present essay is to demonstrate failures of government intervention in market prices of land and private ownership.
本論文の目的は、土地の市場価格と私有財産に対する政府の介入が失敗していることを示すことである。
Food, Clothing And Shelter（食料、衣服及び住居）
When Japan was defeated in World War II, the Japanese were suffering from a serious shortage of food, clothing and shelter. Thanks to assistance from the United States, the Japanese could escape from starvation. As the Japanese economy gradually recovered, first food, then clothing problems were solved. As far as shelter is concerned, most of the Japanese are so much discontented with the present situation that the housing problem has virtually become an Achilles heel of the market economy.
日本が第二次世界大戦で敗北したとき、日本人は深刻な食料、衣服、そして住居の不足に苦しんでいた。アメリカからの援助のおかげで、日本人は飢餓から逃れることができた。日本経済が徐々に回復するにつれ、まず食料、次に衣服の問題が解決された。しかし、住居に関しては、現在の状況に多くの日本人が非常に不満を持っており、住宅問題は事実上、市場経済のアキレス腱となっている。
Not only socialists and communists, but some of the advocates of capitalism attribute the cause of housing problems to private ownership of real estate. Such views are well reflected in the remarks by Mitsuo Setoyama, then-Minister of Construction of the Japanese Government - “Land is not a commodity” - in 1965. You may be surprised to learn that he is not a socialist, but a member of the Liberal Democratic Party.
社会主義者や共産主義者だけでなく、一部の資本主義擁護者も、住宅問題の原因を不動産の私有に帰している。この見解は、1965年の日本政府の建設大臣であった瀬戸山三男の「土地は商品ではない」という発言に良く反映されている。彼が社会主義者ではなく、自由民主党の一員であることに驚くかもしれない。
“Land is not a commodity” does not make sense in the market economy, because the land is actually an object of buying and selling. If his intention was to mean that “land should not be a commodity,” then he was expressing his version of value judgment on private ownership of the land. Anyhow, this will show how serious the housing problems are in Japan.
「土地は商品ではない」という言葉は、市場経済においては意味を成さない。なぜなら、土地は実際には売買の対象であるからである。もし彼の意図が「土地は商品であってはならない」という意味であったのなら、それは土地の私有に対する価値判断を表現していることになる。いずれにせよ、これが日本の住宅問題がいかに深刻であるかを示している。
Gone Are The Good, Old Days（古き良き時代は過ぎ去った）
Suppose that all of a sudden one half of the whole population of the United States moved to California. That will give you a fairly good idea of population density in Japan. Due to such a demographic feature and rapid urbanization, urban land prices are tremendously high in Japan. For example, the assessed value of the site of the Sanai Corner in Ginza, Tokyo, in 1970 was ¥4,800,000 per tsubo of approximately $360 per square foot. Its market value is estimated to be at least double the figure.
もし突然、アメリカ合衆国の全人口の半分がカリフォルニアに移住したとしたら、それが日本の人口密度をかなり良く示すであろう。このような人口動態と急速な都市化のために、日本の都市の土地価格は非常に高い。例えば、1970年の東京・銀座の三愛コーナーの敷地の評価額は1坪あたり480万円、約1平方フィートあたり360ドルであった。その市場価値は、その評価額の少なくとも倍に達すると推定されている。
（訳注：三愛ドリームセンターがあった銀座五丁目の2024年における路線価は、一平米あたり4424万円である。これを一坪あたりの単価に直すと、1338.5万円となる）
This is of course the most expensive lot in Japan, but even a dwelling lot in a commutable area to Tokyo will cost substantial money. For example, a subdivisional lot in the periphery of Yokohama, about one hour and a half from Tokyo by train will cost you ¥100,000 per tsubo or approximately $7.50 per square foot.
これはもちろん、日本で最も高価な土地であるが、東京への通勤圏内の住宅用地でもかなりの費用がかかる。例えば、東京から電車で約1時間半の横浜の郊外の分譲地は、1坪あたり100,000円、つまり約1平方フィートあたり7.50ドルの価格がついている。
（訳注：2024年現在では、横浜市西区の分譲地に、一坪あたり145万円の価格がついている）
A typical white collar worker, earning ¥1,500,000 a year, will have to pay ¥15,000,000 for a house of 900 square feet on the site of 2,800 square feet.
典型的なホワイトカラーの労働者が年収150万円の場合、2,800平方フィートの敷地に900平方フィートの家を購入するには、1500万円の支払いが必要となる。
In the United States, cost of a residential site will be from 10 to 20 percent of the total value of a house and the site. In Japan, land cost occupies about two-thirds of the total outlay. In other words, it is almost prohibitive for a Japanese wage earner to buy a piece of land in urban areas, unless he has a wealthy uncle to inherit an estate or to borrow money from.
アメリカ合衆国では、住宅用地のコストは家と土地の総価値の10〜20パーセントであるのに対し、日本では土地のコストが総支出の約3分の2を占める。言い換えれば、日本の賃金労働者が都市部で土地を購入するのは、裕福な親族から遺産を相続するか、資金を借りる場合を除いて、ほぼ不可能である。
In the good old days, there were many landlords who were willing to lease their land. Rents were determined in terms of rice. They could be better off by leasing their land than growing rice on it. The mutually agreed quantity of rice times current rice price indicated the amount of rents to be collected. Such a linkage between rents and rice prices made rents fluctuate according to business cycles.
昔は、多くの地主が土地を貸すことをいとわなかった。家賃は米で決められており、地主は土地で米を作るよりも賃貸することで利益を得ることができた。合意された米の量に現在の米の価格を掛けた額が家賃となった。このように家賃と米の価格が連動していたため、家賃は景気循環に応じて変動していた。
Those who retired from employment at their old age could purchase a lot and build apartments on it. Rental income was usually good enough to support the rest of their lives. In such good old days, saving meant a sure way to get future income.
高齢で退職した人々は、土地を購入し、その上にアパートを建てることができた。家賃収入は通常、老後の生活を支えるのに十分であった。そのような古き良き時代、貯蓄は将来の収入を確実に得る方法であった。
Frustrating Race After Down Payment（頭金の後のイライラするレース）
If you compare land price indices with wholesale price indices, you will realize a relative position of land as a commodity in the price mechanism. According to the Indices of Urban Land Prices and Construction Cost of Wooden Houses in Japan by Japan Real Estate Institute, wholesale price indices (on 1936 basis) increased faster than urban land price indices until 1953.
土地価格指数を卸売物価指数と比較すると、価格メカニズムにおける土地の相対的な位置が明らかになる。日本不動産研究所によると、都市土地価格指数と木造住宅の建設費指数に関するデータによれば、卸売物価指数（1936年基準）は1953年まで都市土地価格指数よりも速く上昇した。
As the Japanese economy recovered from war damages and regained the pre-war production level, land price indices began to rise and it finally caught up with the wholesale price indices in 1955.
日本経済が戦争の損害から回復し、戦前の生産水準を取り戻すにつれて、土地価格指数は上昇し、1955年には卸売物価指数に追いついた。
Since 1956, land price indices have continued to increase faster than wholesale price indices. Particularly remarkable was the period between 1955 and 1968, when land price indices rose nine times as high as wholesale price indices. The very period corresponded to economic growth years, stimulated by the Income-Doubling Plan of Ikeda Cabinet based on Keynesian economics.
1956年以降、土地価格指数は卸売物価指数よりも速く上昇し続けた。特に1955年から1968年の期間には、土地価格指数が卸売物価指数の9倍に達するほどの上昇を示した。この期間は、ケインズ主義経済学に基づく池田内閣の所得倍増計画によって刺激された経済成長期に対応している。
During the decade, 16% of the population of the primary industries moved into urban areas. Three megalopolises - Tokyo, Osaka and Nagoya - and their peripheries occupied only 14% of the area in Japan, but 44% of the population lived in those urban areas.
この10年間で、第一次産業の人口の16%が都市部に移住した。東京、大阪、名古屋の3つの大都市圏とその周辺地域は、日本の面積のわずか14%を占めているが、そこには44%の人口が集中している。
In addition, special business practices in Japanese banks make real estate financing costs very heavy. For example, a prospective purchaser of land who has a deposit of ¥3,000,000 in a city bank will be able to borrow money from the bank up to the maximum of three times as much as the deposit, i.e., ¥9,000,000. However, more than 9% interest will have to be paid for the entire sum - ¥9,000,000, instead of the actual loan, ¥6,000,000 - because the bank insists on keeping the deposit in the bank as a security. The real interest rate will, thus, be more than 13.5% a year.
また、日本の銀行における特有の商慣行により、不動産融資のコストは非常に高くなる。例えば、都市銀行に300万円の預金がある土地の購入希望者は、預金額の最大3倍、すなわち900万円まで借りることができる。しかし、実際に借りる金額は600万円であるにもかかわらず、銀行が預金を担保として預かるため、全額である900万円に対して9%以上の金利が支払われなければならない。そのため、実質的な金利は年間13.5%を超えることになる。
All these make a race after down payment (one-third of the land cost) frustrating. Many wage earners give up the saving race due to soaring land prices. Instead, they tend to spend the money freely on cars and other durable consumer goods.
これらの要因により、土地価格の高騰に伴い、手付金（土地価格の3分の1）を用意する競争は非常に厳しくなる。多くの労働者は、土地価格の急騰により貯蓄の競争を諦め、代わりに自動車やその他の耐久消費財に自由にお金を使う傾向が強くなっている。
Socialists and communists contend that housing problems will never be solved under private ownership of land. Exposed to such propaganda, even a very good advocate of capitalism may turn into a socialist, as far as land problems are concerned. Accordingly, it is necessary for us to consider these problems seriously.
社会主義者や共産主義者は、土地の私有においては住宅問題が決して解決されないと主張する。このような宣伝に触れると、非常に優れた資本主義の支持者でさえも、土地問題に関しては社会主義者に変わってしまう可能性がある。それゆえ、私たちはこれらの問題を真剣に考える必要がある。
First of all, several proposals offered or to be offered to solve the problems will be examined one by one.
まず、問題解決のために提案されている、または提案される予定のいくつかの方法を一つ一つ検討することとする。
Publication Of Land Prices（地価公示）
In 1969, a new system of land price publication was enacted. Under this plan, Real Estate Appraisal Committee appointed by Construction Minister publishes “fair” market prices of standard sites in urban areas, as of January 1, every year.
1969年に新しい土地価格公開制度が施行された。この計画の下で、建設大臣によって任命された土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の都市部の標準地の「公正な」市場価格を公開する。
The main purposes of the system are:
(1) To give “fair” market prices to the general public, so that they may refer to them in their buying and selling land.
(2) To make them standard prices in real estate appraisal computation, and
(3) To determine the amount of compensation for condemnation.
この制度の主な目的は以下の通りである：
1. 一般の人々に「公正な」市場価格を提供し、それを土地の売買の参考にさせること。
2. 不動産の評価計算における標準価格とすること。
3. 土地収用に対する補償額を決定すること。
The government authority expected that the land price publication might suppress soaring urban land prices because the public knew “fair” market prices, and that it might prevent them from being exploited by unscrupulous real estate brokers.
政府当局は、土地価格の公表によって、一般市民が「公正な」市場価格を把握し、土地価格の急騰を抑制する効果が期待されるとともに、不正な不動産業者による価格の搾取を防ぐことができると考えていた。
As a matter of fact, however, published land prices eventually became the minimum asking prices. In a seller's market, prospective buyers have to bid up land prices anyway.
実際には、公開された土地価格は最終的に最低要求価格となり、売り手市場では、買い手は結局土地価格を引き上げざるを得なくなった。
It was only in 1963 that real estate appraiser licensure was first introduced into Japan. Consequently the general public is not accustomed to asking for the service of real estate appraisers. Moreover, most of the jobs, if any, tend to concentrate on large appraisal institutions. A by-product of the land price publication system was the fact that it functioned as a subsidy to real estate appraisers who had not succeeded in obtaining clients well enough to operate their offices.
1963年になって初めて不動産鑑定士の資格制度が日本に導入された。その結果、一般の人々は不動産鑑定士のサービスを求めることに慣れていない。さらに、もし不動産鑑定士がいるとしても、その仕事の大部分は大規模な鑑定機関に集中する傾向がある。地価公示制度の副産物として、不動産鑑定士がクライアントを十分に獲得できずに事務所を運営する資金援助となる機能を果たすことになった。
Taxation On Vacant Land（空き地への課税）
Soaring urban land prices merely indicate that the demand for land is persistently greater than the supply of land. There are several proposals to suppress the demand. A first plan is taxation on vacant land, with a view to promoting land use. It was first experimented in West Germany, but the results were not so satisfactory as expected. In Japan, Land System Council and Tax System Council for the government have both considered the taxation, but so far they have not materialized it.
都市部の地価の高騰は、単に土地の需要が供給を一貫して上回っていることを示している。需要を抑制するためのいくつかの提案がある。最初の計画は、土地の使用を促進する目的で空き地に対して課税することだ。これはまず西ドイツで試験的に導入されたが、期待されたほどの成果は得られなかった。日本では、土地制度審議会や税制審議会がこの課税を検討したが、これまでのところ実現には至っていない。
The purpose of taxation on vacant land is reported to be in promotion of land use, but the true aim of the taxation is to discourage speculative investment in land.
空き地に対する課税の目的は土地の利用を促進することと報告されているが、実際の目的は土地に対する投機的投資を抑制することにある。
In order to implement the plan, it is necessary for the government to determine the area to be covered by the taxation. The border lines will always cause inequitable taxation. A vacant lot may escape from the tax, while another vacant lot, abutting it or across the street in the same neighborhood, may be taxed.
この計画を実施するには、政府が課税対象となる区域を決定する必要がある。しかし、境界線の設定は常に不公平な課税を引き起こす可能性がある。例えば、ある空き地は税金が免除される一方で、隣接する空き地や同じ地域の通りの向かい側にある空き地が課税されることがあり得る。
After determining the area under the taxation, the government will have to judge whether a particular lot is held for actual utilization or for speculation. This is certainly a difficult job, and the government will be obliged to appeal to expediency such as holding periods to distinguish speculative investments from others.
課税対象地域が決定された後、政府は特定の土地が実際の利用のために保持されているのか、投機的な目的で保持されているのかを判断する必要がある。これは確かに難しい仕事であり、政府は投機的投資とその他の目的を区別するために、保有期間などの便宜的な基準を適用せざるを得ないだろう。
Under the present price level, purchasers of residential lots may have used up most of their financing resources. They will have to wait another several years until they have saved money enough to build their houses. Low and middle income brackets which the government intends to help will suffer from the very policy.
現行の価格水準では、住宅用地の購入者はほとんどの資金を使い果たしてしまっているかもしれない。彼らは、家を建てるために十分な資金を貯めるまで、さらに数年間待たなければならないだろう。政府が支援しようとしている低・中所得層は、この政策によってかえって苦しむことになる。
In cases where the particular lot is for speculative investment, the burden of the vacant lot tax will be shifted, at the time of the sale, to the purchaser who wants to build his house on it. When small speculators give up investing in land because of the tax, the demand for land will certainly be mitigated to that extent. However, railroad companies and other large real estate corporations will be able to obtain the land at lower prices than otherwise. Their huge capital will make it possible for them to hold on to the land until it yields great capital gains later. Accordingly, taxation on vacant land is not so effective as expected.
投機目的で保有されている土地の場合、空地税の負担は売却時に土地を購入して家を建てようとする購入者に移されることになる。小規模な投機家が税金のために土地投資を諦めると、土地の需要は確かにその分緩和されるだろう。しかし、鉄道会社や他の大手不動産企業は、税金が課されることで土地をより低い価格で取得できる可能性がある。彼らの巨額の資本は、将来の大きな資本利益を見越して土地を保持し続けることを可能にする。そのため、空地税は期待されたほどの効果を発揮しない。
Leasing Land Instead Of Condemnation（土地収用の代わりに土地を貸す）
Private ownership of land often becomes a hindrance to government porjects to obtain land for public facilities. As the last resort, condemnation procedures are taken. However, eminent domain often meets with severe resistance from those condemned. For example, the condemnation of the site for Narita New International Airport had to appeal to police power to eliminate protesting farmers from the cells and the tunnels dug under the site.
土地の私有は、公共施設のための土地取得に対してしばしば障害となる。最終手段として、強制収用手続きが行われる。しかし、権利の強制的な収用には、しばしば強い抵抗が伴う。例えば、成田新国際空港の用地収用では、反対する農民を拘束し、敷地内に掘られた地下の穴から排除するために警察権力を動員する必要があった。
It is ironic indeed that socialists and communists are helping those farmers protest against eminent domain and argue that the government is confiscating their land by the police power. Those farmers utterly forget the fact that the socialists and communists will completely confiscate their land in their “utopia.”
社会主義者や共産主義者が、強制収用に反対して農民を支援し、政府が警察権力を使って土地を押収していると主張するのは、実に皮肉である。これらの農民は、社会主義者や共産主義者が「ユートピア」において彼らの土地を完全に押収する事実を完全に忘れている。
From such experiences, the Construction Minister has suggested investigating the feasibility of leasing land, instead of condemnation or purchasing the land for public use. This plan will, he says, avoid a huge outlay to acquire the land and will secure constant rental income to the owners.
こうした経験から、建設大臣は、土地を公用のために収用したり購入したりする代わりに、土地の賃貸可能性を調査することを提案した。この計画によって、大規模な土地取得費用を避けるとともに、所有者には継続的な賃貸収入を確保できると彼は述べている。
However, such a leasing contract will be obliged to be unequivocal, even if the owners should become discontented with the rents and other terms. Otherwise, the land cannot be used permanently for public use without claims from the owners. In addition, under a leasing contract, the owners will find it hard to purchase new land with rents paid by the government. Thus, leasing land instead of condemnation will make the situation far more complicated than payment at market prices.
しかし、こうした賃貸契約は明確でなければならず、たとえ所有者が賃料やその他の条件に不満を抱いたとしても、それを避けることはできない。さもなければ、土地を恒久的に公用に利用することができず、所有者からの請求が生じる可能性がある。また、賃貸契約の下では、政府から支払われる賃料で新たな土地を購入することが困難になるだろう。したがって、収用の代わりに土地を賃貸することは、市場価格での支払いよりも状況をはるかに複雑にする可能性がある。
The Japanese Government is now facing a shortage of the land available for public housing. Since the rents of public housing are expected to be low enough to make low and middle income families take advantage of it, acquisition cost of the land should also be low.
日本政府は現在、公営住宅用の土地の不足に直面している。公営住宅の賃料は低所得者層や中所得者層が利用できるように設定されると予想されるため、土地の取得コストも低く抑える必要がある。
With the progress of urbanization, however, land prices on the peripheries of a metropolis are increasing remarkably. Higher cost of the land means higher rents for public housing, but the masses will demand subsidies in the form of lower rents.
しかし、都市化の進展に伴い、大都市周辺の土地価格が著しく上昇している。土地のコストが高くなるほど、公営住宅の賃料も高くなるが、一般市民はより低い賃料の形で補助金を求めるであろう。
If the governement leases private lands for public housing and the rents are fixed, the owners will be dissatisfied with them. If the government admits a rent increase of the land, the rents of public housing should be raised accordingly. However, there will be a strong resistance on the part of tenants against such an increase of rents.
政府が民間の土地を公営住宅用に賃貸し、賃料が固定されている場合、所有者はその賃料に不満を抱くことになるだろう。もし政府が土地の賃料の引き上げを認めると、公営住宅の賃料もそれに応じて引き上げなければならない。しかし、そのような賃料の引き上げに対しては、テナントから強い抵抗が予想される。
In order to make the idea of leasing land for public housing feasible, rents of the land should be flexible enough to reflect the real estate market and rents of public housing should also be flexible. Then, there are no reasons why the government should enter into apartment management where profit management is more appropriate than bureaucratic management, as Professor Mises pointed out.
公営住宅用に土地を貸すというアイデアを実現可能にするためには、土地の賃料は不動産市場を反映するほど柔軟でなければならないし、公営住宅の賃料も柔軟でなければならない。 そうであれば、ミーゼス教授が指摘したように、官僚的管理よりも利益管理の方が適切であるアパート経営に政府が参入すべき理由はない。
“Sale And Lease-Back” Of Land（土地の「セール・アンド・リースバック」）（訳注※）
（訳注：セール・アンド・リースバックsale-and-leasebackとは、現在所有している物品（主に固定資産など）に相当するものを他に売って、そこからリースするという金融取引をいう。こうした取引の対象になるものは不動産などの固定資産や、飛行機や列車などの資本財などである）
Many Japanese newspaper editorials criticize the land policy of the government for leaving private ownership of the land intact. According to their views, the only solution of land problems lies in rendering all private ownership of land to government ownership. Then, nobody needs to pay a huge amount of money for a site, before building a house on it. If only he can afford to pay the rent, he will be able to own his house. Consequently, his cost of home will be greatly reduced.
日本の新聞社説の多くは、政府の土地政策が私有地の所有権を維持していることを批判している。彼らの見解によれば、土地問題の唯一の解決策は、すべての私有地を政府所有にすることである。そうすれば、家を建てる前に膨大な額の土地代を支払う必要がなくなる。もし賃料さえ支払うことができれば、家を所有することができる。結果として、家のコストが大幅に削減されることになる。
This proposal sounds like sale and lease-back which is one of the most remarkable developments in the real estate business in the United States. However, “sale and lease-back” of land is different from the ordinary sale and lease-back in a few respects.
この提案は、アメリカの不動産業界での最も注目すべき発展の一つである「セール・アンド・リースバック」に似ている。しかし、土地の「セール・アンド・リースバック」は、通常の「セール・アンド・リースバック」とはいくつかの点で異なる。
In the “sale and lease-back” of the land, the government will pay the sellers bonds, instead of cash. Otherwise, inflation will be inevitable. Probably the governments will fix the maximum area of land to be compensated in each category of land and seller respectively, and the rest will be confiscated. Owners of land wider than the maximum area will not be able to lease-back the difference.
「セール・アンド・リースバック」の場合、政府は売却者に現金ではなく債券を支払うことになる。さもなければ、インフレーションが避けられないだろう。おそらく政府は、各土地カテゴリーおよび売却者ごとに補償対象となる最大面積を設定し、それを超える部分は押収されることになるだろう。面積が最大限度を超える土地の所有者は、その差分をリースバックすることはできない。
The relative position of the sellers will be determined by the balance between interests earned from the bonds and rents to be paid for the lease-back. If the former exceeds the latter, the sellers will have income on a continuous basis.
売却者の相対的な立場は、債券から得られる利息とリースバックのために支払う家賃とのバランスによって決まる。もし前者が後者を上回る場合、売却者は継続的な収入を得ることになる。
In the sale and lease-back of the land, the sellers will lose an excellent hedge against inflation, as is the case with other sale and lease-back contracts.
土地の売却とリースバックの契約では、売却者は他の売却とリースバック契約と同様に、インフレに対する優れたヘッジを失うことになる。
It is certainly true that home-ownership by individuals will become far easier than before, so long as financing is concerned. The same will apply to commercial and industrial properties. With the same amount of capital, three apartment houses may be built, instead of two. The resultant competition for sites or for the same site will bid up the rent.
確かに、個人による住宅の所有は、資金調達の面で以前よりもはるかに容易になるだろう。同様のことが商業用および工業用の不動産にも当てはまる。資本の同額で、2棟のアパートを建設する代わりに、3棟を建設することができるようになる。その結果、用地や同一の用地に対する競争が激化し、家賃が上昇するだろう。
In a free market under private ownership of land, there exists gross rent multiplier, which is the ratio of the market price of the lot to annual gross rent from it. After acquisition of private land by the government, there will be no sale prices of the land. The rent will then lose the linkage with the market price of the land.
自由市場において私有地が存在する場合、地代の市場価格に対する比率として「グロス・レント・マルチプライヤー（GRM）」（訳注：年間家賃にかける乗数。物件価格を年間家賃で割って算出する。地域市場におけるGRM水準や物件毎のGRMを算出して参照することで、投資物件の良し悪しや物件の良し悪しを判断することができる）が存在する。政府が私有地を取得した後は、土地の販売価格が存在しなくなるため、地代は土地の市場価格との関連を失うことになる。
However, so long as a free market for rents still remains even under public ownership of land, competition will function in such a way that each lot will be utilized for the highest and best use on economic calculation twisted to some extent by public ownership of land.
しかし、土地の公共所有下でも地代の自由市場が存在する限り、競争は依然として機能し、各土地は経済的計算によって最大限に活用されることになる。ただし、公共所有によって多少の歪みが生じる可能性がある。
As the famous preamble of the Code of Ethics of the National Association of Real Estate Boards emphasizes, “Under all is the land.” Every human activity is, directly or indirectly, supported by the land. It is, therefore, frequently necessary for a tenant to improve the land, in order to make the site more suitable for his use.
有名な全米不動産協会の倫理規程の前文が強調するように、「すべての下に土地がある」。すべての人間活動は、直接的または間接的に土地によって支えられている。したがって、土地を借りている者がその利用に適した場所にするために土地を改善する必要があることは頻繁にある。
Since the government owns the land, such improvements will need approval from the government. Cost of such improvements to the land by the tenant will have to be assessed by the government, and at the end of the lease term, the cost will be defrayed to the tenant. Then, a new problem will arise - whether the cost to be paid should be the original cost or the current cost.
政府が土地を所有している場合、その土地の改善は政府の承認が必要となる。テナントが土地に行う改善の費用は政府によって評価され、リース期間の終了時にテナントに費用が補償されることになる。これにより、新たな問題が生じる。それは、支払われるべき費用が原価であるべきか、それとも現在のコストであるべきかという問題である。
If the rent should be determined by the government at the rate lower than that in a free market, there will be more demand for than supply of the land. The government will be obliged to select the tenants by means of lottery or some other arbitrary criteria.
もし賃料が政府によって自由市場よりも低く設定されると、土地の需要は供給を上回ることになる。その結果、政府は入居者を抽選やその他の恣意的な基準によって選ばざるを得なくなる。
Consequently, the land may be leased to those who cannot use it for the highest and best use. Moreover, government officials in charge of leasing contracts will be exposed to temptation of corruption.
その結果、土地は最も適切な利用がされない者に貸与される可能性がある。さらに、賃貸契約を担当する政府官僚は腐敗の誘惑にさらされることになる。
It is quite possible that leasehold estate may be bought and sold. In an extreme case, the price of the leasehold interest may become a substitute for the price of land ownership.
リースホールド・エステート（借地権）は売買される可能性が十分にある。極端な場合には、借地権の価格が土地所有権の価格の代替となることもあり得る。
Evaluation Of Land Without Free Market（自由市場なき土地の評価）
If there are no free markets for land and rents, the government will be obliged to find some other basis for rent determination. Advocates of nationalization of land would contend that there will be no problems in determining rents because they have already a fine system of evaluation for taxation. Every bit of land privately owned has assessed value determined by government officials.
土地と賃料に関する自由市場が存在しない場合、政府は賃料を決定するための別の基準を見つけることを余儀なくされるだろう。土地の国有化の支持者は、賃料の決定に問題はないと主張するだろう。なぜなら、彼らはすでに税金の評価に関する優れた制度を持っているからである。すべての民有地には、政府官僚によって決定された評価額があるのだ。
Under private ownership of land, assessors will use as the basis of assessment valuation (a) real market value, (b) value at a forced sale, or (c) full market value. All of them are, directly or indirectly, linked with market prices of the land.
土地の私有の場合、査定官は評価の基準として、（a）実際の市場価値、（b）強制売却時の価値、または（c）完全な市場価値を使用する。これらすべては、直接的または間接的に土地の市場価格に結びついている。
For the time being after nationalization of land, the government will be able to refer to the past records of assessment valuation of the land, as the basis of rent determination. But the changes in social and economic data will soon make the valuation meaningless.
土地が国有化された直後は、政府は賃料の決定基準として、過去の土地評価の記録を参照することができるだろう。しかし、社会的および経済的なデータの変化によって、その評価はすぐに無意味になるだろう。
The government will probably multiply the rent in the basis year by indexes derived from various factors to obtain a new rent. However, since the main motive of nationalization of land lies in suppression of skyrocketing urban land prices, the rent will be naturally determined at a rate far below that to be determined in a free market.
政府はおそらく、基準年の賃料にさまざまな要因から導き出された指数を掛けて新しい賃料を算出するだろう。しかし、土地の国有化の主な動機が急騰する都市部の土地価格の抑制にあるため、賃料は自由市場で決定されるものよりもはるかに低い水準で決定されることになるだろう。
Such rents determined by the government will not reflect the true valuation by countless buyers and sellers of land. Some tenants will become more favored than others who pay the same amount of rent.
政府によって決定されたそのような賃料は、土地の無数の買い手と売り手による真の評価を反映しないだろう。ある借地人は、同じ額の賃料を支払う他の借地人よりも優遇されることになるだろう。
◎Rent Determination By Appraisers Without Markets（市場不在の鑑定人による賃料決定）
In the preceding section, we have found that assessment valuation is a poor substitute for market prices in a free market. Then, is value estimate by appraisers a good substitute?
前の節で、評価額が自由市場における市場価格の代わりとしては不十分であることを確認した。それでは、鑑定人による価値見積もりは良い代替手段となるのだろうか？
Real estate appraisers utilize in estimation of land value (1) market data method, (2) distribution method, (3) development method, or (4) land residual method.
不動産鑑定士は土地の価値を見積もる際に、(1) 市場データ法、(2) 配分法、(3) 開発法、または (4) 土地残余法を利用する。
In the market data method, the subject site is compared with sales of similar sites. With due adjustments, the value of the subject site is estimated. Sales data, therefore, are prerequisites to market data method. Under public ownership of land, there are no sales data which the method can refer to.
市場データ法では、対象地を類似の土地の売買事例と比較する。そして、適切な調整を行ったうえで対象地の価値が見積もられる。そのため、市場データ法には売買データが前提条件となる。しかし、土地が公有である場合、この方法が参照できる売買データは存在しない。
In the distribution method, a certain percentage of the market value of a property (land and building) will be distributed to the land. This method also necessitates a real estate market which is non-existent under public ownership of land.
配分法では、物件（土地と建物）の市場価値の一定割合が土地に配分される。この方法もまた、土地が公有である場合には存在しない不動産市場を必要とする。
A third method is used in the appraisal of large tracts for residential development. In the development method, the most probable price to be paid for a lot will be estimated by the income bracket of the prospective buyers of the lots. In this method, which income bracket to choose will become a new problem. The knowledge can be obtained only in a real estate market. Without the market, the development method will be more guess-work.
開発法は、大規模な住宅開発用地の評価に用いられる第三の方法である。この方法では、土地の最も可能性の高い価格を、土地の見込み買い手の所得階層に基づいて見積もる。この方法では、どの所得階層を選ぶかが新たな問題となる。この知識は実際の不動産市場からしか得られないため、市場がない場合、開発法はより多くの推測を含むことになる。
In the land residual method, annual net income imputable to interest on the value of the land is estimated as residual, after deducting anticipated annual net income to the building value from the estimated net income before recapture to the entire property (land and building). Then, the residual income is capitalized to indicate the land value.
土地残余法では、全体の物件（土地と建物）の推定ネット収入から、建物の価値に対する予想年次ネット収入を控除した後に残る、土地の価値に帰属する年次ネット収入を残余として見積もる。その後、この残余収入を資本化して土地の価値を示す。
The land residual method has advantage over other techniques in that it does not resort to market prices of the land. However, this method functions best when the building represents the highest and best use and when it is new or nearly new. Different appraisers may have different opinions on what is the highest and best use for the subject property. Moreover, a slight difference in “capitalization” rate will produce a great difference in the land value.
土地残余法は、土地の市場価格に依存しないという点で他の技術に対して利点がある。しかし、この方法は、建物が最も適切で最良の使用を代表している場合、または建物が新しいかほぼ新しい場合に最も効果的に機能する。対象物件の最も適切で最良の使用については、鑑定士によって意見が異なる可能性がある。また、「資本化」率のわずかな違いが土地の価値に大きな差を生むこともある。
Real estate appraisal under private ownership of land is an estimation of market value in an open market. It can utilize three basic approaches, correlate the value indications derived through three approaches, and arrive at a final estimate of value. Since appraisal is an opinion, it may or may not coincide with a real market price. However, it always takes into consideration real valuations of buyers and sellers of land in the real estate market.
土地の私有における不動産評価は、オープン市場における市場価値の見積もりである。評価は三つの基本的アプローチを用い、それらのアプローチから得られる価値の指標を相関させ、最終的な価値の見積もりを導き出す。評価は意見であるため、実際の市場価格と一致する場合もあれば、一致しない場合もある。しかし、評価は常に不動産市場における買い手と売り手の実際の評価を考慮に入れて行われる。
Real estate appraisal of the land under public ownership is merely a justification by numerical figures of a guess-work on fictitious prices of the land and its rent.
公有地の不動産評価は、土地やその賃料の架空の価格に対する推測を数値で正当化するに過ぎない。
Professor Mises rightly says:
ミーゼス教授の言葉は正しい：
They [neosocialists] want to abolish private control of the means of production, market exchange, market prices, and competition. But at the same time they want to organize the socialist utopia in such a way that people could act as if these things were still present. They want people to play market as children play war, railroad, or school. They do not comprehend how such childish play differs from the real thing it tries to imitate. (Human Action, p. 703)
彼ら（新社会主義者たちは）生産手段の私的管理、市場交換、市場価格、そして競争を廃止したいと考えている。しかし同時に、彼らは社会主義のユートピアを、そのような要素が依然として存在するかのように人々が行動できるように組織したいと考えている。彼らは、人々が子どもたちが戦争や鉄道、学校ごっこをするのと同じように、市場ごっこをすることを望んでいる。彼らは、そのような子ども遊びが模倣しようとする本物とはどのように異なるかを理解していない。（『ヒューマン・アクション』p.703）
All above discussions show that the government will be forced to play market, regardless of the means to which it resorts.
上記の議論から、政府は使用する手段に関係なく、市場を模倣せざるを得ないことが示されている。
Solution To Housing Shortage（住宅不足の解決策）
Housing shortage is not caused by a scarcity of land, but by a scarcity of capital. Construction of high-rise apartment and office buildings will reduce the burden of heavy land cost through more intensive use of the land. An express transit system which connects suburban areas with metropolitan areas will turn the suburban land into residential sites to be offered at reasonable prices. Prefabricated and modular housing will economize the cost of houses. All these need capital.
住宅不足は土地の不足によるものではなく、資本の不足によるものである。高層アパートメントやオフィスビルの建設は、土地のより集中的な利用を通じて重い土地コストの負担を軽減する。郊外と都市圏を結ぶ高速交通システムは、郊外の土地を住宅用地に変え、合理的な価格で提供することができる。プレハブやモジュール住宅は、住宅のコストを節約する。これらすべてには資本が必要である。
If the government really wants to solve housing shortage, it should stop inflation and should encourage saving. Restrictions on foreign investment in the Japanese housing industry should be repealed. Instead of suppressing the demand for residential sites through various intervention in the market economy, the government should promote creative activities of developers, builders and investors, through returning to the sound economics as expounded by Professor Mises.
もし政府が本当に住宅不足を解決したいのであれば、インフレを抑制し、貯蓄を奨励すべきである。また、日本の住宅業界への外国投資の制限を撤廃する必要がある。市場経済へのさまざまな介入を通じて住宅用地の需要を抑制するのではなく、政府は開発者、建設業者、投資家の創造的な活動を促進すべきであり、ミーゼス教授が説いた健全な経済学に立ち返るべきである。
In this respect, Spencer H. MacCallum's proprietary community idea is excellent. It gives us a great hope to the solution of housing problems under private ownership of real estate.
この点において、スペンサー・H・マッカラム（訳注：Spencer Heath McCallum, 1931〜2020。アメリカの人類学者）の「プロプライエタリー・コミュニティ」アイデアは優れている。これは、私有地の下での住宅問題の解決に大いに希望を与えるものである。
（訳注：所有共同体、プロプライエタリー・コミュニティーズProprietary communitiesとは、一人の所有者が、複数の賃貸人に住戸を賃貸することによって成り立っている共同体のこと。例としては、ホテル、マリーナ、オフィスビル、工業団地、エンターテイメント複合施設などがあり、これらの大規模化、複雑化が進んでいる）
In the above discussions, we have considered some failures and possible consequences of government intervention in market prices of urban land. All these reconfirm the validity of the impossibility of economic calculation in a socialist society, which is one of the immortal contributions to economics by Professor Ludwig von Mises.
上記の議論では、都市土地の市場価格に対する政府の介入のいくつかの失敗と可能な結果を考察した。これらすべては、社会主義社会における経済計算の不可能性という、ルートヴィヒ・フォン・ミーゼス教授の経済学への不朽の貢献の妥当性を再確認するものである。