どエンド君

専業の不動産投資家。家賃収入とローン返済の隙間で、地震と台風におびえながら暮らしています。 https://x.com/mikumo_hk

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  • 大家という稼業

    四季折々の天気や金利によって移り変わる、専業不動産投資家の心模様。

  • 雑記

大家という稼業（漏水は愉しい）

　不動産賃貸業がうまくいっている時というのは退屈なものである。 　もう４年ほど前になるだろうか。コロナが日本に上陸して流行り始めた頃だった。すっかり人と会う機会もなくなり、引っ越し（退去）もなくなったことで、ただの満室経営が続いて退屈と虚しさが極まっていた。そんな時に保有するアパートが漏水を起こした。 　まるでプールのように床下に水が溜まってしまっていて、管理会社さんがあれこれ調べたり、防水業者さんを入れてサッシのコーキングをしたりしても改善せず、一度徹底的に調査をするべく

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    • 大家という稼業（意外と想像力がいる）

      　不動産投資にはいろいろな流派や派閥みたいなものがあり、ときどき喧嘩が始まるけれど身銭を切って勝負するのだから好き好きにしたらいいと思うし、ぼくは根っこが商人なので、むしろ自分と異なるスタンスや価値観の人がいた方が、流動性や収益機会が生まれると思っている。 　不動産は誰かが売りたいと思ったものを買うしかないし、誰かが欲しいと思ってくれないと売れないのだ。 　売主が不要だと思って手放したものを、自分だけはお宝だと思って可愛がったり。もう自分がいらないものを、また新たな買主が喜

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      • 大家という稼業（過去のバインダー）

        　あっという間に月末が来た。 　無数の家賃入金とローンの返済がぼくの上を通り過ぎ、あとに幾ばくかの現金が残るので、それをコツコツとついばみながら、また次の月末を待つ。お家賃ブロイラーである。（この導入２回目） 　しかもこのたび来た月末は、ただの月末でなく期末だ。不動産が高騰し続ける中、つい我慢できずに業物のアパートを一棟買ってしまったくらいで、ほとんど何もできなかった一年だったけれど…。おかげさまで今期もわずかながら増収増益で着地の見込みだ。とはいえ、賃貸業の驚異の安定度を考

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        • 大家という稼業（タイミングが９割）

          　ここ10年以上もの長きにわたり、不動産投資をして、損をする方が難しいというイージーモードな市況が続いておりました。 　東京の人口も世帯数も増え続け、お家賃は休まず入ってくる、不動産価格も上がり続ける。多少の高値掴みをしても、気が付いたら市況が追い付いて、追い抜いていく。 　10年前に買った物件は、ボロいやつならNOI10%くらい出ているので、100で買ったものが10年でお家賃インカム100を稼いでくれて、物件はますますボロくなっているのに経年減価ところか150くらいに値上

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        マガジン

        • 大家という稼業
          18本
        • 雑記
          4本

        記事

          大家という稼業（働かなくてもいい人々）

          　「ゴールデンウィークなんだけど、長女ちゃんを連れてディズニーランドに行きたい！」 　「ディズニーはお金がかかるからなー」 　「でもお爺ちゃんちに帰省もするでしょ」 　「そっか、お小遣いがもらえるから…」 　「そうすると資金繰り的には先に帰省してからディズニーランドか～」 　その昔、日本が不景気だった頃。ファミリーマンションの一室を事務所にした零細学生ベンチャーで働いていた。 　業務中に堂々とゴールデンウィークの資金繰りの計画を立てる部下（夫婦）の会話を「お前ら仕事をしてくれ

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          大家という稼業（働かなくてもいい人々）

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          大家という稼業（大家の青春）

          　秋の日が暮れ始めていた。練馬で西武豊島線に乗り換え、豊島園駅で降りて歩くこと10分。仕事が終わった後だったけれど足取りは軽く、じきにお目当てのアパートにたどり着いた。外壁についている管理看板を発見して軽くガッツポーズを取って、電話番号をメモする。 　築25年。アパートの敷地に入るといまも稼働しているのか、古びたコンドームの自販機が設置されていた。入居者しか買わないだろうこんな自販機でどれだけ売り上げが上がるのだろう。正直、素人なので現地調査といっても何をしていいかよくわか

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          不動産金融曼荼羅の片隅で。

          　子どもが小さい頃、さんざん読み聞かせをした「パンやのくまさん」という絵本があって、この絵本のくまさんのように暮らしたいなーと常々思っている。 　パンやのくまさんは毎朝、早くに起きてパンを焼き、たくさんのお客さんにパンを売って喜ばれ、夜になるとチャリンチャリンと売上を数え、ぐっすりと眠る。暖炉の火でマフィンを温めてジャムを塗って食べたり、ときどきパーティーに特製ケーキを作って届けたりもする。みんなに必要とされ、ささやかな日常の幸せの中で穏やかに暮らしている。 　美味しいパン

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          大家という稼業（土地は偉い）

          　東京の家賃は高い！とよく言われる。ほんとにそう思う。 　なんで築30年の3点ユニットバス（風呂とトイレと洗面台が一緒くたになってるあれです）の16.5㎡の木造アパートに毎月6万円も家賃を払わないといけないのか。30年も経ったんだから建築に投資した金額なんてとっくに回収しているだろう。 　でも、どんなに建物がボロかろうと、トイレと風呂がついて、横になって寝られるスペースさえあれば東京の部屋はお家賃6万円で貸せてしまう。 　大家はリフォームのセンスとか、客付業者とのコミュニケ

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          ウィッシュリストが空っぽになってしまった。

          　物欲はどこへ消えた。 　どこかに物欲が蘇るサプリが売っていたらまずはそれを買いたい。 　お正月が来る何ヶ月も前からお年玉の回収先とわりふりを考えていた子供の頃。デート代を捻出すべく、丸井の赤いカードで借りたり返したり資金繰りをしてまで遊んでいた大学生の日々。お給料が入ったらどのスピーカーを買おうかとカタログを集めてオーディオショップを視聴して回っていた週末。まさか、自分から物欲が消えてなくなる日が来るなんて思わなかった。 　いつからかウィッシュリストが空っぽになってしまっ

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          #底辺不動産投資家目線の23区紹介

          ※先日ツイッターで23連投したら2000人くらいフォロワーが増えたやつをまとめました。 1区目【葛飾区】 ・新築所有権アパートで表面10%出ました！と言われたらだいたい四つ木。 ・四つ木じゃなかったらお花茶屋。 ・寅さんの神通力が失われつつある柴又は商業デスゾーン。 ・さいたまの方が賃貸に強いエリアが多々あるので、よくわからないなら手を出すのは亀有だけにしとけ。 2区目【足立区】 ・ぽねりライナーできたけど道路の上を走ってるから駅前が分断されててどこも地味。 ・23区内だ

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          #底辺不動産投資家目線の23区紹介

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          大家という稼業（善悪の彼岸）

          　不動産を安く買いたい！ 　不動産を安く買いた～い！！ 　不動産を安く買いた～～い！！！ 　つまるところ不動産投資なんてどんな物件でもいいから「流動性がある物件」を「相場より安く」買いさえすれば、キャッシュフローとか税金とか考えるまでもなく、困ったらいつでも売れば儲かるだけなんだから負けようがない簡単な投資なのだ。 　ところが、ほとんどの売主は高く売りた～い！と思っていて、ぜんぜん気が合わないので安く買えない。そこだけが問題だ。 　いったいどんな時なら不動産は相場より安く買

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          大家という稼業（凪と航路）

          　またあっという間に月末が来て、無数の家賃入金とローンの返済がぼくの上を猛烈な速度で通り過ぎていった。あとに幾ばくかの現金が残るので、それをコツコツとついばみながら次の月末を待つ。お家賃ブロイラーである。 　人生にはすべての歯車がバッチリ噛み合って、帆に風を受けてオレは前に進んでるぞォォッ！という実感があるときと、なんだか前に進んでいるのかどうかもわからない凪みたいなときがあると思う。 　一度目の凪、大学を卒業して就職せずに無職になったときはつらかった。ミスドで薄いコーヒー

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          大家という稼業（とりっぱぐれる）

          　国税さんからお手紙が届く。瞬間、脈拍数をMAXに上げながら我慢できずにポストの前で封筒に指をつっこんで破るように開封すると「退去したテナントさんの敷金は余ってないか？あればそれを税金として召し上げたいのだが？」といった趣旨のことが書かれていて、とりあえず脈拍数が正常値に戻る。 　それで当該テナントの賃貸借契約書や入居申込資料を引っ張り出して確認をするわけですが、契約をした頃の入居申込書をみるとオーナーさんは港区のギンギンレジデンスにお住まいで、免許証の写真もデザインヒゲにピ

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          大家という稼業（お金の教育）

          　「親子面談に行ったらみんなの将来の夢が教室に貼られてて、うちの子は寝ててもお金がもらえる人って書いてあったんだけど。ねえ、誰の影響だと思う？」と、いきなり妻に叱られた。 　その晩、子どもと一緒に風呂に浸かりながら、おまえ、寝ててもお金がもらえる人生がどれだけつらいかわかるか？と説教した。 　考えてごらん。２，３歩歩んで尻もちをついてるだけで嬉しそうに笑ってる赤ん坊。意味もなくボールを追い回して弾けるように駆け回る子犬。みんな自分の能力を力いっぱい使い、成長することに根源的な

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          大家という稼業（ジャンプ！ジャンプ！ジャンプ！）

          　今年はうまく物件を買えず、ずっとむしょくと変わらぬつらい日々を送っていたけれど、本日一棟アパートの買付が通り、８カ月ぶりに契約できる運びとなりました。（拍手！） 　賃貸借契約書をチェックしたり、ドラフトの特約欄をちくちく修正したり、ひさびさに仕事をしている実感と嬉しさはあれど、張り切っていらんことをするよりも、何もしないで寝てた方がお金が増えたりするのが残酷な投資の世界。コロナ渦の中、旧耐震の業物アパートを８％で買って私は大丈夫なのでしょうか。 　「やったぜ！買ってやった

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          大家という稼業（利回り40%の後遺症）

          　最大限かっこよく言うと、上場企業の事業買収をしたことがある。 　imodeサイト退会遷移複雑化業界で名を馳せた某上場企業が、もっと投資家ウケのいい新事業にピボットすることになり、落ち目の既存事業はぜんぶ譲渡するという話で…まるっと、そこの運営するガラケー事業（月額300円で占いができたり、待ち受け画像がダウンロードできるやつね）が売りにでることになった。 　そういう話があると不動産と一緒で、調子のいいブローカーが両手10%の手数料を欲しさに擦り切れたPDFを持ち歩くのだ。木

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          大家という稼業（利回り40%の後遺症）

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