注文住宅と不動産税の話

この記事で分かること

注文住宅に関する税金、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の金額感の「調べ方」について説明します。各々の税の意味や成り立ちなどはググってください。一番大切なことは「なにを、いつ、いくら支払うのか」、です。

返済計画に税も組み込みましょう

返済計画に税を組み込んでこそ、真の返済計画です。
私は当初組み込んでおらず、税計算中に「破綻するかも」と冷や汗かきました。税の厳密な数字は算出できないけど、大体は計算できるので絶対に最初から計算しておくべきです。

不動産取得税の調べ方

県税事務所に電話すれば教えてくれます。
以下、私たち（住宅のための土地を買い、長期優良住宅を新築）の例です。

土地の不動産取得税 =①固定資産税評価額 * 0.5 * 0.03
建物の不動産取得税 = ①固定資産税評価額 * 1300万 * 0.03

土地の①固定資産税評価額 = 路線価 * 平米 * 評価係数
市役所の担当部署に電話すれば、路線価と評価係数は教えてくれます。平米数は土地売買契約書を見ましょう。

建物の①固定資産税評価額 = 市役所の担当部署が図面を元に点数をつけて計算してくれます。概ね建物売買金額の7割ぐらいが通説のようですので、一旦7割で計算しました。
納付書を受け取る前に正確な税額が知りたい場合は、建物引き渡し後、自分から連絡すると対応してくれるそうです。

②特例・減額措置
土地は新築住宅用の敷地なので、固定資産税評価額が半分になります。ただし、200平米を超えた部分は半分にならず、、、残念。。。
建物は長期優良住宅特例により、固定資産税評価額から1300 万引かれます。

③税率
税率は1%軽減されており、建物も土地も3%です。

固定資産税、都市計画税の調べ方

市役所の担当窓口に電話すれば教えてくれます。不動産取得税とは違う窓口です。以下、私たちの場合です。

土地の固定資産税 = ①固定資産税評価額 * 1/4 * 0.014
土地の都市計画税 = ①固定資産税評価額 * 1/3 * 0.003

建物の固定資産税 = ①固定資産税評価額 * 1/2（5年間の時限付き） * 0.014　
建物の都市計画税 = ①固定資産税評価額 * 0.003

①固定資産税評価額
上述した不動産取得税の①固定資産税評価額と同じです。

②特例・減額措置
土地は住宅特例により、固定資産税が1/4、都市計画税が1/3です。
建物は住宅特例により、固定資産税のみ1/2（5年間の時限付き）、都市計画税は特例無し。

③税率
固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%だそうです。

いつ払うのか？

不動産取得税
土地は土地登記の9か月後。建物は建物登記の翌年の夏ごろだそうです。それまで若干余裕があるので貯金する必要があります。

補足 ：土地を先に買った場合、土地の納付書が届くが、それは宅地特例が加味されていない納付書である可能性があり、その場合、自分から申し出ると建物の納税まで猶予＋住宅特例加味してくれるそうです。担当の方は住宅用の土地なのかどうか分からないからね。登記のタイミングによるみたい。

固定資産税、都市計画税
毎年４月、7月、12月、翌年2月の月末だそうです。

補足：建物については、1/1に評価されて、4月に納付書が届く。ので、2/1に新築登記された場合は、翌年1/1に評価された後、4月に支払うので、2/1～12/31までの分は払わなくてもよい、と電話口の方は言っていました。本当かな。

税額が分かった後にすること

不動産取得税は、結構な金額になると思うので、どう工面するのか計画しましょう。
固定資産税、都市計画税は、住宅ローンの単月返済金額に上乗せし、それを真の単月返済金額とし、返済計画をたてましょう。

余談

・不動産取得税、建物だけなのかな？と思っていたが違った。当たり前だけど、土地も「不動産」、なので。
・自治体から納付書が届くのだけど、自治体はなんで土地と建物買ったことが分かるの？と思ったけど、登記するので分かるそうだ。
・税金担当部署の電話対応の方は全員親切だった。
・当初90坪以上の土地を探していたが、買わなくて良かった。。。